Kto pokrywa koszty notariusza – zasady podziału opłat notarialnych w 2025 roku
Pytanie o to, kto pokrywa koszty notariusza przy zakupie nieruchomości, to jedna z najczęściej zadawanych kwestii przez osoby planujące transakcję. Mimo że prawo polskie nie określa jednoznacznie, która strona powinna ponosić opłaty notarialne, w praktyce wykształciły się jasne konwencje rynkowe. Zrozumienie tych zasad jest kluczowe dla każdego, kto kupujesz nieruchomość lub planuje sprzedaż.
Koszty notarialne przy zakupie składają się z kilku elementów: taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty związane z wpisem do księgi wieczystej oraz dodatkowe opłaty za wypisy aktu notarialnego. W zależności od rodzaju transakcji i rynku (pierwotny czy wtórny), ich podział może wyglądać różnie.
Nie chcesz martwić się kosztami notariusza?
Sprawdź, jak może wyglądać sprzedaż bez dodatkowych formalności po Twojej stronie.
Kto płaci za notariusza – ogólne zasady
Według rozumieniu przepisów ustawy o notariacie, wszystkie strony aktu notarialnego ponoszą solidarną odpowiedzialność za wynagrodzenie notariusza. W praktyce oznacza to, że gdyby jedna strona nie uiściła płatności, notariusz może domagać się całej kwoty od drugiej strony transakcji.
Jednak ta solidarna odpowiedzialność nie rozstrzyga, kto faktycznie pokrywa koszty notarialne w rzeczywistości. Brak jasno określone przepisy prawne pozostawiają stronom swobodę negocjacji. W związku z tym wykształciła się praktyka rynkowa, która różni się między poszczególnymi segmentami:
- Rynek wtórny: Zwyczajowo koszty notarialne ponosi kupujący nieruchomość
- Rynek pierwotny: Praktyka jest bardziej zróżnicowana, często koszty dzielone są między dewelopera i nabywcę
- Umowy przedwstępnej: Strony mogą negocjować podział kosztów w umowie
Ważne jest, że mimo ugruntowanej praktyki, strony zawsze mają możliwość ustalenia innego podziału kosztów. Negocjacje są szczególnie powszechne na konkurencyjnych rynkach lokalnych.
Podział kosztów notarialnych na rynku wtórnym
Na rynku wtórnym dominuje jasna konwencja – kupujący pokrywa całość kosztów notarialnych związane z transakcją. Ta praktyka jest tak powszechna, że funkcjonuje jako niepisany standard branżowy.
W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego, nabywca ponosi następujące koszty:
- Pełną taksę notarialną za sporządzenie aktu notarialnego
- Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości transakcji (z pewnymi wyjątkami)
- Opłaty sądowe za wpis prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości
- Koszty wypisów poświadczonych aktu notarialnego
Mimo tej konwencji, sprzedający może przejąć część kosztów w ramach negocjacji ceny końcowej. W praktyce często dzieje się to w sposób pośredni – sprzedający obniża cenę nieruchomości o kwotę odpowiadającą części lub całości kosztów notarialnych.
Możliwy jest również podział kosztów po połowie między stronami, choć takie rozwiązania są rzadsze i wymagają wyraźnego uzgodnienia w umowie przedwstępnej lub bezpośrednio przed podpisaniem aktu notarialnego.
Wybór notariusza zwykle należy do uzgodnień między kupującym a sprzedającym, przy czym kupujący, jako strona ponosząca koszty, ma zwykle większy wpływ na tę decyzję.
Deweloper jako sprzedający nie płaci notariuszowi tylko kupujący
Koszty notarialne na rynku pierwotnym – zakup od dewelopera
Rynek pierwotny charakteryzuje się odmiennymi zasadami podziału kosztów notarialnych. Deweloper zwykle wskazuje konkretną kancelarię notarialną, z którą współpracuje, co wynika z praktycznych względów organizacyjnych i doświadczenia w obsłudze podobnych transakcji.
W przypadku umowy deweloperskiej, czyli pierwszej umowy między deweloperem a nabywcą, koszty są zwykle dzielone po połowie między obu stron transakcji. Ten podział obejmuje:
- Koszt sporządzenia aktu notarialnego umowy deweloperskiej
- Opłaty związane z przygotowaniem aktu notarialnego
- Wypisy aktu notarialnego zgodnie z potrzebami każdej ze stron
Jednak w przypadku umowy przeniesienia własności nieruchomości, która następuje po zakończeniu budowy, nabywca pokrywa pełne koszty taksy notarialnej. Jest to zgodne z ogólną zasadą, że strona nabywająca własność ponosi koszty notarialne.
Ważną różnicą na rynku pierwotnego jest brak podatku PCC przy zakupie mieszkania od dewelopera. Zamiast tego naliczany jest podatek VAT, który jednak jest już wliczony w cenę mieszkania przez dewelopera.
Kupujący może negocjować wybór innej kancelarii notarialnej, choć w praktyce deweloperzy rzadko wyrażają na to zgodę ze względów organizacyjnych i ustalone procedury.
Jakie są koszty notarialne w 2026 roku
Wysokość opłaty notarialnej zależy od wartości przedmiotu transakcji i jest regulowana przez rozporządzeniu ministra sprawiedliwości. Stawki taksy notarialnej nie uległy zmianie od 2022 roku i nadal obowiązują maksymalne stawki taksy notarialnej według następującej progresji:
| Wartość nieruchomości | Wysokość taksy notarialnej |
|---|---|
| Do 3 000 PLN | 100 PLN |
| 3 001-10 000 PLN | 100 PLN + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 PLN |
| 10 001-30 000 PLN | 310 PLN + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 PLN |
| 30 001-60 000 PLN | 710 PLN + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 PLN |
| 60 001-1 000 000 PLN | 1 010 PLN + 0,4 od nadwyżki powyżej 60 000 PLN |
| 1 000 001-2 000 000 PLN | 4 770 PLN + 0,2 od nadwyżki powyżej 1 000 000 PLN |
| Powyżej 2 000 000 PLN | 6 770 PLN + 0,25 od nadwyżki powyżej 2 000 000 PLN |
Dla mieszkania za 500 000 zł maksymalna taksa wynosi: 1 010 PLN + 0,4% × (500 000 – 60 000) = 1 010 + 1 760 = 2 770 PLN netto
Do taksy należy doliczyć 23% podatku VAT, co daje łączną kwotę 3 406,10 PLN.
Należy pamiętać, że są to maksymalne stawki – notariusz może oferować stawki niższe niż maksymalne, choć w praktyce większość kancelarii notarialnych stosuje pełne stawki.
Dodatkowe koszty obejmują:
- Wypisy aktu notarialnego: około 400 zł (w zależności od liczby kopii)
- Wpis do księgi wieczystej: 200 PLN za wpis prawa własności
- Wpis hipoteki (w przypadku kredytu hipotecznego): 200 PLN
Koszty notarialne to tylko część całej transakcji.
Sprawdź, jak sprzedać bez zbędnych wydatków
Podatek PCC – kto płaci i ile wynosi
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to znaczący składnik kosztów transakcji na rynku wtórnym. Kupujący płaci podatek PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości, co stanowi często największą pozycję w całkowitych kosztach transakcji.
Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje zwolnienie z podatku pcc dla osób kupujących pierwsze mieszkanie w ramach grupy podatkowej I (małżonkowie, dzieci, rodzice, rodzeństwo). To znaczące ułatwienie finansowe może zaoszczędzić tysiące złotych.
Jednak od 1 stycznia 2024 roku wprowadzono wyższą stawkę 6% dla kolejnych nieruchomości kupowanych przez tę samą osobę. Dotyczy to sytuacji, gdy kupujący już wcześniej nabył nieruchomość i nie sprzedał jej przed zakupem kolejnej.
Dla mieszkania za 500 000 zł:
- Standardowy podatek PCC (2%): 10 000 zł
- Podwyższony podatek PCC (6%): 30 000 zł (dla kolejnych nieruchomości)
Podatek PCC zawsze ponosi kupujący – ta zasada nie podlega negocjacjom, choć jego wysokość może być uwzględniona w negocjacjach ceny nieruchomości.
Negocjacje z notariuszem kosztów aktu notarialnego
Kiedy można negocjować podział kosztów notarialnych
Podział kosztów notarialnych jest możliwy przy każdej transakcji za zgodą obu stron. Najczęściej ustalenia te są dokonywane już przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, gdzie strony precyzyjnie określają, kto ponosi poszczególne koszty.
Sprzedający może przejąć koszty jako element negocjacji ceny, szczególnie gdy:
- Rynek jest konkurencyjny i sprzedający chce przyspieszyć transakcję
- Nieruchomość długo nie znajduje nabywcy
- Kupujący ma mocną pozycję negocjacyjną (płatność gotówką, brak kredytu)
Na rynku konkurencyjnym sprzedający częściej godzą się na podział kosztów lub całkowite ich przejęcie. W przypadku transakcji z udziałem większej liczby osób, możliwy jest podział proporcjonalny do wartości udziałów w nieruchomości.
Przykłady sytuacji, gdy negocjacje są najskuteczniejsze:
- Zakup za gotówkę (bez kredytu hipotecznego)
- Szybka transakcja bez okresu oczekiwania
- Zakup nieruchomości wystawionej na sprzedaż od dłuższego czasu
- Transakcje między rodzinami lub znajomymi
W każdym przypadku zawarcie umowy przyrzeczonej powinno zawierać jasne ustalenia dotyczące podziału wszystkich kosztów transakcji.
Dodatkowe opłaty u notariusza – kto ponosi
Oprócz podstawowej taksy notarialnej, w kancelarii notarialnej mogą pojawić się dodatkowe opłaty, których ponoszenie zależy od charakteru czynności i tego, która strona z nich korzysta.
Koszty pełnomocnictwa ponosi zlecający – może to być zarówno sprzedający, jak i kupujący, w zależności od tego, kto potrzebuje reprezentacji. W formie aktu notarialnego sporządzane pełnomocnictwo kosztuje według standardowej tabeli opłat.
Opłaty za umowę przyrzeczonej (przedwstępną) są ustalane według ustaleń stron. Często koszty te są dzielone po połowie, choć może to być przedmiotem negocjacji.
Wpis hipoteki kredytowej zawsze ponosi kupujący, ponieważ to on korzysta z kredytu hipotecznego. Opłata wynosi 200 PLN i jest uiszczana na rzecz sądu.
Wypisy aktu notarialnego płaci strona zamawiająca. W praktyce:
- Sprzedający zwykle zamawia jeden wypis dla siebie
- Kupujący potrzebuje zwykle 2-3 wypisy (dla siebie, banku, organów skarbowych)
Inne opłaty związane z czynnościami notarialnymi, takie jak:
- Sporządzenie oświadczeń o stanie rodzinnym
- Poświadczenie podpisów
- Założenie księgi wieczystej (w przypadku działek nieujętych w księdze)
Każda z tych czynności jest rozliczana osobno, a koszty ponosi strona korzystająca z danej usługi.
Przykład podziału kosztów dla mieszkania za 500 000 zł
Aby zobrazować rzeczywiste koszty, przyjrzyjmy się konkretnemu przykładowi kupnie mieszkania za 500 000 zł na rynku wtórnym:
Taksa notarialna:
- Kwota netto: 2 770 zł
- Podatek VAT (23%): 637 zł
- Razem: 3 407 zł
Opłaty sądowe:
- Wpis prawa własności: 200 zł
- Wpis hipoteki (jeśli kredyt): 200 zł
- Razem: 400 zł
Wypisy aktu notarialnego:
- 3 wypisy po 6 zł + VAT za stronę: około 400 zł
Podatek od czynności cywilnoprawnych:
- 2% z wartości transakcji: 10 000 zł
Łączne koszty na rynku wtórym: około 14 207 zł
W przypadku standardowego podziału:
- Kupujący ponosi: wszystkie koszty (14 207 zł)
- Sprzedający ponosi: 0 zł
W przypadku negocjowanego podziału (wariant przykładowy):
- Kupujący: podatek PCC (10 000 zł) + połowa pozostałych kosztów (2 103 zł) = 12 103 zł
- Sprzedający: połowa kosztów notarialnych (2 103 zł)
Na rynku pierwotnego (zakup od dewelopera):
- Brak podatku PCC
- Łączne koszty: około 4 207 zł
- Podział według umowy z deweloperem
Warto zauważyć, że wynoszą koszty notarialne stanowią znaczący wydatek, który należy uwzględnić w planowaniu finansowym zakupu nieruchomości. Dla wielu kupujących, szczególnie tych finansujących zakup kredytem hipotecznym, koszty te mogą stanowić dodatkowe obciążenie budżetu domowego.
Koszty notarialne są nieodłącznym elementem każdej transakcji nieruchomości, a znajomość zasad ich podziału pozwala na lepsze przygotowanie finansowe i skuteczniejsze negocjacje. Choć konwencje rynkowe są ugruntowane, zawsze warto pamiętać o możliwości negocjacji, szczególnie w korzystnych warunkach rynkowych. Przed zakupem nieruchomości warto skonsultować się z doświadczenie notariusza, który pomoże wyjaśnić wszystkie aspekty kosztowe konkretnej transakcji i zaproponuje optymalne rozwiązania dla obu stron.
Jeśli chcesz sprzedać nieruchomość szybko i bez stresu o koszty, możesz uprościć cały proces.
Chcę bezpiecznie sprzedać mieszkanie
