Czy komornik może cofnąć sprzedaż nieruchomości?
Komornik nie ma uprawnienia do cofnięcia sprzedaży nieruchomości. Możliwe jest jednak wstrzymanie postępowania egzekucyjnego w sytuacji gdy dojdzie do zawarcia ugody z wierzycielem i wyrazi on zgodę na zawieszenie postępowania egzekucyjnego.
Jeżeli jednak do sprzedaży nieruchomości przez komornika już doszło, licytacja w budynku sądu z udziałem sędziego nadzorującego sprzedaż nieruchomości się odbyła – nie ma możliwości uniknięcia skutków takiej sprzedaży.
Ucieczka z majątkiem przed komornikiem.
Bywają sytuacje, gdzie dłużnicy aby uchronić swój majątek przed licytacją komorniczą i sprzedażą w jej wyniku nieruchomości dokonują przeniesienia własności tej nieruchomości na inną osobę. Najczęściej dłużnicy dokonują darowizny lub po prostu sprzedają nieruchomość. Sprzedaż majątku w tym nieruchomości jest ucieczką przed komornikiem i zlicytowaniem tego majątku.
Sprzedaż nieruchomości przed zajęciem komorniczym.
Sprzedaż nieruchomości przed zajęciem komorniczym, bez wpisów w księdze wieczystej, przed rozpoczęciem postępowania egzekucyjnego z nieruchomości nie wymaga niczyjej zgody, zaświadczenia ani podejmowania nietypowych, dodatkowych czynności. Dłużnik dokonując sprzedaży, wiedząc o zagrożeniu majątku licytacją powinien liczyć się z tym, że Sąd może ubezskutecznić zawartą między nim a kupującym umowę jeśli zostaną spełnione przesłanki wskazane w art. 527 kodeksu cywilnego.
|
Art. 527 kodeks cywilny § 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. |
Darowizna nieruchomości przed zajęciem komorniczym.
Dokonanie przeniesienia własności nieruchomości na rzecz osoby trzeciej w formie darowizny jest jednym ze sposobów dłużników na uniknięcie egzekucji z tej nieruchomości. W przypadku dokonania przeniesienia własności pod tytułem darmym, pozycja dowodowa wierzyciela w postępowaniu jest znacznie silniejsza. Niezależnie od wiedzy o długach darczyńcy, można dochodzić ubezskutecznienia umowy darowizny w stosunku do wierzyciela, bowiem czynność taka traktowana jest ze swej istoty jako działanie dokonywane z pokrzywdzeniem wierzycieli.
|
Art. 528 kodeksu cywilnego Jeżeli wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. |
Sprzedaż mieszkania z wpisem komornika.
Sprzedaż mieszkania z wpisem komornika w księdze wieczystej nie wymaga zgody tego komornika na sprzedaż. Dla kupującego istotne jest aby pozyskać wiedzę na temat wysokości zobowiązania istniejącego w chwili sprzedaży mieszkania. Najczęściej dla ochrony strony kupującej przed długami zabezpieczonymi w księdze wieczystej- spłata zadłużenia wynikającego z zaświadczenia wystawionego przez komornika- powinna nastąpić z ceny zapłaty w pierwszej kolejności. Po spłacie zadłużenia wskazanego w zaświadczeniu wystawionym przez komornika, komornik ma obowiązek ustawowy złożenia elektronicznego wniosku o usunięcie wpisu komorniczego z hipoteki.
|
Art. 924 kodeksu postępowania cywilnego § 2. W przypadku umorzenia postępowania egzekucyjnego lub ukończenia egzekucji w inny sposób niż przez umorzenie komornik składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o usunięcie wniosku o wszczęcie egzekucji ze zbioru dokumentów. Obowiązek poprawienia lub uzupełnienia wniosku spoczywa na komorniku. |
Cofnięcie umowy sprzedaży przez skargę pauliańską.
Złożenie przez wierzyciela powództwa ze skargi Pauliańskiej przeciw dłużnikowi i osobie trzeciej ma ten skutek, że w razie jego uwzględnienia umowa będzie bezskuteczna w stosunku do wierzyciela.
Oznacza to, że wyrok będzie miał następującą sentencję:
„ uznaje za bezskuteczną w stosunku do powoda XY umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości rolnej położonej w miejscowości X, gmina Y, objętej księgą wieczystą numer AA1A/00000000/0 do wysokości wierzytelności przysługującej XY stwierdzonej tytułem wykonawczym nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym obejmującej należność główną w kwocie 150 000 zł”.
Powyższy przykład sentencji wyroku wskazuje, że w przypadku uznania przez sąd umowy za bezskuteczną w stosunku do wierzyciela, wierzyciel ten może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości do kwoty wskazanej w treści wyroku. Wierzyciel może złożyć wniosek o egzekucję kwoty wymaganej od dłużnika i skierować ją do nieruchomości osoby, która kupiła nieruchomość. Dla osoby trzeciej sytuacja, gdzie udowodnione zostaną przesłanki niezbędne dla uznania umowy sprzedaży za bezskuteczną w stosunku do wierzyciela- jest bardzo niekorzystna. Osoba kupująca może odpowiadać z kupionej nieruchomości do wysokości długu dłużnika.
Cofnięcie umowy i zwrot pieniędzy.
Cofnięcie umowy sprzedaży i zwrot kupującemu pieniędzy co do zasady nie jest możliwy. Jeżeli zawarta umowa sprzedaży nie ma wad prawnych, nie została zawarta w wyniku błędu nie ma możliwości ustalenia jej nieistnienia. Umowa taka będzie ważna i kupujący będzie ponosił skutki z tej czynności wynikające. Również związane z obroną w procesie zainicjowanym przez wierzyciela skargą Pauliańską. Jeśli sąd uwzględni powództwo i ubezskuteczni umowę sprzedaży, kupujący będzie musiał znosić ciężar egzekucji długu sprzedającego z kupionej nieruchomości. Nie będzie można cofnąć takiej umowy i żądać zwrotu pieniędzy.
