Bardzo popularnym określeniem byłego najemcy, który nie chce opuścić mieszkania po zakończeniu umowy najmu stało się mianowanie go dzikim lokatorem.

Dziki lokator – definicja.

Dziki lokator jest pojęciem potocznym, powstałym w nieodległym czasie, które powstało na określenie osoby, która zajmuje lokal mieszkalny bez podstawy prawnej, nie mając do niego tytułu własności.

Dziki lokator zajmuje moje mieszkanie i nie płaci.

Osoba negatywnie określana jako dziki lokator najczęściej zajmuje mieszkanie, nie płaci czynszu ani opłat administracyjnych dodatkowo to mieszkanie zadłużając. Jeżeli mieszkanie stanowi przedmiot umowy najmu i obciążone jest kredytem hipotecznym wówczas właściciel poza obowiązkiem spłaty kredytu, który miał być pokrywany z czynszu najmu, musi jeszcze opłacać czynsz administracyjny i opłaty eksploatacyjne. Wzrost cen prądu w 2022r. i planowany wzrost cen prądu w 2023r. prognozowany o stawkę ponad 100% (wedle niektórych źródeł nawet 120%), spowoduje zwiększenie obciążeń właściciela, który będzie zobowiązany do ponoszenia tego ciężaru. Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego może powodować dla właściciela

Gdzie zgłosić dzikich lokatorów?

Analiza ustawy o ochronie praw lokatorów może prowadzić do wniosku, że prawa wynajmującego są znacznie mniej chronione niż prawa lokatora. Nie ma dotąd regulacji, które pomagałyby właścicielom przeciwko nieuczciwymi najemcami.

Jak usunąć dzikiego lokatora?

Usunięcie lokatora wymaga podejmowania działań zgodnych z prawem. Nie można podejmować działań, które spowodują naruszenie praw niechcianego lokatora.

Sposoby na dzikiego lokatora.

Procedura związana z usunięciem dzikiego lokatora może wydawać się skomplikowana, szczególnie wtedy gdy lokator aktywnie przeciwdziała roszczeniom właściciela nieruchomości. Nieuczciwi lokatorzy podejmują się najrozmaitszych działań, wyszukują luk w prawie i dzięki temu mogą wciąż zajmować mieszkanie a właściciel musi ponosić z tego tytułu koszty. Nawet próba odzyskania pieniędzy za poniesione koszty wydaje się wątpliwa, czasem nawet niemożliwa.

Niewątpliwie jednym ze sposobów ochrony przed negatywnymi następstwami jest zawarcie dobrej umowy najmu okazjonalnego. Chociaż nawet najlepsza umowa w starciu z lokatorem posiadającym oszukańcze zamiary nie pomoże właścicielowi mieszkania. Na każdą umowę z właścicielem, nieuczciwi lokatorzy mogą znaleźć sposób, bo umożliwia im to ustawa o ochronie praw lokatorów, która jest ważniejsza niż zawarta umowa i jej postanowienia.

Wezwania do zapłaty dzikiego lokatora.

Wezwanie do zapłaty czynszu, opłat administracyjnych czy odszkodowania za bezprawne zajmowanie lokalu musi być udowodnione. Podstawa żądania musi wynikać albo z umowy, albo z przepisu prawa. Jeżeli żądanie jest uzasadnione, a właściciel wystąpi do sądu z pozwem, sąd wyda nakaz zapłaty o ile lokator nie podejmie w tym zakresie obrony. Obrona dzikiego lokatora w procesie o zapłatę może unicestwić powództwo, choć na początku może ono wydawać się oczywiste i mieć podstawy.

Wezwania do opuszczenia mieszkania.

Niezależnie od możliwości żądania zapłaty od lokatora, właściciel może żądać opuszczenia lokalu. Wystosowane wezwanie powinno precyzyjnie wskazywać żądanie i wskazanie rygoru jaki spowoduje niezastosowanie się do wezwania. Najczęściej

Eksmisja sposobem na dzikiego lokatora.

Wydawać by się mogło, że sprawa o eksmisję, która może potrwać nawet kilka lat będzie sposobem na dzikiego lokatora. Nic bardziej mylnego, w sprawach o eksmisję sąd może wstrzymać wykonanie wyroku do czasu przyznania lokalu socjalnego. W tym czasie wyrok istnieje ale nie może być wykonany bo gmina nie zaproponowała lokatorowi mieszkania zastępczego. Trzeba uważać szczególnie na lokatorów, którzy spełniają kryteria do przyznania im lokalu socjalnego, bo może to powodować przedłużenie procedury eksmisji i oczekiwanie na lokal- wobec czego komornik nie przeprowadzi egzekucji.

Naruszenie miru domowego dzikiego lokatora.

Nieuczciwi lokatorzy, którzy celowo nie opuszczają mieszkania i generują opłaty, nie chcą zawrzeć z właścicielem nowej umowy ani dojść do porozumienia, jeżeli mają dobre intencje a właściciel naruszy prawo- składają do prokuratury zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa naruszenia miru domowego. Lokator jest chroniony przez ustawę o ochronie praw lokatorów ale także przez obowiązujący kodeks karny. Nieumiejętne podejmowanie działań prawnych czy nieznajomość przepisów prawa i wykształconego na jego podstawie orzecznictwa może doprowadzić do problemów prawnych.

Właściciel mieszkania, choć mogłoby się wydawać, że może robić z mieszkaniem wszystko co chce- po oddaniu go w najem jest ograniczony prawami lokatora, które musi respektować.

Przykłady:

• • Sąd Najwyższy ( Wyrok SN z 7.05.2013 r., III KK 388/12, LEX nr 1319262.) „Naruszenie miru w rozumieniu art. 193 k.k. nie musi polegać na czynnym przełamaniu woli osoby dysponującej danym lokalem, lecz może polegać na dostaniu się do takiego miejsca pomimo braku zgody na obecność w nim osoby niepożądanej, zaś dostanie się do takiego obiektu przybrać może postać działania „pod fałszywym pozorem”
  • SA w Warszawie (Wyrok SA w Warszawie z 18.12.2015 r., I ACa 512/15, LEX nr 1979315. ): „1. Naruszenie uprawnienia do spokojnego korzystania z własnego mieszkania może być wynikiem nadmiernych immisji z zewnątrz, w tym wykonania prac budowlanych, także będących przyczyną naruszenia stanu lokalu osoby uprawnionej.”

Sprzedaż mieszkania z dzikim lokatorem.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem bez możliwości posiadania i dostępu do lokalu wskutek zajmowania go przez dzikiego lokatora jest jednym z rozwiązań sytuacji gdy samodzielne wystąpienie na drogę sądową jest przez właściciela trudne do zaakceptowania czy trudne do przejścia nawet z adwokatem. Właściciele często decydują się na podjęcie kroków związanych ze sprzedażą mieszkania wobec faktu zajmowania go przez osoby bez podstawy prawnej.