Najczęściej spotykaną sytuacją, która doprowadza do nabycia udziału w nieruchomości przez gminę jest przyjęcie niechcianego spadku, zawierającego długi. Gmina nie ma możliwości odrzucenia spadku z długami, wobec czego staje się z mocy prawa spadkobiercą dłużnika. Często jednak, poza wielkimi długami w skład spadku wchodzą nieruchomości bądź udziały w nieruchomościach.

Gmina odziedziczyła udział w spadku/nieruchomości.

Gdy gmina dochodzi do dziedziczenia ustawowego długów oraz udziału w nieruchomości dochodzi do sytuacji określanej współwłasności z gminą.
Gmina nabyła współwłasność w wyniku przyjęcia udziału w spadku z dobrodziejstwem inwentarza.

Czy gmina spłaci długi zmarłego?

Gmina dokona spłaty wierzycieli dłużnika, którzy posiadali roszczenia do spadku z kwoty uzyskanej ze sprzedaży masy spadkowej do której należy udział w nieruchomości. Spłata wierzycieli spadkowych przez gminę następuje do wysokości sumy określonej jako aktywa w sporządzonym spisie inwentarza.

Czy można kupić od gminy udziały?

Można kupić udziały w nieruchomości od gminy. Nic nie stoi na przeszkodzie skontaktowaniu się z gminą jako drugim współwłaścicielem nieruchomości z propozycją ugodowego sposobu wyjścia ze współwłasności. Jeżeli drugi współwłaściciel czyli gmina nie będzie zainteresowana ugodowym sposobem wyjścia ze współwłasności pozostaje złożenie do Sądu wniosku o zniesienie współwłasności. Sąd podejmie decyzję co do sposobu rozwiązania konfliktu dotyczącego wspólnej nieruchomości.

Ile trwa procedura odkupu?

Odkupienie od gminy udziału w nieruchomości, jeżeli gmina wyrazi zgodę na sprzedaż nieruchomości może potrwać od kilku do kilkunastu miesięcy. Zdarza się, że procedura odkupu może potrwać nawet do kilku lat, gdy do uregulowania pozostają inne kwestie związane z odziedziczonym spadkiem zawierającym długi.

Jak wygląda procedura odkupu od gminy?

Procedura odkupu udziału w nieruchomości od gminy następuje w formie bezprzetargowej o ile, sprzedaż udziału przez gminę dokonywana jest współwłaścicielowi nieruchomości. Jeżeli zatem współwłaściciel dysponuje odpowiednią kwotą na wykup udziału od gminy a gmina wyraża zgodę na sprzedaż udziału w nieruchomości, można przystąpić do umowy sprzedaży.

Czy gmina może nie chcieć sprzedać udziałów?

Gmina ma prawo nie wyrazić zgody na sprzedaż swoich udziałów. Nie ma przepisu prawnego, który zobowiązywałby gminę do sprzedaży udziału w nieruchomości, który został nabyty w drodze spadkobrania.

Kto ma regulować czynsze/ponosić opłaty/regulować zobowiązania bieżące nieruchomości?

Każdy współwłaściciel jest zobowiązany do ponoszenia opłat czynszowych i regulowania bieżących zobowiązań związanych z własnością nieruchomości. Dotyczy to także gminy, która ma obowiązek ponosić ciężary i opłacać czynsz w stosunku do posiadanych udziałów.

Gmina będąca współwłaścicielem nie płaci czynszu.

Jeżeli gmina nie płaci czynszu współwłaściciel ma prawo wezwać ją do spłaty zadłużenia wynikającego ze stosunkowego rozliczenia poniesionych na wspólną nieruchomość kosztów, pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową. W następstwie nieustosunkowania się przez gminę do żądania zapłaty można wnieść pozew o zapłaty części czynszu. W postępowaniu sądowym o zapłatę Sąd zasądzi na rzecz współwłaściciela określoną kwotę o ile żądana kwota będzie zasadna.

Rozliczeń dotyczących nakładów na nieruchomość można dokonać także w postępowaniu o zniesienie współwłasności. W tym postępowaniu można żądać także spłaty przez gminę części czynszu, regulowanego tylko przez jednego współwłaściciela.

Kto ma opłacać podatek nieruchomości gdy współwłaścicielem jest gmina?

W przypadku współwłasności z gminą, obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości ciąży solidarnie na współwłaścicielach- osobach fizycznych w części odpowiadającej ich łącznemu udziałowi. W części wysokości podatku przypadającej na udział w nieruchomości dla gminy- gmina zwolniona jest z podatku w zakresie odpowiadającym jej udziałowi w nieruchomości.

---

[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93). Link: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093 dostęp z dnia 05.05.2021r.

[2] Postanowienie Sądu Rejonowego w Krośnie z dnia 22 września 2015 r. Sygn. akt: I Ns 1325/13, link. https://www.saos.org.pl/judgments/190274 .Dostęp z dnia 05.05.2021 r.

[3] Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31).