Niechciany lokator w mieszkaniu lub domu to problem dla właściciela. Niby obowiązująca zasada pacta sunt servanda (łac. umów należy dotrzymywać) powinna być stosowana przez wszystkich, jednak nie zawsze w życiu jest tak kolorowo jak byśmy chcieli. O tym co zrobić, kiedy lokatorowi wygasła umowa najmu lub nie posiada umowy, przestał płacić czynsz a nie chce się wyprowadzić z mieszkania przeczytasz w poniższym artykule.

Żeby pozbyć się niechcianego lokatora przede wszystkim musisz podejmować działania legalne, które umożliwia prawo. Do takich  legalnych działań należy wysyłanie pisemnych wezwań do opuszczenia lokalu i opróżnienia go z osób i rzeczy. Jeśli takie działania nie przyniosą oczekiwanego rezultatu, koniecznym staje się skierowanie sprawy na drogę sądową i wystąpienie z pozwem o eksmisję i w dalszym etapie przeprowadzenie procedury eksmisyjnej niechcianego lokatora z domu przez komornika. Obowiązujące prawo nie zna uproszczonej procedury procesowej usunięcia „dzikiego” lokatora z mieszkania.

Czy można wyrzucić lokatorów z wynajmowanego mieszkania?

Nie można samodzielnie, bez przymusu aparatu państwowego usunąć lokatora z wynajmowanego mieszkania bez narażania się na prawne konsekwencje przez właściciela. Jedynym słusznym i legalnym rozwiązaniem usunięcia lokatorów z mieszkania wynajmowanego jest postępowanie w zgodzie z zasadami eksmisji wskazanymi w procedurze cywilnej.

Lokator bez umowy – czy można się go pozbyć?

Lokator, który przebywa w mieszkaniu bez umowy i bez meldunku zajmuje lokal bez podstawy prawnej. Istotną kwestią dotyczącą ochrony jego osoby przez przepisy prawne, które mogą nadawać mu więcej lub mniej uprawnień, jest to, czy przebywa w mieszkaniu wskutek wygaśnięcia obowiązującego dotychczas stosunku prawnego czy nigdy nie było podstawy do zajmowania przez niego lokalu. Ma to znaczenie z punktu widzenia obowiązującej ustawy o ochronie praw lokatorów, która umożliwia zaopatrzenie wyroku eksmisyjnego w informacje o przysługiwaniu bądź braku uprawnienia do lokalu socjalnego. Niechciany lokator zajmujący mieszkanie naraża się także na naprawienie szkody w postaci odszkodowanie za korzystanie z lokalu bez podstawy prawnej. Jeżeli właściciel mieszkania wystąpi z pozwem o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania, zapewne uzyska korzystne dla siebie rozstrzygnięcie.

Lokator w mieszkaniu bez umowy a wypowiedzenie.

Jeżeli lokator zamieszkuje w mieszkaniu bez umowy, bo umowa na jaki została zawarta wygasła, wówczas niecelowe staje się jej wypowiedzenie. Słusznym rozwiązaniem w sytuacji wygaśnięcia obowiązującej wcześniej umowy jest wezwanie niechcianego lokatora do opuszczenia lokalu i wydanie go prawowitemu właścicielowi.

Wyrzucenie z mieszkania lokatora bez umowy.

Usuwanie na własną rękę lokatora, który nie ma żadnej umowy z właścicielem i zajmuje lokal bezprawnie, a który to dobrowolnie nie chce opuścić mieszkania, nie jest dobrym rozwiązaniem, ze względu na obowiązujące przepisy prawne, które należy respektować.

Co grozi za wyrzucenie niechcianego lokatora z mieszkania?

Za wyrzucenie lokatora z mieszkania grożą nie tylko sankcje cywilnoprawne, umożliwiające przywrócenie lokatorowi posiadania mieszkania, ale takie działanie pociąga za sobą daleko idące skutki w sferze prawa karnego. Tutaj jako typowy przykład naruszenia wskazać należy naruszenie miru domowego lokatora, któremu przysługuje prawo do niezakłóconego zamieszkiwania. Sankcja wskazana jest w kodeksie karnym w art. 193 wskazującym, iż: „Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”.

Konsekwencje dzikiej eksmisji.

Na niechcianego lokatora nie ma innego sposobu jak legalna eksmisja. Grożące ustawami konsekwencje wskazujące na kary grzywny, ograniczenia czy pozbawienia wolności powinny skutecznie zniechęcić właścicieli do podejmowania działań niezgodnych z obowiązującym prawem.

Jak legalnie pozbyć się dzikich lokatorów z mieszkania?

Żeby legalnie pozbyć się niechcianych lokatorów trzeba postępować po kolei, w sposób następujący:

1. Wypowiedzenie umowy, wezwanie – formalne.

Pierwszym krokiem jaki powinien podjąć właściciel w celu usunięcia niechcianego lokatora jest wezwanie go do wydania, opróżnienia i opuszczenia zajmowanego bezumownie mieszkania. Wezwanie takie powinno być wysłane listem poleconym za pisemnym potwierdzeniem nadania i odbioru, w sposób przyjęty przez zasady obowiązujące u polskiego operatora pocztowego. Takie działanie, wymuszające w pierwszym kroku próbę polubownego załatwienia sporu, wymagane jest przez obowiązującą procedurę cywilną, która w art. 187§ 1 pkt. 3 kpc wskazuje, iż: „informację, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a w przypadku gdy takich prób nie podjęto, wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia”. Ze względu na istnienie takiego przepisu prawnego, każde działanie poprzedzające wystąpienie do Sądu ze swoim żądaniem powinno być zakończone próbą polubownego załatwienia sporu.

2. Pozew do sądu. 

W następnej kolejności, kiedy wezwanie do wydania, opróżnienia i opuszczenia mieszkania nie przyniosło oczekiwanego rezultatu, można skierować do sądu pozew o eksmisję. W pozwie tym można jednocześnie zamieścić żądanie zapłaty odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu, wskazując odpowiednią kwotę.

3. Eksmisja przez komornika

Dopiero po uzyskaniu w procedurze eksmisyjnej wyroku eksmisyjnego i jego uprawomocnieniu się można udać się do właściwego komornika, który taką eksmisję przeprowadzi i usunie lokatora.

4. Wzór pozwu o eksmisję

Pod wskazanym linkiem można znaleźć przykładowy wzór wniosku o eksmisję niechcianego lokatora.

5. Uwaga!! Eksmisja a covid-19

Obowiązujące obecnie przepisy dotyczące eksmisji zostały obecnie na czas obowiązywania pandemii zmienione na niekorzyść właścicieli nieruchomości. Przepisy te wskazują, że w czasie pandemii i w ciągu 90 dni od jej zakończenia, właściciele nie mogą przeprowadzić eksmisji. Oznacza to, że właściciel mieszkania może wystąpić do Sądu o wydanie wyroku eksmisyjnego, który po uprawomocnieniu się będzie stanowił tytuł egzekucyjny, jednak komornik tego wyroku do czasu upływu 90 dni od zakończenia pandemii, tego wyroku niestety nie wykona.

Art. 15zzu wskazuje, iż: ” W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego[1]”.

Jeżeli nie chcemy samodzielnie przeprowadzać procedury pozbycia się lokatorów z mieszkania, warto rozważyć możliwość skorzystania z usług profesjonalisty – Adwokat od eksmisji lokatorów.

Sprzedaż mieszkania z lokatorami profesjonalnej firmie.

Jeżeli właściciel mieszkania nie może poradzić sobie z istniejącą sytuacją, w której pozycja jego ze względu na obowiązujące obecnie przepisy nie jest najlepsza może dokonać sprzedaży mieszkania z lokatorem zameldowanym, bez posiadania. Firma kupująca mieszkania z lokatorami zameldowanymi, którzy mieszkanie zajmują prowadzi z negocjacje, które po zakończeniu się fiaskiem, mają swój finał w sądzie.

[1] Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. poz. 1842 z późn. zm.).