Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku jest możliwa na wolnym rynku (zarówno w drodze dziedziczenia testamentowego jak i dziedziczenia ustawowego). Nie ma żadnych ograniczeń w sprzedaży majątku nabytego w spadkobraniu.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku a podatek.

W zależności od tego w jakiej dacie spadkodawca nabył nieruchomość lub wybudował dom, będzie należał się lub nie należał podatek do Urzędu Skarbowego. Nowe przepisy wchodzące w życie z dniem 1 stycznia 2019r. uregulowały na korzyść spadkobierców ich sytuację, gdy odziedziczyli oni mieszkanie lub dom i chcą go sprzedać. – źródło.

Podatek do Urzędu Skarbowego należy się, jeżeli sprzedaż przez spadkobiercę następuje w ciągu 5 lat, licząc od dnia nabycia mieszkania lub wybudowania go przez spadkodawcę. Jeżeli spadkodawca korzystał z mieszkania przez kilka lub kilkanaście lat, a spadkobierca będzie chciał sprzedać takie mieszkanie to nie będzie musiał się liczyć z obowiązkiem podatkowym. Sprzedaż mieszkania odziedziczonego w spadku, po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie go przez spadkodawcę będzie zwolniona z podatku dochodowego. Data, w której spadkodawca zakupił mieszkanie będzie miała kluczowe znaczenie z punktu widzenia obowiązku podatkowego.

Przepisy w zakresie podatku dochodowego uległy zmianie na korzyść spadkobierców od dnia 1 stycznia 2019r. Zmiana sposobu obliczania terminu, po upływie którego można zbyć odziedziczoną nieruchomość bez konieczności zapłaty podatku dochodowego do Urzędu Skarbowego.

Przykład 1: Jeżeli spadkodawca kupił mieszkanie w 2009 r. a spadek otwarto w 2017 r. to wówczas spadkobierca sprzedając mieszkanie w 2020 r. nie będzie musiał płacić podatku do Urzędu Skarbowego (upłynęło 5 lat od dnia nabycia mieszkania przez spadkodawcę w 2009r.).

Przykład 2. Jeżeli spadkodawca kupił mieszkanie w 2017r. a spadek otwarto w 2019r., to spadkobierca będzie obowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn do końca 2020r (upływ 5 letniego terminu, licząc od dnia nabycia mieszkania przez spadkodawcę w 2017r. nastąpi w roku 2020).

Sprzedaż mieszkania ze spadku – uniknięcie podatku.

Aby uniknąć podatku dochodowego, należnego ze względu ze sprzedaż mieszkania nabytego w spadku należy złożyć odpowiednią deklarację do Urzędu Skarbowego ze wskazaniem, że środki uzyskane ze sprzedaży takiego mieszkania zostaną przeznaczone w ciągu 3 lat na cele mieszkaniowe. Wydatki na cele mieszkaniowe należy skrupulatnie udokumentować, by móc je przedstawić Urzędowi Skarbowemu. Przeznaczenie środków ze sprzedaży odziedziczonych składników majątkowych w postaci nieruchomości określane jest jako tzw. ulga mieszkaniowa.

Zmiana przepisów podatkowych dokonana w dniu 1 stycznia 2019r. wydłużyła okres przeznaczenia środków ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości z dwóch do trzech lat.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku bez działku spadku.

Sprzedaż mieszkania bez działu spadku wymaga dobrej znajomości prawa cywilnego. Jest to procedura możliwa ale skomplikowana. Można sprzedać mieszkanie bez działu spadku, sprzedając albo udział w przedmiocie należącym do spadku albo sprzedając udział w spadku. Kupujący jednak będzie obarczony dużym ryzykiem, bowiem dokonując zakupu bez działu spadku nie chroni go w pełnym zakresie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Dział spadku w sądzie.

Najpełniejszym dopełnieniem procedur związanych ze spadkobraniem jest dokonanie działu spadku. Dział spadku może być zrobiony albo umownie, przez wszystkich spadkobierców albo może zostać dokonany przez Sąd w przypadku braku zgody wszystkich spadkobierców. Dopiero orzeczenie o dziale spadku daje spadkobiercy pełne uprawnienia do władania (w sensie cywilnym) przedmiotami spadkowymi.

Sprzedaż mieszkania ze spadku bez sprawy spadkowej.

Potoczenie jako sprawę spadkową określa się postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku. Jest to etap „wstępny” postępowania spadkowego. W wyniku zakończenia tej procedury, Sąd stwierdza jedynie kto wedle prawa jest spadkobiercą. Bez uzyskania postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku nie ma możliwości podejmowania żadnych czynności związanych z masą spadkową. Osoba, która podaje się za spadkobiercę może udowodnić za pomocą wspomnianego postanowienia, że jest spadkobiercą.

Drugim etapem, kończącym postępowanie spadkowe jest postępowanie o dział spadku. W wyniku tego postępowania Sąd (jeżeli nie doszło do umownego działu spadku) stwierdza jakie składniki majątkowe wchodzą w skład spadku i jaki ich podział następuje.

Sprzedaż mieszkania bez uzyskania postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku nie jest możliwa. Osoba podająca się za spadkobiercę, wobec organów państwowych (w tym notariusza) bez postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, nie jest w stanie udowodnić swojego tytułu powołania do spadku. Zatem podstawowym dokumentem, którym spadkobierca może się okazać jako prawowity spadkobierca jest postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.

Sprzedaż mieszkania spadkowego bez zgody spadkobiercy.

Sprzedaż mieszkania bez zgody drugiego spadkobiercy nie będzie skuteczna. Jeden ze spadkobierców nie może swobodnie, bez zgody drugiego spadkobiercy, dysponować całym mieszkaniem. Może jednak sprzedać swój udział w mieszkaniu, jako przedmiocie należącym do spadku lub też może sprzedać cały udział w spadku. Cała procedura sprzedaży udziały w przedmiocie spadkowym a także udziału w spadku zależy od występujących w sprawie okoliczności i jednocześnie wymaga biegłej znajomości procedury cywilnej i przepisów prawa cywilnego.

Mediacje przy dziale spadku.

Mediacje związane z działem spadku stają się powszechną praktyką, wobec braku zgody wszystkich spadkobierców co do dysponowania majątkiem spadkowym. Jest to droga coraz częściej spotykana, która ma doprowadzić do uzyskania porozumienia między spadkobiercami i wypracowania jednolitego stanowiska. Jednolite stanowisko spadkobierców, wypracowane podczas mediacji może stanowić podstawę do zawarcia ugody i powstania tzw. umownego działu spadku (po udaniu się do notariusza i wniesieniu treści ugody w akt notarialny jeżeli dział spadku obejmuje nieruchomość). Procedura ta, doprowadzi niewątpliwie szybciej do uzyskania konsensusu między spadkobiercami niż procedura sądowa działu spadku. W sądzie sprawy trwają długo, odległe terminy rozpraw sądowych powodują przedłużanie się całego postępowania i tym samym odwlekają w czasie efekt końcowy, jakim jest orzeczenie o sądowym dziale spadku. Dlatego warto rozważyć mediację między spadkobiercami w zakresie działu spadku.

Ugoda mediacyjna nieruchomości.

Ugoda mediacyjna zawarta przed mediatorem, w postępowaniu zainicjowanym przez spadkobierców wywoła skutki prawne w odniesieniu do nieruchomości wchodzących w skład spadku dopiero po wizycie u notariusza. Ugoda między spadkobiercami u mediatora wybranego przez strony ma na celu doprowadzenie do konsensusu i wypracowania wspólnego stanowiska. Jeżeli spadkobiercy obrali już wspólny front, porozumieli się u mediatora wówczas końcowym etapem, będzie udanie się do notariusza celem sfinalizowania ugody. Wymóg podpisania umownego działu spadku wymaga zachowania szczególnej formy (forma aktu notarialnego) jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość. Przyjmuje się w orzecznictwie sądowym, że nawet zatwierdzenie ugody przez sąd nie może zastąpić szczególnej formy jaką jest forma aktu notarialnego. Dlatego, jeżeli dochodzi do mediacji między spadkobiercami, wizyta u notariusza w celu podpisania umownego działu spadku będzie obowiązkowa, w oparciu o stanowisko wypracowane w ramach procedury mediacyjnej.

Por. Postanowienie Sądu Okręgowego w Łomży z dnia 4 września 2013r. sygn.akt. I Cz 190/13: https://www.saos.org.pl/judgments/139994