W 10 punkach opisaliśmy jak wygląda procedura wyjścia ze współwłasności lub inaczej zniesienia współwłasności nieruchomości. Masz kilka sposób na pozbycie się problemu. Zobacz jak samemu znieść współwłasność.
Jest to sytuacja, gdy prawo własności nieruchomości przysługuje kilku osobom jednocześnie. Część własności określa się jako udział w nieruchomości. Współwłasność powstaje najczęściej przez dziedziczenie ustawowe lub testamentowe.
Udział w nieruchomości można sprzedać, niezależnie od tego czy jest to 1/2 część, 1/4 czy 1/6 część nieruchomości. Można sprzedać udział w każdej posiadanej nieruchomości. Zarówno udział w działce, mieszkaniu, zabudowie, garażu, lokalu i kamienicy może być sprzedany. Pewne ograniczenia wynikają w szczególnych sytuacjach jak np. w przypadku gospodarstwa rolnego czy w przypadku spółdzielcze-własnościowego prawa do lokalu jednak zasadą jest, że bezwarunkowo i bez ograniczeń można zbyć każdy udział (o ograniczeniach w dalszej części artykułu).
Trzeba odróżnić dwie rzeczy: Udział w nieruchomości i udział w spadku bo to dwie różne rzeczy.
Udział w spadku to sytuacja gdy spadkobierca może udowodnić za pomocą dokumentów, że jest spadkobiercą i dysponuje przynajmniej aktem poświadczenia dziedziczenia lub postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku. W tej sytuacji spadkobiercy przysługują poza prawem udziału w nieruchomości także pozostałe prawa a jeśli w spadku są długi także długi. Wszystko o wartości udziału, jaki temu spadkobiercy przypada. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, to w księdze wieczystej najczęściej jeszcze widnieje zmarły właściciel. Do momentu kiedy nie zostanie przeprowadzone postępowanie spadkowe wszystkie aktywa i długi należące do spadku nie zostaną podzielone odpowiednio między wszystkich spadkobierców, można sprzedać swój udział jako „sprzedaż udziału w spadku”.
Udział w nieruchomości nabytej w drodze spadku, to sytuacja, gdy przeprowadzone są już postępowania spadkowe w tym dział spadku i spadkobierca jest wpisany do księgi wieczystej nieruchomości. Postępowania sądowe doprowadzają do uregulowania wszystkiego co było w spadku i podziale między uprawnionych spadkobierców.
Żeby sprzedać udział w nieruchomości, która została nabyta w drodze spadku konieczne jest żeby w księdze wieczystej widniał spadkobierca jako właściciel odpowiedniego udziału.
Można też sprzedać udział w spadku, jednak nie każdy nabywca zdecyduje się na taki sposób kupna nieruchomości znajdującej się w spadku, ze względu na ryzyko i bezpieczeństwo. Zasadniczo kupujący nieruchomość, żeby mieć pewność i 100% bezpieczeństwo transakcji i żeby mieć pewność, że niejako „przy okazji” nie kupi się długów będzie wolał poczekać, aż w księdze wieczystej pojawi się prawidłowy właściciel po uregulowaniu wszystkich spraw.
Jeśli nie chcesz sprzedać udziału w nieruchomości a masz siłę, środki i energię do wystąpienia na drogę sądową samodzielnie pokażemy Ci jak my to robimy.
Zakładając, że dysponujesz wszystkimi niezbędnymi dokumentami, które świadczą o tym, że jesteś współwłaścicielem tj. akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku i dziale spadku ( lub te dokumenty osobno) lub Wyrok orzekający rozwód wraz z podziałem majątku ( lub te dokumenty osobno) w zależności od tego w jaki sposób doszło do nabycia własności możesz skorzystać z przykładowej, poniższej instrukcji jak wyjść ze współwłasności.
a/ przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli,
b/ sprzedaż nieruchomości za pośrednictwem komornika,
c/ podział fizyczny jeśli jest to możliwe i przepisy na to pozwalają.
Każda z tych możliwości wyjścia ze współwłasności ma swoje wady. Dlatego przed podjęciem decyzji o wyborze sposobu zniesienia współwłasności zapoznaj się z wadami każdej z tych możliwości.
Wady przyznania nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli: Załóżmy, że Sąd zaakceptował Twój wniosek i przyznał współwłasność jednemu ze współudziałowców i nakazał spłaty w ratach. Raty ustalone przez Sąd mogą być niskie, ponieważ będą uwzględniały możliwości zarobkowe współwłaściciela. Ustalone raty mogą być rozłożone na wiele, wiele lat i musisz czekać aż uzyskasz całą kwotę. Dla porównania, sprzedając udział w nieruchomości nie czekasz na comiesięczne raty przez wiele lat a uzyskujesz pieniądze ze sprzedaży od razu. Ponadto od sumy, którą współwłaściciel musi Ci spłacić nie ma żadnych odsetek. Masz więc dużą sumę rozłożoną na raty, która przez inflację po kilku lata może nie mieć takiej samej siły nabywczej pieniądza jak w dniu wydania wyroku Sądu. Ponadto, wada najbardziej rzucająca się w oczy. Niepłacenie rat przez współwłaściciela, który miał Cię spłacić. Może zdarzyć się sytuacja, że będzie on spłacał raty z opóźnieniami lub na jakiś czas przestanie spłacać raty. Wtedy nie pozostanie nic innego, jak złożenie kolejnego pozwu do Sądu ale już nie o wyjście ze współwłasności a o wyegzekwowanie należnych rat i ewentualnie egzekucję komorniczą. Wzrosną przez to koszty, czas upłynie a raz wydanego Wyroku o przyznaniu własności jednemu współwłaścicielowi nie da się cofnąć.
Wady sprzedaży nieruchomości przez komornika. Sprzedaż komornicza w celu zniesienia współwłasności nieruchomości możliwa jest gdy nie ma możliwości porozumienia i przyznania własności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłat pozostałych a jednocześnie podział fizyczny jest niemożliwy. W pierwszej kolejności i tak i tak musi być przeprowadzone postępowanie sądowe, gdzie uzyska się Wyrok Sądu, w którym Sąd postanowi o zniesieniu współwłasności przez sprzedaż. Dopiero po uzyskaniu dokumentu sądowego można złożyć wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji w celu zniesienia współwłasności nieruchomości. Trzeba nastawić się na koszty komornicze i biegłego rzeczoznawcy, który wyceni nieruchomość. Zasadniczo cena ze sprzedaży nieruchomości jest znacząco niższa od ceny rynkowej, jeśli sprzedawana jest przez komornika z uwagi właśnie na pomniejszenie jej o należne opłaty. Pierwsza licytacja to 3/4 (75%) wartości nieruchomości. W przypadku niepowodzenia pierwszej licytacji, druga zacznie się od 2/3 (66%) sumy oszacowania.
Wady podziału fizycznego. Podział fizyczny jest trudno przeprowadzić ze względu na obowiązujące w prawie budowlanym przepisy. Nie zawsze lokal da się wyodrębnić. Nie zawsze dom lub inny budynek da się podzielić na pół. Jeżeli sprawa dotyczy gospodarstwa, to wówczas podział jest ograniczony. Zasadniczo najłatwiej jest podzielić działki o ile mają odpowiednią powierzchnię i obowiązujące przepisy tego nie ograniczają.
Koszty:
a/ opłata od wniosku 1000 zł,
b/ koszty komornicze 15% od kwoty sprzedaży nieruchomości oraz wynagrodzenie biegłego ¹,
c/ cena wywoławcza w pierwszej licytacji to 3/4 sumy oszacowania,
d/ cena wywoławcza w drugiej licytacji to 2/3 sumy oszacowania.
Przykład:
Wartość mieszkania 300 000 zł. Właściciel posiada ½ udziału. Wartość udziału 150 000 zł.
Sprzedaż jednorazowa do skupu nieruchomości za cenę 50% wartości – 75 000 zł. Zapłata jednorazowa.
Wyjście ze współwłasności w liczbach:
a/ 1 000 zł opłaty od pozwu,
b/ opłata za biegłego wraz z kosztami komorniczymi około 20 000 zł.
c/ koszt obsługi prawnej od kilku do kilkunastu tysięcy (nie można jednoznacznie określić kwoty, każda kancelaria negocjuje stawki),
d/ gdy sprzedaż komornicza za 3/4 wartości zysk wyniesie 92 500 zł (112 500 zł minus koszty poniesione, o ile znajdzie się nabywca),
e/ często zdarza się, że komornik sprzedaje udział w mieszkaniu dopiero za 2/3 wartości. W tej sytuacji zysk wyniesie 80 150 zł ( 99 000 zł pomniejszone o koszty, 15% komornik, tj. 14 850 zł i biegły sądowy 4 000 zł).
f/ kolejne postępowanie i koszty związane z procedurą eksmisji mieszkających w mieszkaniu lokatorów. Koszt szacunkowy eksmisji gdy w mieszkaniu jest lokator wynosi łącznie około 5 000 zł.
g/ czas trwania postępowania: nawet kilka lat.
To, jakie będzie rozstrzygnięcie sądu po przeprowadzeniu sprawy, tego nie wie nikt. Szczególnie w sytuacji, kiedy drugi współwłaściciel i uczestnik sporu nie zgadza się na wnioskowane przez Ciebie rozstrzygnięcie. Spór w sądzie może toczyć się długo, nigdy nie wiadomo ile potrwa- nie wiedzą tego nawet prawnicy. Nie wiadomo także jakie będzie rozstrzygnięcie sądu- tego też prawnicy nie są w stanie wywróżyć. W sądzie trzeba popierać swoje stanowisko i mieć nadzieje, że Sąd się zgodzi na żądany sposób zniesienia współwłasności.
Procedura wyjścia ze współwłasności wydaje się łatwa i szybka do przeprowadzenia. Jednak na drodze wychodzenia ze współwłasności może pojawić się bardzo wiele problemów zarówno prawnych jak i faktycznych, z którymi trzeba będzie się uporać, a które jednocześnie mogą mieć wpływ na uzyskanie pieniędzy z posiadanego udziału. Przed podjęciem decyzji warto jest pokusić się o obliczenie ile realnie można uzyskać wybierając taką drogę spieniężenia posiadanego udziału. Postawienie na szali wszystkich za i przeciw wydaje się konieczne, co pozwoli podjąć właściwą decyzję co do zadysponowania udziałem.
Pamiętaj, że zawsze możesz sprzedać udział w nieruchomości!
Koszty egzekucji z nieruchomości są następujące:
Jeżeli samodzielne przeprowadzenie procedury zniesienia współwłasności przerasta nasze możliwości warto rozważyć opcję skorzystania z usług profesjonalnego adwokata od zniesienia współwłasności. Pozwoli to zaoszczędzić sporo czasu, nerwów i wykluczyć możliwe braki formalne w procedurze.
2 Comments
Czy jest możliwość sprzedaży swoich udziałów podczas trwania sprawy o zniesienie współwłasności?
Witam. Może Pani sprzedać swoje udziały w trakcie trwania sprawy znoszącej współwłasność.