Brak zgody współwłaściciela na sprzedaż nieruchomości wspólnej jest jedną z najczęstszych przyczyn konfliktów między współwłaścicielami. Niewyrażenie zgody przez drugiego współwłaściciela uniemożliwia skutecznie wspólną sprzedaż całości nieruchomości. Bez zgody współwłaściciela nie można sprzedać samodzielnie całości domu czy mieszkania. Brak zgody nie pozbawia jednak uprawnienia do sprzedaży udziału w nieruchomości.

Jeden ze spadkobierców nie chce sprzedać nieruchomości.

Zawsze istnieje powód, dla którego drugi współspadkobierca nie chce sprzedać odziedziczonej nieruchomości. Często powodem dla którego spadkobierca nie chce wspólnie sprzedać mieszkania lub domu, które zostało odziedziczone jest fakt jego zamieszkiwania. Spadkobierca nie chce sprzedać bo zwyczajnie korzysta z nieruchomości, nie musi płacić czynszu i trwanie w takim stanie rzeczy jest dla niego zwyczajnie wygodne. Taka sytuacja stawia w niekorzystnej sytuacji drugiego współwłaściciela, który nie uzyskuje profitów z posiadania udziału w nieruchomości, nie może z niej korzystać i wykorzystywać jej na np. cele mieszkaniowe lub wynajem.

Uwaga! Korzystanie z mieszkania przez spadkobiercę-współwłaściciela może doprowadzić do zapłaty pieniędzy w ramach rozliczeń z drugim współwłaścicielem Jeżeli konflikt trwa bardzo długo, to rozliczenia między współwłaścicielami mogą osiągać wysokie sumy. Jak wskazuje Sąd Najwyższy: „Przy zniesieniu współwłasności w drodze sprzedaży rzeczy sąd, z mocy art. 625 k.p.c., powinien w postanowieniu rozstrzygnąć od razu o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy (…).[1]”

Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości?

Współwłaściciela nie można zmusić do sprzedaży nieruchomości. Można jednak próbować przekonać go do sprzedaży racjonalnymi argumentami.

Brak zgody współwłaściciela – argumenty do rozmowy:

• Nieruchomość zostanie sprzedana przez komornika znacznie poniżej wartości rynkowej. Wspólna sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku będzie dla każdego współwłaściciela korzystniejsza niż sprzedaż licytacyjna, następująca w wyniku zakończenia postępowania o zniesienie współwłasności.

Dlaczego? Wyjście ze współwłasności może zakończyć się wydaniem przez Sąd Postanowienia o sprzedaży, wskutek czego nieruchomość zostanie sprzedana zgodnie z przepisami o sprzedaży egzekucyjnej stosowanymi odpowiednio.

Art. 1066 kpc wskazuje, iż: „W postępowaniu egzekucyjnym wszczętym na podstawie tytułu wykonawczego, a mającym na celu zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej, stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości ze zmianami wskazanymi w artykułach poniższych”.

• Brak kosztów sądowych, opinii biegłego, opłat egzekucyjnych i innych.
• Brak konieczności stawiania się na sprawy sądowe przez długi czas trwania postępowania
• Wspólna sprzedaż rozwiąże istniejący problem kameralnie prywatnie, bez konieczności angażowania w sprawy rodzinne i majątkowe obcych osób.

Sądowy nakaz sprzedaży nieruchomości.

Sądowy nakaz sprzedaży wspólnej nieruchomości to nic innego jak Postanowienie zarządzające sprzedaż nieruchomości współwłaścicieli i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży, po pomniejszeniu o koszty egzekucyjne. Po uprawomocnieniu się postanowienia, które stanowi tytuł wykonawczy, współwłaściciel może już złożyć wniosek do komornika, by ten sprzedał wspólną nieruchomość. Po złożeniu wniosku wszystkimi sprawami związanymi ze sprzedażą wspólnej nieruchomości zajmuje się komornik.
Jeżeli chciałbyś skorzystać z pomocy profesjonalnego adwokata od zniesienia współwłasności to warto zajrzeć tutaj.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o zarządzeniu sprzedaży, takiej formy zniesienia współwłasności już nie można cofnąć ani zmienić.

[1] Postanowienie SN z 4.11.1998 r., II CKN 347/98, OSNC 1999, nr 6, poz. 108.