Wynajem mieszkania najmującemu bez zachowania pisemnej umowy nie powoduje, że umowa między stronami nie została zawarta. Uzgodnienia pomiędzy stronami dokonane ustnie, mimo potwierdzenia ich pisemnie także są umową, której należy dochować. Doświadczenie pokazuje, że wielokrotnie Wynajmujący i Najemca nie korzystają z pisemnej formy umowy. Dokonują ustaleń ustnych, w których najistotniejszy element obejmuje przedmiot najmu, który zostaje przekazany oraz wysokość czynszu jaki otrzymywać ma Wynajmujący. Nie zawsze precyzyjne opisanie ustaleń związanych z nakładami na nieruchomość, naprawami, wypowiedzeniem czy zwrotem przedmiotu najmu są dla stron istotne.
|
Umowa ustna = UMOWA |
Spis treści:
Wynajem na czarno – jakie konsekwencje?
Niezgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego może powodować odpowiedzialność za wykroczenie skarbowe lub za przestępstwo skarbowe. Poza odpowiedzialnością za wykroczenie lub za przestępstwo właściciel mieszkania będzie musiał uregulować podatek od uzyskiwanego dochodu wraz z odsetkami.
|
Art. 54. KKS Uchylanie się od opodatkowania § 1. Podatnik, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności, albo obu tym karom łącznie. § 2. Jeżeli kwota podatku narażonego na uszczuplenie jest małej wartości, sprawca czynu zabronionego określonego w § 1 podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych. § 3. Jeżeli kwota podatku narażonego na uszczuplenie nie przekracza ustawowego progu, sprawca czynu zabronionego określonego w § 1 podlega karze grzywny za wykroczenie skarbowe. |
Wskazany wyżej artykuł wskazuje, jakiej kary może spodziewać się właściciel mieszkania, który nie zgłasza urzędowi skarbowemu uzyskiwania dochodu z najmu. Najczęściej kary za niezgłoszenie umowy najmu stanowią wykroczenie skarbowe. Grzywna orzekana za wykroczenie skarbowe mieści się w przedziale od około 600 zł do 17 mln zł. Wszystko uzależnione jest od dochodów, warunków osobistych, sytuacji osobistej i rodzinnej i innych. Decyzję w tym zakresie podejmuje sąd. Oczywistością jest, że kara za niezgłoszenie umowy najmu musi być dotkliwa, ale możliwa do wykonania przez sprawcę.
Czy właściciel odpowie za wykroczenie czy za przestępstwo będzie uzależnione od wysokości kwoty należnego nieuiszczonego podatku dochodowego.
Jeżeli kwota nieuiszczonego podatku będzie stanowiła mienie małej wartości, właściciel odpowie za wykroczenie. Jeżeli będzie stanowiła mienie dużej lub wielkiej wartości, właściciel odpowie za przestępstwo skarbowe.
|
Art. 53 KKS § 14. Mała wartość jest to wartość, która w czasie popełnienia czynu zabronionego nie przekracza dwustukrotnej wysokości minimalnego wynagrodzenia. § 15. Duża wartość jest to wartość, która w czasie popełnienia czynu zabronionego przekracza pięćsetkrotną wysokość minimalnego wynagrodzenia. § 16. Wielka wartość jest to wartość, która w czasie popełnienia czynu zabronionego przekracza tysiąckrotną wysokość minimalnego wynagrodzenia. |
Wynajem bez umowy a Urząd Skarbowy.
Wynajem mieszkania bez zachowania pisemnej formy umowy najmu nie uniemożliwia zgłoszenia właściwemu urzędowi oświadczenia o wyborze formy opodatkowania uzyskiwanego z najmu dochodu.
Niezależnie od tego czy umowa jest pisemna czy ustna, urzędowi skarbowemu należy złożyć formularz zawiadomienia o wyborze formy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych a oraz sposobu wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Formularz taki można uzyskać w urzędzie skarbowym lub na stronie internetowej urzędu skarbowego.
Brak umowy najmu a okres wypowiedzenia.
Niezachowanie formy pisemnej umowy najmu powoduje, że w razie gdyby okres obowiązywania ustnych ustaleń trwał dłużej niż rok, poczytuje się, że umowa została zawarta na czas nieokreślony. Kwestia ta została uregulowana w art. 666 kodeksu cywilnego. Przyjęcie, że umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony niesie za sobą daleko idące konsekwencje.
Jak wskazuje art. 677 Kodeksu cywilnego, strony mogą wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem terminów ustawowych, jeżeli umowa takich ustaleń nie przewiduje a umowę poczytuje się za zawartą na czas nieokreślony. Warunkiem skutecznego wypowiedzenia, jest zachowanie 3 miesięcznego terminu wypowiedzenia.
|
Art. 688 Kc „Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”. |
Wypowiedzenie należy złożyć drugiej stronie w taki sposób aby mogła zapoznać się z jego treścią. Najwłaściwszym sposobem na udowodnienie terminu złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu drugiej stronie jest wysłanie listu poleconego zawierającego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu za potwierdzeniem odbioru.
Brak umowy najmu a eksmisja.
Brak umowy najmu, zarówno ustnej jak i pisemnej powoduje, że osoba zajmująca lokal przebywa w nim bez tytułu prawnego. Sytuacja taka powoduje daleko idące konsekwencje w zakresie postępowania eksmisyjnego. Jeżeli jednak między stronami doszło do ustaleń, w ramach których osoba zajmująca lokal zobowiązała się płacić czynsz lub ponosić opłaty czynszu administracyjnego czy mediów, uznać należy, że taka osoba przebywa w lokalu na podstawie umowy najmu.
|
Brak umowy między stronami = Brak tytułu prawnego do lokalu |
|
Ustna umowa między stronami = Tytuł prawny do lokalu w postaci umowy najmu |
2 Comments
Witam. Na początku postaram się streścić w kilku zdaniach moją sytuację Od 3 lat mieszkam w budynku, w którym dotychczas funkcjonowało coś na kształt hotelu pracowniczego, malutkie( 15m2) mieszkanka z aneksem kuchennym oraz łazienką. Opłacam czynsz regularnie, nigdy nie miały miejsca żadne zaległości. Dotychczasowy właściciel niedawno przepisał budynek na syna a ten stwierdził , że likwiduje hotel i w ciągu 2 tyg mamy się wynieść, termin ten sprytnie wyznaczył na 31.10, bo potem , wiadomo, okres ochronny. Problem w tym że mam 5 letnie dziecko i nowy właściciel zdaje sobie sprawę, że nie może nas wyrzucić na ulicę, Straszy więc mnie, że odetnie mi prąd i wodę, na szczęście gaz mam z butli. Wiem, że jest na to paragraf, jednak na wniosek pokrzywdzonego, więc faktycznie musi to wyłączenie mediów nastąpić, aby taki wniosek można było wystosować. Obawiam się , że nie dam rady żyć z dzieckiem bez prądu., Wodę zawsze można jakoś zorganizować i chwilę tak przetrwać, ale bez prądu będzie masakra, nawet nie ogrzeje mieszkania. Wyprowadziła bym się bez wahania, ale czynsz który tu opłacałam wynosi 900pln, tj. ok. połowę czynszu najtańszych kawalerek z rynku komercyjnego, a na tyle tylko mnie stać. Oczywiście zapewne w końcu trafię na jakąś okazję, ale to wymaga czasu, a dwa tygodnie(teraz już zaledwie kilka dni) to zupełna abstrakcja.Nawet gdybym dysponowała środkami na czynsz komercyjny i kaucję , to nikt nie wynajmuje mieszkania z dnia na dzień, zwykle poprzedni lokator ma okres wypowiedzenia przynajmniej na miesiąc. Jak mogę nie dopuścić do odłączenia mediów, poza wyłuszczeniem odpowiednich paragrafów i nadziei , że to będzie wystarczający argument. Zaznaczam, że będę płacić jak dotychczas, nie jestem oszustką mieszkaniową. Czy mogę np. podpisać umowę z dostawcą energii na własną rękę? Czy muszę mieć tytuł prawny do lokalu? Nie miałam umowy najmu, wszystko było ” na czarno”. Dodam, że eksmisja z wyroku sądowego byłaby mi na rękę, gdyż pomogłaby mi w uzyskaniu mieszkania socjalnego czy komunalnego. Wiem , że normalnie byłabym chroniona prawem lokatorskim, ale jak to jest gdy nie mam umowy? Poza tym , że jest to kolejny punkt obciążający właściciela,ze względu na urząd skarbowy etc. Sytuacja jest bardzo dla mnie stresująca i pilnie potrzebuje porady, jakie mam możliwości w moim położeniu?.
Witam. Sugeruję skontaktować się z obecnym właścicielem i opisać całą sytuację. Wszyscy jesteśmy ludźmi i na pewno uda się znaleźć rozwiązanie tej sytuacji. W dalszej kolejności może Pani skorzystać z darmowej porady prawnej u adwokata w swoim rejonie.