Sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaścicieli.

Wśród spadkobierców ułamkowych udziałów w nieruchomości pojawia się pytanie: ”czy mogę sprzedać nieruchomość bez zgody innych spadkobierców? lub czy mogę sprzedać współwłasność”. Całej nieruchomości niestety nie, ale swoją częścią spadku lub nieruchomości możemy dysponować dowolnie. 

Jak powstaje współwłasność?

Współwłasność łączna powstaje umownie lub z mocy samego prawa ze spadkobrania lub rozwodu.

Jeżeli nieruchomość należy do kilku osób jednocześnie decyzje muszą być podejmowane wspólnie i potrzeba zgody współwłaścicieli. Obowiązki dotyczą każdego właściciela udziału w nieruchomości. Sytuacja taka określana jest jako współwłasność.  Problem pojawia się, jeżeli nieruchomość należy jednocześnie do kilku osób, niepotrafiących się porozumieć i tworzących konflikty. Problem pojawia się gdy współwłaściciel chce sprzedać współwłasność a ma zobowiązania.

Rodzaje współwłasności

Współwłasność może być współwłasnością łączną albo współwłasnością ułamkową, gdzie każdemu ze współwłaścicieli przypadają ułamkowe udziały. Rodzaje współwłasności determinują sposób postępowania w sprawie sądowej, wiele zależy od tego czy udziały w nieruchomości wchodzą w skład spadku czy majątku wspólnego. Aby złożyć wniosek trzeba powyższe ustalić.

Ilość udziałów w nieruchomości wskazana jest w księdze wieczystej nieruchomości. Tam wskazane jest, że każdy ze współwłaścicieli posiada określony udział i może rozporządzać swoim udziałem, bez zgody właściciela tj. innego współwłaściciela. Rodzaj współwłasności jest ważny. Współwłaścicielem nieruchomości, współwłasności ułamkowej przysługuje określona część nieruchomości.

Jedynie w przypadku spółdzielczo własnościowego prawa do lokalu inni współwłaściciele współwłasności ułamkowej mogą skorzystać z prawa pierwokupu. Wtedy aby sprzedać nieruchomość trzeba zaproponować sprzedaż udziałów w nieruchomości innym współwłaścicielom- prawo pierwokupu.

Sprzedaż udziału odbywa się analogicznie jak zbycie nieruchomości osobom obcym. Sprzedaż udziałów musi zostać przeprowadzona u notariusza – wymagana jest czynność notarialna. Współwłasność łączna jest rodzajem prawa, gdzie współwłaściciele posiadają konkretne udziały i dysponują nimi bez zgody współwłaściciela.

Współwłasność łączną cechuje fakt, iż do zaciągnięcia kredytu nie wymaga się zgody współwłaściciela. Zbycie nieruchomości bez zgody współwłaścicieli jest typowym przejawem prawa własności wynikającym z konstytucji. Skup nieruchomości zajmuje się działalnością nabywania nieruchomości bez zgody innych.

Konflikt współwłaścicielski? Możesz sprzedać swój udział bez zgody drugiej strony.

Sprawdź najszybszą opcję: skup udziału / ugoda / droga sądowa. Dobierzemy najlepsze rozwiązanie.

Sprawdź moją sytuację


Zadzwoń: 503 005 990

Współwłasność powstała w drodze dziedziczenia.

Do współwłasności dochodzi najczęściej wskutek dziedziczenia, kiedy po jednym spadkodawcy dziedziczy majątek spadkowy kilka osób jednocześnie. Sytuacje takie nie są odosobnione i mówimy tutaj o współwłasności ułamkowej. Udziały wynoszą wartość wskazaną w postanowieniu o stwierdzenie nabycia spadku.

Wskutek dziedziczenia powstają różne oczekiwania co do masy spadkowej, szczególnie jeżeli w jej składzie znajdzie się mieszkanie lub inna nieruchomość. Jedni spadkobiercy chcą nieruchomość zachować, jedni sprzedać a jeszcze inni nie chcą robić nic w nieruchomości wspólnej. Jak wybrnąć z takiej sytuacji i dojść do konsensusu?

Współwłasność powstała po rozwodzie.

Innym sposobem powstania współwłasności w częściach ułamkowych jest rozwód. Przed uzyskaniem prawomocnego wyroku orzekającego rozwód można sprzedać nieruchomość wspólnie.

Ze względu na istniejące konflikty wspólna, dobrowolna sprzedaż całości mieszkania i podział uzyskanej sumy na dwie części zdarza się rzadko dlatego jednym ze sposobów jest sprzedaż posiadanego udziału w nieruchomości. Niestety możliwe to jest dopiero po uzyskaniu prawomocnego wyroku.

Uzyskanie wyroku rozwodowego nie powoduje automatycznego powstania współwłasności w częściach ułamkowych nieruchomości, konieczne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Dokonanie wpisu w KW, gdzie wyrok rozwodowy jest podstawą aktualizacji danych polegających na zmianie współwłasności łącznej we współwłasność w częściach ułamkowych powoduje powstanie możliwości dokonania sprzedaży swojego udziału.

Współwłasność powstała w drodze zakupu.

Współwłasność ułamkowa w nieruchomości wspólnej może powstać w drodze umowy, w sytuacji gdy nabycie następuje przez dwie osoby jednocześnie, z odrębnych środków. Taka sytuacja następuje często w w związkach partnerskich bez ślubu. Ponadto można spotkać się z sytuacją jednoczesnego zakupu przez bliskie osoby w rodzinie, lub umownie w celu prowadzenia wspólnej działalności gospodarczej.

Porozumienie przy zakupie nie oznacza, że między kupującymi nie ma konfliktów. Częstym zjawiskiem jest, że osoby które kiedyś potrafiły się ze sobą porozumiewać, po pewnym czasie nie potrafi racjonalnie podejmować zgodnych decyzji.

Aby rozejść się w osobnych kierunkach warto podjąć próby polubownego dokonania sprzedaży posiadanego wspólnie majątku. Jeżeli to się nie uda zawsze pozostaje wyjście sprzedaży posiadanego udziału co nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli.

Brak zgody współwłaściciela na sprzedaż nieruchomości.

Brak zgody współwłaściciela na sprzedaż nieruchomości wspólnej jest jedną z najczęstszych przyczyn konfliktów między współwłaścicielami. Niewyrażenie zgody przez drugiego współwłaściciela uniemożliwia skutecznie wspólną sprzedaż całości nieruchomości. Bez zgody współwłaściciela nie można sprzedać samodzielnie całości domu czy mieszkania. Brak zgody nie pozbawia jednak uprawnienia do sprzedaży udziału w nieruchomości.

Jeden ze spadkobierców nie chce sprzedać nieruchomości.

Zawsze istnieje powód, dla którego drugi współspadkobierca nie chce sprzedać odziedziczonej nieruchomości. Często powodem dla którego spadkobierca nie chce wspólnie sprzedać mieszkania lub domu, które zostało odziedziczone jest fakt jego zamieszkiwania. Spadkobierca nie chce sprzedać bo zwyczajnie korzysta z nieruchomości, nie musi płacić czynszu i trwanie w takim stanie rzeczy jest dla niego zwyczajnie wygodne. Taka sytuacja stawia w niekorzystnej sytuacji drugiego współwłaściciela, który nie uzyskuje profitów z posiadania udziału w nieruchomości, nie może z niej korzystać i wykorzystywać jej na np. cele mieszkaniowe lub wynajem.

Uwaga! Korzystanie z mieszkania przez spadkobiercę-współwłaściciela może doprowadzić do zapłaty pieniędzy w ramach rozliczeń z drugim współwłaścicielem Jeżeli konflikt trwa bardzo długo, to rozliczenia między współwłaścicielami mogą osiągać wysokie sumy. Jak wskazuje Sąd Najwyższy: „Przy zniesieniu współwłasności w drodze sprzedaży rzeczy sąd, z mocy art. 625 k.p.c., powinien w postanowieniu rozstrzygnąć od razu o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy (…).[1]”

Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości?

Współwłaściciela nie można zmusić do sprzedaży nieruchomości. Można jednak próbować przekonać go do sprzedaży racjonalnymi argumentami.

Brak zgody współwłaściciela – argumenty do rozmowy:

• Nieruchomość zostanie sprzedana przez komornika znacznie poniżej wartości rynkowej. Wspólna sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku będzie dla każdego współwłaściciela korzystniejsza niż sprzedaż licytacyjna, następująca w wyniku zakończenia postępowania o zniesienie współwłasności.

Dlaczego? Wyjście ze współwłasności może zakończyć się wydaniem przez Sąd Postanowienia o sprzedaży, wskutek czego nieruchomość zostanie sprzedana zgodnie z przepisami o sprzedaży egzekucyjnej stosowanymi odpowiednio.

Art. 1066 kpc wskazuje, iż: „W postępowaniu egzekucyjnym wszczętym na podstawie tytułu wykonawczego, a mającym na celu zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej, stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości ze zmianami wskazanymi w artykułach poniższych”.

• Brak kosztów sądowych, opinii biegłego, opłat egzekucyjnych i innych.
• Brak konieczności stawiania się na sprawy sądowe przez długi czas trwania postępowania
• Wspólna sprzedaż rozwiąże istniejący problem kameralnie prywatnie, bez konieczności angażowania w sprawy rodzinne i majątkowe obcych osób.

Sądowy nakaz sprzedaży nieruchomości.

Sądowy nakaz sprzedaży wspólnej nieruchomości to nic innego jak Postanowienie zarządzające sprzedaż nieruchomości współwłaścicieli i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży, po pomniejszeniu o koszty egzekucyjne. Po uprawomocnieniu się postanowienia, które stanowi tytuł wykonawczy, współwłaściciel może już złożyć wniosek do komornika, by ten sprzedał wspólną nieruchomość. Po złożeniu wniosku wszystkimi sprawami związanymi ze sprzedażą wspólnej nieruchomości zajmuje się komornik.
Jeżeli chciałbyś skorzystać z pomocy profesjonalnego adwokata od zniesienia współwłasności to warto zajrzeć  tutaj – https://grabowicz-gajda.pl/zniesienie-wspolwlasnosci/.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o zarządzeniu sprzedaży, takiej formy zniesienia współwłasności już nie można cofnąć ani zmienić.

Jak znieść współwłasność?

Najlepszą metodą jest polubowne dojście do porozumienia i sprzedaż nieruchomości wspólnej. Jeżeli nieruchomość posiada możliwość podziału, można wspólnie podzielić. Uprawnienia przysługujące współwłaścicielom umożliwiają wspólne dokonanie podziału. W kodeksie cywilnym szczegółowo opisane są uprawnienia współwłaścicieli. Posiadanie udziału w nieruchomości zobowiązuje przecież do comiesięcznych opłat i regulowania zobowiązań więc dobra jest zgoda. Najkorzystniejszym rozwiązaniem jest wspólne poszukanie potencjalnych kupujących cała nieruchomość.

Jeżeli nie da się dojść do porozumienia wyjściem może być sprzedaż posiadanego udziału. Cena uzyskana ze sprzedaży może być niższa ze względu na nieuregulowany stan prawny, ale przynajmniej postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub inne dokumenty własności udziału nie będą bezużytecznie leżeć w szufladzie a comiesięczne koszty, do których płatności zobowiązani są wszyscy właściciele solidarnie nie będą generowane.

Współwłaściciel nie wyraża zgody co do sprzedaży nieruchomości.

Często zdarzają się sytuacje gdy współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania. Ani wspólnie ani w ogóle nie chce sprzedać. Jeżeli współwłaściciel nie wyraża zgody na wspólną sprzedaż nieruchomości można sprzedać posiadaną przez siebie część nieruchomości.

Część mieszkania bez zgody pozostałych współwłaścicieli też można sprzedać. Nie trzeba żądać rozstrzygnięcia. Nie trzeba nawet informować współwłaściciela o chęci sprzedaży likwidując nieporozumienia.

Masz dość czekania na decyzję drugiego współwłaściciela?

Możesz sprzedać swoją część bez jego zgody. Sprawdź swoją sytuację z naszym ekspertem.

Zostawiam kontakt

Zadzwoń: 503 005 990

Czy współwłaściciel nieruchomości może zmusić do sprzedaży?

W sytuacji, gdy współwłaściciele nieruchomości mają różne wizje dotyczące przyszłości, pojawia się pytanie, czy jeden z właścicieli może zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości.

Odpowiedź na to pytanie zależy od wielu czynników, np. od formy współwłasności (ułamkowej czy łącznej) oraz od szczegółowych postanowień umowy między współwłaścicielami, jeśli istnieje.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, w przypadku braku porozumienia między jednam a drugim współwłaścicielem co do dysponowania nieruchomością, każdy z nich może żądać zniesienia współwłasności, z pozostałymi współwłaścicielami, co de facto może prowadzić do sprzedaży nieruchomości.

Proces ten jest jednak skomplikowany i może wymagać interwencji sądu, który zdecyduje o najlepszym sposobie zniesienia współwłasności, np. poprzez licytację nieruchomości przez komornika i podział uzyskanych środków między współwłaścicieli.

Warto podkreślić, że choć bezpośrednie „zmuszenie” do sprzedaży przez jednego współwłaściciela jest niemożliwe, istnieją mechanizmy umożliwiające rozwiązanie sytuacji patowej, mogące ostatecznie prowadzić do sprzedaży nieruchomości. Podkreślić należy, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody innych współwłaścicieli.

Brak zgody współwłaściciela – argumenty w negocjacjach:

1/Sprzedaż przez komornika znacznie poniżej wartości rynkowej.

Wspólna sprzedaż nieruchomości czy udziału w nieruchomości na wolnym rynku będzie dla każdego współwłaściciela korzystniejsza niż sprzedaż licytacyjna w wyniku zakończenia postępowania o zniesienie współwłasności. Identycznie w przypadku sprzedaży udziałów w nieruchomości na własną rękę. Sprzedaż udziału w nieruchomości np. w spółdzielczym własnościowym prawie samodzielnie lub sprzedaży mieszkania będzie korzystniejsza przez jednego właściciela niż przez komornika.

Dlaczego sprzedaż nieruchomości?

Wyjście ze współwłasności może zakończyć się Postanowieniem o sprzedaży, wskutek czego nieruchomość zostanie sprzedana zgodnie z przepisami o sprzedaży egzekucyjnej stosowanymi odpowiednio.

Art. 1066 kpc wskazuje, iż: „W postępowaniu egzekucyjnym wszczętym na podstawie tytułu wykonawczego, a mającym na celu zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej, stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości ze zmianami wskazanymi w artykułach poniższych”.

Brak kosztów sądowych, opinii biegłego, opłat egzekucyjnych i innych.

Brak konieczności stawiania się na sprawy sądowe przez czas trwania postępowania

Wspólna sprzedaż rozwiąże istniejący problem kameralnie prywatnie, bez konieczności angażowania w sprawy rodzinne i majątkowe obcych osób w kwestii związanych z nieruchomością.

Sprzedać udziały w nieruchomości czy znosić współwłasność?

Takie pytanie zadaje sobie wielu współwłaścicieli nieruchomości. Sprzedaż jest najszybszą, ale nie koniecznie, najkorzystniejszym rozwiązaniem.

Sprzedaż udziału w nieruchomości może nam przynieść do 20 do 60% jego wartości transakcyjnej.

Znosząc współwłasność możemy uzyskać znacznie większe wartości, ale kosztem poświęconego czasu. Proces zniesienia współwłasności może potrwać od kilku do nawet kilkunastu lat. Każdy musi podjąć decyzję czy zainwestować czas i środki, żeby znosić współwłasność czy sprzedać współwłasność nieruchomości i natychmiast zakończyć spór.

W przypadku wyjścia ze współwłasności warto rozważyć skorzystanie z usług profesjonalisty – zniesienie współwłasności Adwokat. Decydując się na proces zniesienie współwłasności musimy uzbroić się w cierpliwość i liczyć się z poniesieniem dodatkowych kosztów na obsługę i utrzymanie nieruchomości oraz koszt adwokata.

Sprzedaż udziału jako najszybsze rozwiązanie w sporze o współwłasność

W praktyce prawnej często dochodzi do sytuacji, w których współwłaściciele nieruchomości nie potrafią dojść do porozumienia co do wspólnej sprzedaży całości nieruchomości. Brak zgody jednego z właścicieli wobec takiej transakcji blokuje sprzedaż całej nieruchomości na wolnym rynku – bez tej zgody sprzedaż nie wywoła zamierzonych skutków prawnych w odniesieniu do całej nieruchomości. W takich okolicznościach sprzedaż własnego udziału staje się rozwiązaniem najszybszym i najprościej wykonalnym – nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli i może zostać przeprowadzona indywidualnie u notariusza. To rozwiązanie jest szczególnie przydatne w sytuacjach konfliktowych, w których dalsze utrzymywanie wspólnego prawa własności generuje koszty, napięcia rodzinne lub niemożność swobodnego dysponowania majątkiem. Sprzedaż udziału, choć zwykle wiąże się z niższą ceną niż część rynkowa całej nieruchomości, pozwala na szybkie zakończenie sporu i uwolnienie środków finansowych, unikając długotrwałych postępowań sądowych.

Sąd vs. Skup udziału – porównanie rozwiązań

Case study: konflikt rodzinny i sprzedaż udziału

Sytuacja:
Po śmierci matki Pani Katarzyna odziedziczyła 50 % udziałów w domu rodzinnym wraz z ojcem, który od lat nie utrzymuje kontaktu z rodziną. Druga córka matki, siostra Katarzyny, mieszkała z nią i posiadała pozostałe 50 % udziałów. Ojciec, zamieszkujący osobno od dekad, nie wyrażał zgody na wspólną sprzedaż całej nieruchomości ani na rozmowy o wygodnym podziale majątku. Prowadziło to do stale narastających napięć i konfliktów rodzinnych – remonty, użytkowanie domu, kwestia opłat i podatków były źródłem kolejnych nieporozumień.

Działania:
Katarzyna i jej siostra doszły do wniosku, że nie mają możliwości przekonania ojca do wspólnej sprzedaży całej nieruchomości. W celu zakończenia współwłasności i uniknięcia dalszych napięć, Katarzyna zdecydowała się sprzedać swój udział osobie trzeciej lub skupowi udziałów. Skupiając się na szybkim rozwiązaniu konfliktu, skorzystała z oferty skupu udziałów w nieruchomości, co pozwoliło jej uzyskać środki finansowe szybciej i bez konieczności prowadzenia długiego procesu sądowego.

Efekt:
– Katarzyna uzyskała płynność finansową i wycofała się z konfliktu o nieruchomość.
– Siostra mogła dalej mieszkać w domu lub rozważyć późniejszą sprzedaż całości z ojcem.
– Konflikt rodzinny uległ znacznemu złagodzeniu, ponieważ jedna ze stron wycofała się z aktywnego sporu o nieruchomość.

Takie sytuacje pokazują, że sprzedaż udziału w nieruchomości często jest praktycznym i szybszym sposobem na rozwiązanie trudnych sporów współwłaścicielskich, szczególnie gdy brak jest zgody na sprzedaż całej nieruchomości lub trwają wieloletnie konflikty rodzinne.

Jak sprzedać współwłasność mieszkania bez zgody współwłaściciela?

Żeby sprzedać udział w mieszkaniu lub innej nieruchomości trzeba znaleźć odpowiedniego nabywcę, który będzie skłonny wejść w sytuację prawną sprzedającego, skompletować dokumenty i podpisać umowę. Wartość nieruchomości jest ważna.

Transakcja sprzedaży udziału dokonywana jest w taki sam sposób jak sprzedaż pełnej własności. Sprzedaż połowy mieszkania nie jest w żaden sposób utrudniona ani przepisami ani wymaganiami stawianymi przez notariusza. Wystarczy tylko znaleźć nabywcę. A co najważniejsze, decyzja o sprzedaży swojej części może być podjęta samodzielnie bez konieczności uzyskiwania zgody innych współwłaścicieli.

Proces sprzedaży udziałów w nieruchomości

Nasz skup nieruchomości przeprowadzi Państwa przez proces sprzedaży udziału nieruchomości bez zgody współwłaściciela na terenie całej polski. Skup udziałów nie różni się w od zwykłej sprzedaży nieruchomości. Właściciel sprzedaje zamiast całej nieruchomości określony udział. Sprzedaż wymaga przygotowania dokumentów, w tym aktu notarialnego lub postanowienia o nabyciu spadku oraz zaświadczenia z urzędu skarbowego o podatku od spadku do sprzedaży nieruchomości, niezbędne są dane nowego nabywcy. Zbycie udziału wymaga formy aktu notarialnego i nie jest skomplikowanym procesem. Po odczytaniu i podpisaniu aktu u notariusza przelewamy środki przelewem natychmiastowym i mamy za sobą proces sprzedaży udziałów w nieruchomości.

Spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu a sprzedaż udziału bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

W przypadku posiadania współwłasności w spółdzielczo-własnościowym prawie do lokalu nie można swobodnie zbywać posiadanych udziałów, ponieważ występuję prawo pierwokupu, które przysługuje pozostałym współwłaścicielom, ale nie przekreśla to możliwości sprzedaży.

W takiej sytuacji transakcja sprzedaży jest realizowana w dwóch etapach.

Pierwszy to umowa sprzedaży warunkowa. Notariusz musi skutecznie poinformować współwłaściciela, wysyłając do niego akt notarialny umowy sprzedaży, o chęci sprzedaży udziałów. Od momentu dostarczenia aktu liczymy 30 dni (to czas na skorzystanie z prawa pierwokupu przez drugiego współwłaściciela). Jeżeli współwłaściciel chce skorzystać z tego prawa, umowa musi być zawarta na warunkach określonych w umowie warunkowej (cena, sposób zapłaty, itp).

Jeżeli natomiast nie skorzysta z tego prawa w określonym terminie, drugi etap to podpisanie umowy końcowej przenoszącej własność udziału w nieruchomości i zapłata ceny. Tak przebiega sprzedaż udziałów w nieruchomości.

Nie musisz iść do sądu ani latami walczyć o zniesienie współwłasności.

Opisz swoją sytuację – oddzwonimy w kilka chwil.

Chcę rozwiązać konflikt

Zadzwoń: 503 005 990

Efektywna sprzedaż udziałów w przypadku współwłasności ułamkowej

Sprzedaż nieruchomości lub jej udziałów w kontekście współwłasności wymaga nie tylko znajomości przepisów prawa, ale również umiejętności negocjacji i mediacji. Kluczem do sukcesu jest otwarta komunikacja między współwłaścicielami oraz zrozumienie ich praw i obowiązków.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, warto rozważyć sprzedaż udziałów. Wtedy współpraca z profesjonalną firmą może okazać się niezbędna w celu osiągnięcia satysfakcjonującego rozwiązania.
Zapraszamy do kontaktu telefonicznego +48 503 005 990 – chętnie odkupimy udział we współwłasności nieruchomości od każdego właściciela.

---

[1] Postanowienie SN z 4.11.1998 r., II CKN 347/98, OSNC 1999, nr 6, poz. 108.