Wcześniejsza spłata długu może nastąpić wskutek sprzedaży mieszkania samodzielnie, w oparciu o uzyskany dokument tj. zaświadczenie komornika o wysokości długu.
Znając termin licytacji komorniczej wyznaczonej przez komornika można podjąć działania zmierzające do unicestwienia licytacji i wcześniejszej spłaty długu. Takie rozwiązanie może nie jest idealne dla dłużnika, ale przynajmniej pozwoli mu zaoszczędzić kosztów postępowania komorniczego.
Można zwrócić się także do komornika z wnioskiem o wstrzymanie egzekucji komorniczej wobec wystąpienia okoliczności związanych z pełną spłatą długu przez potencjalnego kupującego.
Czy można sprzedać mieszkanie zanim dojdzie do licytacji?
Tak, można sprzedać mieszkanie zanim dojdzie do licytacji komorniczej. Licytacja komornicza ustalona jest zawsze przez komornika wyprzedzeniem. Komornik podaje termin licytacji, ogłasza licytację komorniczą. Najczęściej ogłoszenia o licytacjach pojawiają się w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Przepisy procedury cywilnej wskazują ile czasu musi upłynąć od uprawomocnienia się opisu i oszacowania do licytacji- wskazując 2 tygodniowy termin. Sprzedaż mieszkania wymaga jednak spłaty długu, który jest egzekwowany.
Jest to transakcja trudniejsza i bardziej skomplikowana niż standardowa transakcja ale zgodna z prawem. Kluczowe jest uzyskanie zgody komornika w postaci zaświadczenia, ustalenie kwestii kosztów, opłat egzekucyjnych i odsetek oraz przestrzeganie wszystkich wymaganych procedur prawnych.
Kupno mieszkania z komornikiem w trakcie trwającego postępowania egzekucji komorniczej jest ryzykowna dla kupującego. Czasem czeka się nawet ponad rok na uzyskanie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności. Nie mówi się o tym często, ale kwestie dotyczące służebności, dożywocia, zamieszkania dłużnika w nieruchomości są problematyczne i nie zawsze oczywiste.
Co trzeba zrobić, żeby wyprzedzić komornika?
Aby wyprzedzić komornika i dokonać samodzielnej sprzedaży trzeba znaleźć kupującego, który nie boi się dokonać zakupu z zajęciem komorniczym i zaufa sprzedającemu, że ten uzyska w tak krótkim czasie wymagane do sprzedaży zaświadczenie od komornika. Kupno mieszkania w trakcie trwania postępowania egzekucyjnego jest ryzykowne dla kupującego, bowiem wymaga współpracy dłużnika w celu wyprzedzenia sprzedaży licytacyjnej przez komornika.
Sprzedaż mieszkania przed licytacją komorniczą?
Sprzedaż mieszkania z komornikiem na własną rękę, jeśli nie jest jeszcze wyznaczony czas licytacji przez komornika zajętej nieruchomości a może doprowadzić do zminimalizowania kosztów postępowania egzekucyjnego. W czasie trwania postępowania komorniczego, aby możliwe było sprzedanie mieszkania, konieczne będzie uzyskanie zaświadczenia od komornika o wysokości długu, którego pełne pokrycie przez kupującego pozwoli zwolnić księgę wieczystą i umorzyć egzekucję przez wyegzekwowanie.
Przy wyborze podmiotu kupującego warto zweryfikować firmę pod każdym kątem. Szczególnie ważne jest, aby podmiot skupujący nieruchomości nie wycofał się w trakcie uzgodnień i negocjacji i był pewnym kupującym. Ważne, aby skup nieruchomości nie miał obaw prawnych dotyczących zakupu i umiejętnie prowadził rozmowy z komornikiem aby doprowadzić do kupna nieruchomości i uwolnienia księgi wieczystej od długu komorniczego.
Czy ktoś kupi mieszkanie z komornikiem w trakcie egzekucji komorniczej ?
Najczęściej mieszkanie z komornikiem kupują firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami lub osoby inwestujące w nieruchomości. Osoby fizyczne, które chcą kupić mieszkanie dla siebie lub, które muszą skorzystać z kredytu- niechętnie podejmują się kupna mieszkania z komornikiem. Jest to w dużej mierze uzasadnione, sprzedaż nieruchomości jest zawsze obarczona ryzykiem, dlatego dobrze jest wybrać odpowiednią firmę skupu nieruchomości, odpowiednią osobę fizyczną, zabezpieczyć cenę zapłaty.
Jak wygląda sprzedaż zadłużonego mieszkania przed komornikiem
Aby uniknąć egzekucji komorniczej mieszkania najczęściej właściciel nieruchomości decyduje się na sprzedaż samodzielną majątku przed licytacją komorniczą. Już samo zajęcia nieruchomości do czego doprowadziło wydanie nakazu zapłaty w celu egzekucji należności powoduje silne emocje. Może doprowadzić w ostateczności do licytacji mieszkania w celu spłaty długu.
Właściciel może zabezpieczyć nieruchomość o ile jako dłużnik posiada majątek może podjąć starania sprzedaży na wolnym rynku aby uniknąć licytacji komorniczej. Spłata wierzyciela hipotecznego będzie kluczowa, nastąpi z ceny zapłaty. Na rachunku bankowym właściciela pojawi się pozostała kwota, po spłacie wierzycieli.
Po sprzedaży nie należy obawiać się wpisem komorniczym, bowiem zaświadczenie wystawiane jest przez komornika aby dokonać usunięcia wpisu w księdze wieczystej lub z urzędu komornik sam wykreśli wpis z działu IV. Nastąpi jakby cofnięcie egzekucji. Aby uniknąć wątpliwości powinno się w tych trudnych sprawach skorzystać z pomocy prawnika by uratować mieszkanie i nie doprowadzić do licytacji nieruchomości a skutecznie doprowadzić do samodzielnego zbycia nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania zajętego przez komornika sądowego
Dłużnik na początku otrzymuje korespondencję, na podstawie której następuje zajęcie mieszkania. Komornik wzywa dłużnika jednocześnie dłużnika do spłaty długu w określonym terminie oraz wskazuje, że następuje niniejszym wszczęcie egzekucji komorniczej. Majątek dłużnika będzie stanowić przedmiot egzekucji komorniczej. Zajęcie nieruchomości powoduje, że bez zgody i wierzy komornika mieszkania nie da się sprzedać w celu pokrzywdzenia wierzycieli przez pominięcie ich.
Procedura licytacji majątku dłużnika następuje zawsze na pismo wierzyciela. Postępowanie egzekucyjne wszczynane jest przymusowo, komornik przeprowadza egzekucję.
Możliwe jest doprowadzenie do zawarcia ugody co może spowodować choć częściową spłatę zadłużenia o ile w danym przypadku spłata wierzycieli jest możliwa i majątku wystarcza na zapłatę długu.
Jeśli dłużnik nie podejmie żadnych działań dojdzie do pierwszej licytacji. Cena nieruchomości zostanie oszacowana, mieszkanie zostanie sprzedane na spłatę długu a ostatecznie postanowienie sądu spowoduje zmianę właściciela.
Czy komornik może cofnąć sprzedaż nieruchomości?
Komornik nie może cofnąć sprzedanej nieruchomości. Czynność sprzedaży jest ważna i skuteczna. Ważne są jednak warunki w tej umowie, ustalenia i kwestie dotyczące istnienia zadłużenia komorniczego.
Właściciel mieszkania ma prawo dysponować swoją własnością jednakże w ograniczony sposób. Sprzedaż mieszkania z pominięciem komornika spowoduje, że nowy nabywca wejdzie w sytuację prawną dłużnika i najpewniej straci mieszkanie zgodnie z licytacją komorniczą.
Druga kwestia, to sprzedaż mieszkania w celu pokrzywdzenia wierzyciela hipotecznego. Jeżeli dojdzie do pokrzywdzenia wierzyciela, ten może skutecznie skorzystać ze skargi pauliańskiej o odzyskać swój dług.
Sprzedaż mieszkania do skupu nieruchomości po zajęciu komorniczym
Dłużnik może sprzedać swoje mieszkanie do skupu nieruchomości. Jeśli jest to możliwe można sprzedać połowę mieszkania aby uratować mieszkanie przed licytacją komorniczą choćby w części. To samo dotyczy połowy domu czy połowy działki. Egzekucja komornicza może wymusić na dłużniku niezgodnie z jego zamierzeniami działania, ale przynajmniej nie straci całej zajętej nieruchomości.
Skupu nieruchomości nie martwi się wpisem komorniczym, odsetkami, faktem iż w czasie procedury poniesie koszty utrzymania mieszkania czy koszty podziału jeśli da się podzielić nieruchomość.
Zakup nieruchomości następuje najczęściej w ramach jednej transakcji a egzekucję komorniczą będzie można potraktować jako niebyłą. Zniknie dług komornik, pojawi się nowy właściciel w księdze wieczystej.
Czy komornik może sprzedać mieszkanie bez licytacji?
Komornik nie może sprzedać mieszkania bez licytacji. Egzekucja majątku dłużnika odbywa się na podstawie przepisów prawa i rozpoczyna się wyłącznie na wniosek wierzyciela. Postępowanie egzekucyjne nie toczy się z urzędu szczególnie jeśli dotyczy do zbycia nieruchomości na pokrycie długu. Jeśli komornik chcę zająć mieszkanie własnościowe musi mieć wniosek wierzyciela hipotecznego. Dlatego egzekucja komornicza jest tak sformalizowanym procesem bo dotyka bardzo wrażliwej, chronionej konstytucyjne sfery wolności człowieka. Zająć mieszkanie własnościowe komornik może tylko wtedy, gdy z takiej formy egzekucji chce skorzystać wierzyciel i doprowadzić do sprzedaży nieruchomości aby odzyskać pieniądze.
Czy przepisanie mieszkania chroni przed komornikiem?
Sprzedaż nieruchomości lub jej przeniesienie w formie darowizny czy dożywocia nie uchroni przed komornikiem. Jeśli wierzyciel dowie się o takiej umowie, zapewne podejmie działania, żeby odzyskać swój dług i doprowadzi do kolejnego postępowania sądowego. Niestety dłużnik może narazić się na dodatkowe koszty postępowania sądowego.
Problemy związane ze sprzedażą nieruchomości na licytacji komorniczej
Nie wspomina się często o występujących problemach, które mogą wystąpić w trakcie procedury zbycia nieruchomości gdy planowana jest licytacyjna sprzedaż nieruchomości.
Pomijając stan nieruchomości, który może się znacznie pogorszyć, pomijając kwestie problemów związanych z pozostałymi długami i wpisami, może pojawić się kwestia sporów prawnych o własność.
Istnieje ryzyko, że nabywca nieruchomości na licytacji może stać się celem roszczeń ze strony osób lub instytucji, które twierdzą, że mają prawo do danej nieruchomości. Mogą to być na przykład spadkobiercy poprzednich właścicieli, którzy uważają, że sprzedaż nieruchomości była nielegalna lub niezgodna z prawem. Sprzedaż nieruchomości licytacyjna lub w trakcie to proces wymagający znajomości szczegółów prawnych, bowiem dłużnik może zawsze utrudnić odzyskanie wierzycielom swoich długów.
Jak poradzić sobie ze sprzedażą nieruchomości na licytacji
Wydaje się, że należy na wstępie zbadać możliwości negocjacji z wierzycielami, ustalić wysokość kosztów oraz odsetek i próbować podejmować rozmowy w celu zawarcia ugody aby uniknąć licytacji komorniczej w przypadku egzekucji komorniczej.
Sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku w trakcie egzekucji jest korzystniejsza
Jeśli zawarcie ugody z wierzycielami nie będzie możliwe warto rozważyć sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku, samodzielnie aby uzyskać ze sprzedaży nieruchomości jak największą cenę. Jeśli wartość nieruchomości pokryje dług, to już duży sukces. Gorzej jeśli cena zapłaty nie pokryje długu, ale niezależnie od tego trzeba podejmować starania o jak najwyższą cenę. Ważne jest, że z licytacji można uzyskać 3/4 sumy oszacowania. Jest to zaniżona wartość aby zachęcić nabywców, dlatego warto poszukiwać nabywcy na własną rękę.
Sprzedaż nieruchomości w trakcie licytacji a inne wpisy
Jeśli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości widnieją, poza wpisem o toczącej się egzekucji, także inne wpisy- należy uzyskać od wierzycieli hipotecznych promesy, że po wpłacie całej kwoty długu, hipoteka z wpisem komorniczym zostanie wyczyszczona.
Komu sprzedać mieszkanie przed licytacją komorniczą
Przy wyborze kupującego mieszkanie z wpisem hipotecznym o toczącej się egzekucji warto kierować się rzetelnością i terminowością.
Zdarzają się bowiem sytuacje, że firmy pośredniczące obiecują podjąć się rozwiązania problemu a jedynie wyciągają w czasie swoją decyzję narażając w ten sposób dłużnika na ryzyko, że nie uda się w określonym czasie dopilnować terminów ustalonych z wierzycielem lub komornikiem.
Do jakiego skupu nieruchomości się zgłosić
Decydując się na skup nieruchomości warto rozpytać, czy firma podejmuje rozmowy z komornikiem i negocjuje z nim z upoważnienia oraz czy w ogóle angażuje się ustalenia.
2 Comments
Witam
Miałem poważny wypadek i nazbierało mi się długów,wiem że komornik to kwestia miesiąca i w związku z tym znalazłem nabywcę na mój dom.
Długi są dosyć poważne i spłata nie jest możliwa bo został bym bezdomny.
Więc jeśli sprzedam teraz dom nim komornik dowie się o moim istnieniu to czy nabywca może mieć potem jakieś problemy?
Szanowny Panie,
w większości przypadków, z mojej praktyki, wystarczy spłacić wszystkie zobowiązania które są uwzględnione w księdze wieczystej sprzedawanego domu i wszystko powinno być ok.