Warunek umożliwiający sprzedaż mieszkania znajdującego się we wspólności ustawowej małżeńskiej to przystąpienie do umowy sprzedaży obydwojga małżonków – nierealne? Zawsze zostaje sprzedaż udziału w nieruchomości ale żeby to zrobić konieczne jest dokonanie wpisu w KW nieruchomości na podstawie prawomocnego wyroku rozwodowego.

Sprzedaż mieszkania w trakcie rozwodu.

W trakcie trwania postępowania rozwodowego, gdy istnieje między małżonkami ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej możliwość sprzedaży mieszkania nie jest wykluczona. Małżonkowie zgodnie muszą przystąpić do umowy, na której muszą znaleźć się obydwa podpisy. Nie ma niestety możliwości aby tylko jeden z małżonków sprzedał całe mieszkanie, ani też nie ma możliwości sprzedaży udziału w takim mieszkaniu do momentu uzyskania prawomocnego wyroku rozwodowego. Odpowiedź na pytanie dlaczego, nie można sprzedać udziału przed rozwodem jest prosta. Przed uzyskaniem rozwodu w ustroju małżeńskiej wspólnoty majątkowej nie ma udziałów. Domniemanie posiadania równych udziałów pojawi się dopiero w momencie uzyskania wyroku rozwodowego.

Wyrok rozwodowy a sprzedaż mieszkania.

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku rozwodowego można udać się do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu, który prowadzi księgę wieczystą dla posiadanej nieruchomości i złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej współwłasności w częściach ułamkowych byłych małżonków.  Nie jest konieczne przeprowadzanie podziału majątku między małżonkami, aby dokonać aktualizacji wpisu w KW.

W tej kwestii powstaje zagadnienie prawne dotyczące charakteru masy majątkowej po uzyskaniu prawomocnego wyroku rozwodowego a jeszcze przed dokonaniem podziału majątku wspólnego małżonków. Mieszkanie i inne składniki majątku małżonków mają niepewny charakter, wobec tego dla możliwości przeprowadzenia transakcji sprzedaży udziału w nieruchomości i bezpieczeństwa kupującego konieczne będzie dokonanie wpisu w Księdze Wieczystej. Sąd wieczystoksięgowy dokona wpisu współwłasności w częściach ułamkowych na podstawie domniemania prawnego w kodeksie rodzinnym i opiekuńczym, określającego, że udziały w majątku małżonków po ustaniu małżeńskiej wspólnoty ustawowej są równe. Po uzyskaniu wpisu w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd wieczystoksięgowy można już sprzedać udział w nieruchomości. Od tego momentu też, dla nabywcy rozpoczyna się ochronne prawo wynikające z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Ryzyko nabywcy nieruchomości przed podziałem majątku małżonków.

Dla nabywcy nieruchomości podział majątku wspólnego małżonków  powinien być ważny. W postępowaniu o podział majątku wspólnego małżonków Sąd dokonuje wszystkich rozliczeń małżonków kompleksowo. Jeżeli w postępowaniu tym ujawni się, że jeden z małżonków poczynił większe nakłady na nieruchomość lub np. jeśli remonty lub budowa były opłacane ze środków prywatnych tylko jednego małżonka to, wówczas może wydarzyć się, że po podziale majątku Sąd ustali nierówne udziały w majątku wspólnym, do którego należy nieruchomość.

Ustalenie nierównych udziałów w majątku wspólnym małżonków może z kolei mieć wpływ na roszczenia byłego małżonka przeciwko nabywcy nieruchomości. Nabywca nieruchomości może mieć później duże problemy. Dlatego możliwość sprzedaży udziału po uzyskaniu wpisu współwłasności w księdze wieczystej może być niewystarczającym zabezpieczeniem dla nabywcy z uwagi na późniejsze roszczenia, choć nie ma wpływu na możliwość samej sprzedaży udziału.