Obecność niechcianego lokatora jest dla właściciela niekorzystna finansowo i powoduje problemy związane z koniecznością wystąpienia na drogę sądową w celu uzyskania orzeczenia eksmisyjnego co może wiązać się z obowiązkiem zapewnienia lokalu zastępczego o podobnej powierzchni i standardzie.

Umowa najmu.

Podstawową ochroną przed nieuczciwym kontrahentem jest dobrze skonstruowana umowa najmu zabezpieczająca w odpowiedni sposób interesy właściciela i zawarta w formie pisemnej. W umowie powinny znaleźć się zapisy dotyczące kaucji, długości trwania najmu, przyczyny wypowiedzenia umowy, informacje dotyczące obciążeń czynszowych i innych obciążeń nieruchomości,

Ponadto, warto do umowy najmu dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy, który ma na celu porównanie stanu i wyposażenia nieruchomości sprzed nawiązania stosunku najmu do stanu i wyposażenia, który istnieje w chwili zwrotu nieruchomości do którego można załączyć zdjęcia.

Umowa najmu okazjonalnego.

Coraz częściej spotykaną formą umowy najmu mieszkania jest umowa najmu okazjonalnego, która zawiera w swojej treści obowiązkowe oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z nieruchomości co ma na celu ułatwienie wynajmującemu odzyskanie mieszkania bez brania udziału  w procesie sądowym. Do oświadczenia najemca powinien dołączyć wskazanie innego lokalu, w którym ma możliwość zamieszkiwania w razie wykonania eksmisji. Dzięki wskazaniu lokalu, w którym najemca będzie zamieszkiwał po wykonaniu eksmisji właściciel będzie odciążony od konieczności zapewnienia nierzetelnemu najemcy lokalu zastępczego.

Dobrowolne poddanie się egzekucji.

Dotychczas stosowaną i często wykorzystywaną przez właścicieli nieruchomości praktyką było zobowiązanie przyszłego najemcy do złożenia oświadczenia przed notariuszem w trybie art. 777 §1 pkt. 4 o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z nieruchomości. Jest to jedna z form ochrony właściciela mieszkania przed niepłaceniem czynszu lub bezprawnym zajmowaniem mieszkania przez najemcę bowiem podpisany przez najemcę w obecności notariusza akt notarialny stanowi tytuł egzekucyjny, który uprawnia do egzekucji bez konieczności prowadzenia długotrwałego procesu cywilnego mającego na celu uzyskanie orzeczenia eksmisyjnego lub wyroku zasądzającego.

Jeżeli najemca nie płaci czynszu lub nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania po zakończeniu umowy najmu lub po wypowiedzeniu umowy z podpisanym u notariusza aktem notarialnym można bezpośrednio udać się do komornika w celu wykonania eksmisji z nieruchomości.

Weksel w wynajmie nieruchomości.

Zachodzi także możliwość podpisania weksla in blanco z klauzulą wekslową na wypadek spowodowania ewentualnych szkód w wynajmowanej nieruchomości. Podpisanie weksla na zabezpieczenie będzie uzasadnione w sytuacji, kiedy wynajmowane mieszkanie zawiera wartościowe wyposażenie a wynajmujący chce  mieć pewność, że najemca w razie ewentualnych szkód pokryje koszt ich naprawy lub wymiany na nowe.

Uwaga! 

Usunięcie niechcianego lokatora oraz jego rzeczy z zajmowanego mieszkania nawet po wygaśnięciu umowy najmu lub po jej rozwiązaniu może odbyć się tylko zgodnie z prawem w drodze eksmisji dokonanej przez komornika. Tylko komornik jest władny opróżnić zajmowany lokal.

Każde działanie właściciela polegające na zmuszeniu najemcy do opuszczenia mieszkania bez wyroku sądowego stanowi przestępstwo z art. 191 §1a kodeksu karnego i jest zagrożone karą do 3 lat pozbawienia wolności jeśli w zachowaniu właściciela można doszukać się przemocy, uporczywości lub innego sposobu utrudniania lokatorowi zamieszkiwania nieruchomości.

Właścicielowi nie wolno wyważać drzwi lub okien, usuwać znajdującego się w mieszkaniu wyposażenia, nękać, grozić, nachodzić ani uniemożliwiać korzystania z mediów tj. prądu czy wody bowiem takie działania wypełniają znamiona przestępstwa i są karalne.