Małoletni może sprzedać nieruchomość czy udział w nieruchomości mimo nieposiadania zdolności do czynności prawnych. Sprzedaż nieruchomości będzie wówczas dokonana przez przedstawiciela ustawowego, którym jest najczęściej rodzic. Mimo, że nieletni współwłaściciel nie posiada zdolności do czynności prawnych lub posiadania ograniczonej zdolności do czynności prawnych i nie może samodzielnie dokonywać rozrządzenia swoim majątkiem (nabytym np. w drodze nabycia spadku) to jednak czynności dokonane przez przedstawiciela ustawowego będą ważne i skuteczne.

Zezwolenie sądu na sprzedaż nieruchomości przez nieletniego.

Sprzedaż nieruchomości przez małoletniego reprezentowanego przez przedstawiciela ustawowego wymaga zgody sądu. Sprzedaż nieruchomości przez małoletniego, który reprezentowany jest przez swojego przedstawiciela jest traktowana przez prawo jako czynność prawna przekraczająca zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka. Każda czynność, która przekracza zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka wymaga zgody sądu.

Konsekwencją braku zgody sądu na sprzedaż jest nieważność umowy. Każda czynność prawna dokonana przez przedstawiciela ustawowego, w sprawach przekraczających zwykły zarząd, bez zezwolenia sądu opiekuńczego jest bezwzględnie nieważna jako sprzeczna z art. 58 §1 k.c. U podłoża bowiem przepisu art. 101 § 3 k.r.o. leży dobro małoletniego dziecka i ochrona jego interesów majątkowych[2].

Jak uzyskać zgodę sądu na sprzedaż nieruchomości przez małoletniego?

Żeby ubiegać się o zgodę sądu na sprzedaż nieruchomości przez małoletniego należy złożyć do sądu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania dziecka, wniosek o wyrażenie zgody sądu na dokonanie czynności prawnej przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Wydanie przez sąd Postanowienia w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości przez dziecko umożliwia podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

Uzasadnienie wniosku o wyrażenie zgody na sprzedaż nieruchomości przez dziecko.

Do najczęściej wskazywanych powodów, które skłaniają rodziców do sprzedaży nieruchomości należących do dzieci są:

• koszty utrzymania w należytym stanie nieruchomości,
• wysokie opłaty eksploatacyjne i inne obciążenia,
• trudna sytuacja finansowa spowodowana obecną sytuacją pandemiczną,
• inne obciążenia nieruchomości.

Wskazywane sądowi powody, stanowiące argumenty przemawiające za złożonym wnioskiem zawsze muszą być zgodne z interesem małoletniego dziecka.

Jak wygląda postępowanie sądowe w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości przez dziecko?

Po zweryfikowaniu czy wniosek nie zawiera braków formalnych pisma procesowego, Sąd wyznacza posiedzenie sądowe. Na posiedzenie wzywani są rodzice, którzy odpowiadają na pytania zadane przez sąd. Sąd pyta rodziców czy oboje są zgodni co do sprzedaży nieruchomości przez dziecko oraz jakie jest uzasadnienie złożonego wniosku. Po rozważeniu czy sprzedaż nieruchomości przez dziecko leży w jego interesie, sąd wydaje postanowienie w przedmiocie wyrażenia zgody bądź odmowy wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości.

Po uprawomocnieniu się postanowienia sądowego można dokonać rozporządzenia majątkiem.

Wzór wniosku o sprzedaż nieruchomości dziecka.

Przykładowy wzór wniosku jaki można złożyć do sądu, żeby uzyskać zgodę na sprzedaż nieruchomości przez małoletniego można pobrać tutaj:
https://www.bialystok.sr.gov.pl/images/wzory_formularze/rodzinne/wn.%20o%20zezwolenie%20na%20dokonanie%20czynnosci.pdf

Wzory wniosków o wyrażenie zgody sadu na sprzedaż nieruchomości przez dziecko powinny być dostępne w sądzie.

[1] https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640090059/U/D19640059Lj.pdf dostęp z dnia 24.09.2021r.

[2] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 24 września 2014 r. I ACa 425/14, LEX nr 1544878.