Przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę możliwe w zamian za zobowiązania wynikające z art. 908 kodeksu cywilnego możliwe jest także, jeżeli dotyczy części nieruchomości.

Instytucja dożywocia polega na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę w zamian za dożywocie, czyli stosownie do treści art. 908 kodeksu cywilnego w zamian za zobowiązania wobec uprawnionego z dożywocia.

Czy można ustanowić dożywocie na udziale?

Tak. Dożywocie może obciążać udział. Wynika to z faktu, iż umowa przeniesienia własności udziału w nieruchomości jest odpłatna, dwustronnie zobowiązująca. Osoba, która otrzymuje udział w nieruchomości w zamian za zobowiązanie do dożywotniego utrzymania ma wobec darczyńcy obowiązki. Jednym z obowiązków jest obowiązek przyjęcia jako domownika. Przepis wskazany w kodeksie cywilnym nie wymaga aby przyjęcie przekazującego udział w nieruchomości odbyło się do nieruchomości, która jest przedmiotem umowy notarialnej.

Czy umowa dożywocia może obciążać dwie lub kilka osób?

Tak. Umowa dożywocia może obciążać dwie lub więcej osób jeżeli osoby te otrzymują nieruchomość (lub udziały w nieruchomościach) w zamian za zobowiązanie się do dożywocia, czyli stosownie do treści art. 908 kodeksu cywilnego- do przyjęcia zbywcy jako domownika i dostarczania mu dożywotniego wyżywienia, ubrania, światła opału i innych.

Czy dożywocie na udziale obciąża całą nieruchomość?

Nie, dożywocie na udziale obciąża udział. Zobowiązanie do przyjęcia zbywcy jako domownika i innych obowiązków zgodnie z treścią art. 908 kodeksu cywilnego dotyczy tylko osoby, która otrzymała własność udziału w nieruchomości.

Czy można sprzedać udział obciążony dożywociem?

Tak, można sprzedać udział obciążony dożywociem. Obowiązki, które zostały nałożone umową dożywocia na nabywcę udziału w nieruchomości przejdą na kupującego. Osoba, na której ciążyły obowiązki zostanie z nich zwolniona. Wraz ze sprzedażą udziału w nieruchomości obciążonego dożywociem na kupującego przejdą wszystkie obowiązki. Umowa dożywocia wskutek dalszej sprzedaży obciążonego dożywociem udziału nie wygaśnie.

Uwaga! Orany podatkowe nie traktują tak samo sprzedaży jak umowy dożywocia, co oznacza, że osoba która nabyła udział w nieruchomości lub całą nieruchomość w formie umowy dożywocia nie musi liczyć się z koniecznością zapłaty podatku. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów, podjął w dniu 17 listopada 2014 r. uchwałę, sygn. akt II FPS 4/14, w myśl której „w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (…), na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.”

Kwestią problematyczną będzie ustalenie wartości świadczeń dożywotnika. Jednakże jeśli umowa o dożywocie nie zawiera wskazania ceny nieruchomości ani wysokości świadczeń dla dożywotnika organy podatkowe mogą posłużyć się art. 19 ustawy o podatku dochodowym. Wyliczając podatek dochodowy należny urzędowi skarbowemu za przychód z odpłatnego zbycia organy podatkowe przyjmują wartość rynkową nieruchomości ustaloną przez organ.