Sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej jest możliwa. Nie ma bowiem obowiązku zakładania księgi wieczystej dla nieruchomości. Jednakże sprzedaż nieruchomości bez założonej księgi wieczystej jest dla kupującego obarczona ogromnym ryzykiem. Mogą zdarzyć się sytuacje, gdzie mieszkanie jest obciążone prawami osób trzecich np. dożywociem lub służebnością, których kupujący będzie nieświadomy.

Istnieje także szereg sytuacji osobistych właściciela nieruchomości, które mogą mieć wpływ na nieruchomość a dotyczą wszelkiego rodzaju długów, obciążeń czy praw osób trzecich. Zdarza się, że właściciele nieruchomości nie chcą zakładać księgi wieczystej by uchronić się przed komornikiem i licytacją nieruchomości. Kupujący nieświadomy istnienia długów lub działań komorniczych może stać się osobą poszkodowaną wskutek takich działań właściciela. Brak księgi wieczystej może odstraszać potencjalnych nabywców nieruchomości.
Przed podjęciem decyzji o zakupie i sprzedaży mieszkania należy bardzo dokładnie zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości. Warto w tym zakresie skonsultować się z profesjonalistami, żeby mieć pewność prawidłowości i bezpieczeństwo planowanej transakcji.

Ograniczenia dla nieruchomości bez założonej księgi wieczystej.

Dla nieruchomości nieposiadających księgi wieczystej istnieją ograniczenia w swobodzie uzyskania kredytu hipotecznego. Większość banków, w których kupujący chce uzyskać kredyt hipoteczny wymaga założenia księgi wieczystej dla bezpieczeństwa transakcji i prawidłowości ustanowienia na nabywanym mieszkaniu zabezpieczenia. Dla kupujących, niekorzystających z finansowania bankowego brak księgi wieczystej nie stanowi tego ograniczenia jednakże mimo to stanowi duże ryzyko dla kupującego.

Mieszkanie spółdzielcze-własnościowe bez księgi.

Problem braku możliwości założenia księgi wieczystej dla spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu pojawia się przy nieruchomościach, szczególnie gdy sytuacja prawna gruntów, na których budowano budynki spółdzielcze jest nieuregulowana. Do momentu nieuregulowania sytuacji prawnej gruntu, na którym położony jest budynek nie ma możliwości założenia księgi wieczystej dla spółdzielczo własnościowego prawa do lokalu.

Powyższe zostało potwierdzone Uchwałą Sądu najwyższego z dnia 24 maja 2013r. w sprawie o sygn. akt III CZP 104/12 gdzie podkreślono, iż:” Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”[1].

Zakup mieszkania spółdzielczo własnościowego bez założonej księgi wieczystej jest obwarowane ryzykiem i niebezpieczeństwem dla kupującego dlatego też z tej przyczyny potencjalnych nabywców nieruchomości może być mniej niż chętnych kupić mieszkanie z uregulowanym, widniejącym w księdze wieczystej stanem prawnym.

Brak księgi wieczystej a zasiedzenie.

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów uregulowania stanu prawnego nieruchomości. Zasiedzenie musi zostać potwierdzone stosownym dokumentem stwierdzającym ten fakt. Brak księgi wieczystej nie uniemożliwia zasiedzenia. Po przeprowadzeniu postępowania stwierdzającego zasiedzenie należy złożyć odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego celem założenia księgi wieczystej, by potwierdzić w ten sposób zgodność stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.