Umowa najmu okazjonalnego może w nieco większy sposób niż umowa najmu zabezpieczyć właściciela, bowiem w odniesieniu do tej umowy przepisy chroniące lokatorów są nieco mniej restrykcyjne dla właściciela niż przy zwykłej umowie najmu. Umowa najmu okazjonalnego pozwala na przyspieszenie procedury eksmisji lokatora z mieszkania, bowiem akt notarialny, w którym lokator dobrowolnie poddaje się egzekucji traktowany jest na równi z wyrokiem i bez potrzeby wszczynania długotrwałego procesu można uzyskać na niego klauzulę wykonalności. Klauzula wykonalności pozwala na skierowanie do komornika żądania o przeprowadzenie egzekucji i eksmisję lokatora.
Czy najem okazjonalny jest bezpieczny?
Najem okazjonalny jest bezpieczną formą umowy, jeśli uregulowania w niej zawarte we właściwy sposób chronią właściciela. Nie oznacza to jednak, że najem okazjonalny w 100% chroni właściciela. Najem okazjonalny jest dużym zabezpieczeniem właściciela, jednak jeśli lokator jest nieuczciwy to znajdzie sposób na wykorzystanie obowiązującego prawa i regulacji do osłabienia umowy najmu okazjonalnego- choćby była najlepsza. Uregulowania umowy najmu nie mogą zastępować ani wykluczać przepisów ustawowych o ochronie praw lokatorów.
Jak wygląda eksmisja przy najmie okazjonalnym?
Procedura eksmisji przy najmie okazjonalnym powinna rozpocząć się od skonstruowania wezwania do lokatorów do opuszczenia lokalu. Przepisy prawne wprost regulują procedurę eksmisji w przypadku umowy najmu okazjonalnego.
Żądanie opuszczenia lokalu przez właściciela powinno być opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela i powinno zawierać:
- wskazanie właściciela i lokatora
- wskazanie umowy i podstawy wygaśnięcia umowy
- wyznaczenie min. 7 dniowego terminu do opróżnienie lokalu wraz z osobami zamieszkującymi.
Upływ wskazanego w wezwaniu terminu uprawnia do złożenia wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, do którego należy dołączyć niezbędne, wymagane prawem dokumenty.
Ile trwa eksmisja z mieszkania przy najmie okazjonalnym?
Eksmisja lokatora przy najmie okazjonalnym jest znacznie krótsza niż przy zwykłym najmie i może trwać do kilku miesięcy. Wpływ na długość postępowania będzie miało przede wszystkim nadanie klauzuli wykonalności po złożeniu wniosku do Sądu. W niektórych sprawach nadanie klauzuli wykonalności tytułowi wykonawczemu trwa nawet kilka miesięcy. Np. SR w Ełku w ostatnim czasie nadał klauzulę wykonalności wyrokowi eksmisji po upływie 5 miesięcy.
Najem okazjonalny – problemy.
Problemy jakie mogą spotkać najemcę przy najmie okazjonalnym się mnożą. Po pierwsze, wydanie lokalu nastąpiło przed dostarczeniem wynajmującemu aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Powoduje to efekt, że zawarta umowa przestaje być w istocie umową najmu okazjonalnego a staje ma skutki umowy najmu zwykłej- co w konsekwencji powoduje konieczność przeprowadzenia procedury eksmisji w zwykłym trybie.
Innym poważnym problemem na jaki mogą natknąć się właściciele jest niezgłoszenie wynajmującemu utraty możliwości zamieszkiwania w lokalu po utracie do jego zamieszkiwania.
Kolejnym, utrata możliwości zamieszkiwania w lokalu innym niż wynajęty lub wycofanie przez właściciela posiadającego tytuł prawny do lokalu- oświadczenie o możliwości zamieszkiwania po upływie okresu obowiązywania umowy najmu okazjonalnego.
Problemy związane z umową najmu okazjonalnego przeważnie dotyczą kwestii wykorzystania regulacji przez lokatora i osiągnięcie skutku by umowa najmu okazjonalnego przekształciła się w istocie w zwykły najem, co w konsekwencji powoduje, że zastosowanie do tej umowy będą miały zapisy ustawy o ochornie praw lokatorów niekorzystne dla właściciela.
Niezależnie zatem od tego jak dobra jest umowa najmu okazjonalnego, lokatorzy mają bardzo wiele narzędzi, które umożliwiają im działanie na szkodę właściciela.
Sprzedaż mieszkania z umową najmu okazjonalnego.
Jeśli powstaną problemy związane z lokatorem wynikające z nieprawidłowej umowy najmu okazjonalnego lub działań lokatora, który chce unicestwić łączącą go z właścicielem umowę – właściciel może sprzedać mieszkanie z lokatorem i uniknąć dalszych problemów prawnych, które przechodzą na nabywcę nieruchomości.
Możliwe jest także sprzedanie mieszkania z trwającą umową najmu okazjonalnego i przeniesienie praw wynikających z umowy najmu okazjonalnego na podmiot nowy- kupującego nieruchomość.
