W 10 punkach opisaliśmy jak wygląda procedura wyjścia ze współwłasności lub inaczej zniesienia współwłasności nieruchomości. Masz kilka sposób na pozbycie się problemu. Zobacz jak samemu znieść współwłasność.

Współwłasność – co to jest?

Jest to sytuacja, gdy prawo własności nieruchomości przysługuje kilku osobom jednocześnie. Część własności określa się jako udział w nieruchomości. Współwłasność powstaje najczęściej przez dziedziczenie ustawowe lub testamentowe.

Czy można sprzedać współwłasność w nieruchomości?

Udział w nieruchomości można sprzedać, niezależnie od tego czy jest to 1/2 część, 1/4 czy 1/6 część nieruchomości. Można sprzedać udział w każdej posiadanej nieruchomości. Zarówno udział w działce, mieszkaniu, zabudowie, garażu, lokalu i kamienicy może być sprzedany. Pewne ograniczenia wynikają w szczególnych sytuacjach jak np. w przypadku gospodarstwa rolnego czy w przypadku spółdzielcze-własnościowego prawa do lokalu jednak zasadą jest, że bezwarunkowo i bez ograniczeń można zbyć każdy udział (o ograniczeniach w dalszej części artykułu).

Trzeba odróżnić dwie rzeczy: Udział w nieruchomości i udział w spadku bo to dwie różne rzeczy.

Udział w spadku to sytuacja gdy spadkobierca może udowodnić za pomocą dokumentów, że jest spadkobiercą i dysponuje przynajmniej aktem poświadczenia dziedziczenia lub postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku. W tej sytuacji spadkobiercy przysługują poza prawem udziału w nieruchomości także pozostałe prawa a jeśli w spadku są długi także długi. Wszystko o wartości udziału, jaki temu spadkobiercy przypada. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, to w księdze wieczystej najczęściej jeszcze widnieje zmarły właściciel. Do momentu kiedy nie zostanie przeprowadzone postępowanie spadkowe wszystkie aktywa i długi należące do spadku nie zostaną podzielone odpowiednio między wszystkich spadkobierców, można sprzedać swój udział jako „sprzedaż udziału w spadku”.

Udział w nieruchomości nabytej w drodze spadku, to sytuacja, gdy przeprowadzone są już postępowania spadkowe w tym dział spadku i spadkobierca jest wpisany do księgi wieczystej nieruchomości. Postępowania sądowe doprowadzają do uregulowania wszystkiego co było w spadku i podziale między uprawnionych spadkobierców.

Sprzedaż udziału w nieruchomości ze spadku.

Żeby sprzedać udział w nieruchomości, która została nabyta w drodze spadku konieczne jest żeby w księdze wieczystej widniał spadkobierca jako właściciel odpowiedniego udziału.

Można też sprzedać udział w spadku, jednak nie każdy nabywca zdecyduje się na taki sposób kupna nieruchomości znajdującej się w spadku, ze względu na ryzyko i bezpieczeństwo. Zasadniczo kupujący nieruchomość, żeby mieć pewność i 100% bezpieczeństwo transakcji i żeby mieć pewność, że niejako „przy okazji” nie kupi się długów będzie wolał poczekać, aż w księdze wieczystej pojawi się prawidłowy właściciel po uregulowaniu wszystkich spraw.

Jak wyjść ze współwłasności?

Jeśli nie chcesz sprzedać udziału w nieruchomości a masz siłę, środki i energię do wystąpienia na drogę sądową samodzielnie pokażemy Ci jak my to robimy.

Zakładając, że dysponujesz wszystkimi niezbędnymi dokumentami, które świadczą o tym, że jesteś współwłaścicielem tj. akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku i dziale spadku ( lub te dokumenty osobno) lub Wyrok orzekający rozwód wraz z podziałem majątku ( lub te dokumenty osobno) w zależności od tego w jaki sposób doszło do nabycia własności możesz skorzystać z przykładowej, poniższej instrukcji jak wyjść ze współwłasności.

Instrukcja jak znieść współwłasność.

1. Wyślij do współwłaścicieli pismo zawierające próbę polubownego załatwienia sprawy.
2. Podejmij decyzję w jaki sposób chcesz wyjść ze współwłasności. Masz 3 możliwości wyjścia ze współwłasności:

a/ przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli,
b/ sprzedaż nieruchomości za pośrednictwem komornika,
c/ podział fizyczny jeśli jest to możliwe i przepisy na to pozwalają.

Każda z tych możliwości wyjścia ze współwłasności ma swoje wady. Dlatego przed podjęciem decyzji o wyborze sposobu zniesienia współwłasności zapoznaj się z wadami każdej z tych możliwości.

Wady przyznania nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli: Załóżmy, że Sąd zaakceptował Twój wniosek i przyznał współwłasność jednemu ze współudziałowców i nakazał spłaty w ratach. Raty ustalone przez Sąd mogą być niskie, ponieważ będą uwzględniały możliwości zarobkowe współwłaściciela. Ustalone raty mogą być rozłożone na wiele, wiele lat i musisz czekać aż uzyskasz całą kwotę. Dla porównania, sprzedając udział w nieruchomości nie czekasz na comiesięczne raty przez wiele lat a uzyskujesz pieniądze ze sprzedaży od razu. Ponadto od sumy, którą współwłaściciel musi Ci spłacić nie ma żadnych odsetek. Masz więc dużą sumę rozłożoną na raty, która przez inflację po kilku lata może nie mieć takiej samej siły nabywczej pieniądza jak w dniu wydania wyroku Sądu. Ponadto, wada najbardziej rzucająca się w oczy. Niepłacenie rat przez współwłaściciela, który miał Cię spłacić. Może zdarzyć się sytuacja, że będzie on spłacał raty z opóźnieniami lub na jakiś czas przestanie spłacać raty. Wtedy nie pozostanie nic innego, jak złożenie kolejnego pozwu do Sądu ale już nie o wyjście ze współwłasności a o wyegzekwowanie należnych rat i ewentualnie egzekucję komorniczą. Wzrosną przez to koszty, czas upłynie a raz wydanego Wyroku o przyznaniu własności jednemu współwłaścicielowi nie da się cofnąć.

Wady sprzedaży nieruchomości przez komornika.  Sprzedaż komornicza w celu zniesienia współwłasności nieruchomości możliwa jest gdy nie ma możliwości porozumienia i przyznania własności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłat pozostałych a jednocześnie podział fizyczny jest niemożliwy. W pierwszej kolejności i tak i tak musi być przeprowadzone postępowanie sądowe, gdzie uzyska się Wyrok Sądu, w którym Sąd postanowi o zniesieniu współwłasności przez sprzedaż. Dopiero po uzyskaniu dokumentu sądowego można złożyć wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji w celu zniesienia współwłasności nieruchomości. Trzeba nastawić się na koszty komornicze i biegłego rzeczoznawcy, który wyceni nieruchomość. Zasadniczo cena ze sprzedaży nieruchomości jest znacząco niższa od ceny rynkowej, jeśli sprzedawana jest przez komornika z uwagi właśnie na pomniejszenie jej o należne opłaty. Pierwsza licytacja to 3/4 (75%) wartości nieruchomości. W przypadku niepowodzenia pierwszej licytacji, druga zacznie się od 2/3 (66%) sumy oszacowania.

Wady podziału fizycznego. Podział fizyczny jest trudno przeprowadzić ze względu na obowiązujące w prawie budowlanym przepisy. Nie zawsze lokal da się wyodrębnić. Nie zawsze dom lub inny budynek da się podzielić na pół. Jeżeli sprawa dotyczy gospodarstwa, to wówczas podział jest ograniczony. Zasadniczo najłatwiej jest podzielić działki o ile mają odpowiednią powierzchnię i obowiązujące przepisy tego nie ograniczają.                           

3. Nastaw się na koszty wyjścia ze współwłasności. Jeśli podjąłeś już decyzję, który sposób zniesienia współwłasności będzie dla Ciebie odpowiedni, o który zawnioskujesz, policz ile to będzie łącznie kosztowało. Niezależnie od sposobu, który wskażesz we wniosku, opłata od wniosku w przypadku nieporozumienia między współwłaścicielami wynosi 1000 zł.

Koszty:
a/ opłata od wniosku 1000 zł,
b/ koszty komornicze 15% od kwoty sprzedaży nieruchomości oraz wynagrodzenie biegłego ¹,
c/ cena wywoławcza w pierwszej licytacji to 3/4 sumy oszacowania,
d/ cena wywoławcza w drugiej licytacji to 2/3  sumy oszacowania.

Przykład:
Wartość mieszkania 300 000 zł. Właściciel posiada ½ udziału. Wartość udziału 150 000 zł.

Sprzedaż jednorazowa do skupu nieruchomości za cenę 50% wartości – 75 000 zł. Zapłata jednorazowa.

Wyjście ze współwłasności w liczbach:

a/ 1 000 zł opłaty od pozwu, 
b/ opłata za biegłego wraz z kosztami komorniczymi około 20 000 zł.
c/ koszt obsługi prawnej od kilku do kilkunastu tysięcy (nie można jednoznacznie określić kwoty, każda kancelaria negocjuje stawki),
d/ gdy sprzedaż komornicza za 3/4 wartości zysk wyniesie 92 500 zł (112 500 zł minus koszty poniesione, o ile znajdzie się nabywca), 
e/ często zdarza się, że komornik sprzedaje udział w mieszkaniu dopiero za 2/3 wartości. W tej sytuacji zysk wyniesie 80 150 zł ( 99 000 zł  pomniejszone o koszty, 15% komornik, tj. 14 850 zł i biegły sądowy 4 000 zł).
f/ kolejne postępowanie i koszty związane z procedurą eksmisji mieszkających w mieszkaniu lokatorów. Koszt szacunkowy eksmisji gdy w mieszkaniu jest lokator wynosi łącznie około 5 000 zł.
g/ czas trwania postępowania: nawet kilka lat.

4. Nastaw się na wizyty w Sądzie. Często procedura wyjścia ze współwłasności do momentu wydania przez Sąd prawomocnego postanowienia trwa nawet kilka lat gdy nie ma zgodności między współwłaścicielami. Jeżeli jedna ze stron, korzysta z usług profesjonalnego pełnomocnika tj. adwokata lub radcy prawnego, którzy wiedzą jak postępować w procesie i dbać o interesy swojego klienta, żeby było dla niego jak najkorzystniej, to wówczas proces może toczyć się jeszcze dłużej. Wizyty w Sądzie wiążą się często ze stresem, ze względu na to, że nie wiadomo czego się spodziewać na rozprawie. W przypadku obsługi procesu przez profesjonalnego pełnomocnika dochodzą dodatkowe koszty ustalane indywidualnie.
5. Złóż wniosek o wyjście ze współwłasności. Wypisz wniosek i wyślij go pocztą lub złóż na biurze podawczym. Wskaż Sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Pamiętaj!!!
   Składając wniosek o wyjście ze współwłasności musisz wskazać w nim wszystkie dowody. Jeśli tego nie zrobisz, a możliwe było ich powołanie to Sąd może je pominąć jako spóźnione.
6. Uważaj na wskazywanie uchybień Sądu. Podczas rozprawy cywilnej strona musi wskazywać uchybienia, które popełnił Sąd pod rygorem ich późniejszej utraty. Oznacza to, że trzeba znać całe przepisy z procedury cywilne, żeby wskazać błąd jeśli Sąd go popełni. Bez wskazania błędu, później w apelacji nie będzie możliwe skuteczne podniesienie zarzutu apelacyjnego. Dlatego w sprawach cywilnych trzeba bardzo uważać na przepisy procedury. Najlepiej gdyby w Sądzie można było skorzystać z usług adwokata albo radcy prawnego, którzy znają się na prawie. Jednak korzystanie z usług prawnika dodatkowo zwiększy koszty a w konsekwencji pomniejszy zyski wynikające z udziału nawet o kilka tysięcy złotych.
7. Po uzyskaniu Postanowienia Sądu o wynikach toczącej się rozprawy, zgłoś się do komornika.  Do rozpoczęcia egzekucji w celu wyjścia ze współwłasności trzeba wypełnić wniosek oraz dołączyć do niego odpowiednie dokumenty. Komornik przeważnie zawsze prosi o wpłatę zaliczki na koszty komornicze, więc taka wpłata będzie nieunikniona.

To, jakie będzie rozstrzygnięcie sądu po przeprowadzeniu sprawy, tego nie wie nikt. Szczególnie w sytuacji, kiedy drugi współwłaściciel i uczestnik sporu nie zgadza się na wnioskowane przez Ciebie rozstrzygnięcie. Spór w sądzie może toczyć się długo, nigdy nie wiadomo ile potrwa- nie wiedzą tego nawet prawnicy. Nie wiadomo także jakie będzie rozstrzygnięcie sądu- tego też prawnicy nie są w stanie wywróżyć. W sądzie trzeba popierać swoje stanowisko i mieć nadzieje, że Sąd się zgodzi na żądany sposób zniesienia współwłasności.

8. Pierwsza licytacja za ¾ wartości sumy oszacowania. Dobrze żeby w pierwszej licytacji znalazł się nabywca chcący zapłacić cenę wywoławczą za sprzedawaną nieruchomość. Najczęściej jednak dochodzi do drugiej licytacji, ze względu na cenę. Najczęściej w mieszkaniu są lokatorzy co ma wpływ na nieatrakcyjność sprzedawanej nieruchomości. Jeżeli lokatorzy są chronieni przez prawo lokatorskie i przysługuje im lokal zastępczy jest to dodatkowy bardzo duży minus sprzedawanego mieszkania. Zdarza się, że na zmniejszenie atrakcyjności mieszkania wpływają także istniejące wady prawne nieruchomości. DO takich zaliczyć można prawo dożywocia, ustanowione służebności.
9. Druga licytacja za 2/3 wartości sumy oszacowania. Uzyskanie tej części sumy oszacowania jest najczęściej realną ceną sprzedaży nieruchomości. Po dokonaniu sprzedaży i wpłacie środków, dopełnieniu odpowiednich procedur przez kupującego, komornik przelewa pieniądze dzieląc je między byłych współudziałowców na ich rachunki bankowe.
10. Koniec 😉

Procedura wyjścia ze współwłasności wydaje się łatwa i szybka do przeprowadzenia. Jednak na drodze wychodzenia ze współwłasności może pojawić się bardzo wiele problemów zarówno prawnych jak i faktycznych, z którymi trzeba będzie się uporać, a które jednocześnie mogą mieć wpływ na uzyskanie pieniędzy z posiadanego udziału. Przed podjęciem decyzji warto jest pokusić się o obliczenie ile realnie można uzyskać wybierając taką drogę spieniężenia posiadanego udziału. Postawienie na szali wszystkich za i przeciw wydaje się konieczne, co pozwoli podjąć właściwą decyzję co do zadysponowania udziałem.
Pamiętaj, że zawsze możesz sprzedać udział w nieruchomości!

Koszty egzekucji z nieruchomości są następujące:

1. Wynagrodzenie komornika
2. Wynagrodzenie biegłego:
   1.  Zgodnie z art. 11 ustawy o kosztach komorniczych: Biegłemu i tłumaczowi przysługuje wynagrodzenie za wykonaną pracę oraz zwrot poniesionych przez nich wydatków niezbędnych do wydania opinii lub dokonania tłumaczenia. Do należności tych stosuje się odpowiednio przepisy tytułu III działu 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2018 r.  300i 398), przepisy wykonawcze wydane na podstawie art. 89 ust. 5 tej ustawy oraz przepisy wykonawcze wydane na podstawie art. 16 ust. 2 ustawy z dnia 25 listopada 2004 r. o zawodzie tłumacza przysięgłego (Dz.U. z 2017 r. poz. 1505).
   2. 89 ust. 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych wskazuje iż Wynagrodzenie biegłych oblicza się według stawki wynagrodzenia za godzinę pracy albo według taryfy zryczałtowanej określonej dla poszczególnych kategorii biegłych ze względu na dziedzinę, w której są oni specjalistami. Podstawę obliczenia stawki wynagrodzenia za godzinę pracy i taryfy zryczałtowanej stanowi ułamek kwoty bazowej dla osób zajmujących kierownicze stanowiska państwowe, której wysokość określa ustawa budżetowa.
   3. Wynagrodzenie biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości określa się jako ułamek kwoty bazowej ( w zależności od skomplikowania danej sprawy) tj. od 1,28% do 1,81% kwoty bazowej, dla osób zajmujących kierownicze stanowiska państwowe. Ustawa budżetowa w art. 9 ust. 2 wskazuje kwotę bazową dla osób zajmujących kierownicze stanowiska państwowe tj. 1 789, 42 zł. Co oznacza, że wynagrodzenie biegłego za każdą rozpoczętą godzinę pracy w zależności od stopnia jej skomplikowania wynosi od 22,90 zł do 32,39 zł. Kwotę wynagrodzenia biegłego powiększa się o wartość podatku VAT.
   4. Biegłemu przysługuje także zwrot kosztu dojazdów i poniesionych wydatków, niezbędnych do wydania opinii.
   5. W praktyce wynagrodzenie przysługujące biegłemu ze wskazanego zakresu wynosi od około 1500 zł.

Pomoc profesjonalisty w zniesieniu współwłasności.

Jeżeli samodzielne przeprowadzenie procedury zniesienia współwłasności przerasta nasze możliwości warto rozważyć opcję skorzystania z usług profesjonalnego adwokata od zniesienia współwłasności. Pozwoli to zaoszczędzić sporo czasu, nerwów i wykluczyć możliwe braki formalne w procedurze.