Właściciel połowy domu ma prawo i obowiązek korzystać z przysługujących mu uprawnień.

Prawa właściciela połowy domu.

Właściciel połowy domu może korzystać z praw przysługujących współwłaścicielowi określonych w kodeksie cywilnym. Drugi współwłaściciel ani osoba trzecia nie mogą praw ustanowionym prawem ograniczać.

Czy współwłaściciel może wejść do domu?

Zagadnienie wejścia i korzystania z połowy domu uzależnione jest od tego, czy nastąpi ono zgodnie z prawem. Żeby doszło do zgodnego z prawem wejścia i korzystania z połowy domu trzeba wykorzystać roszczenie prawne o dopuszczenie do współposiadania. Dopuszczenie współwłaściciela połowy domu do współposiadania w tym wchodzenia i korzystania z domu musi odbyć się na drodze postępowania sądowego.

Bezprawne wejście do domu, samowolne, przy użyciu rozwiązań siłowych i wyłamania zamków drzwiach nie będzie podlegało ochronie prawnej. Taki sposób odebrania współposiadania drugiemu, zamieszkującemu współwłaścicielowi może być cofnięty przez sąd- jeżeli współwłaściciel wystąpi do sądu o ochronę posesoryjną- i złoży pozew o przywrócenie naruszonego posiadania.

Art. 344 §1 kodeks cywilny[1] ” Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem”.

Ponadto, samowolne wejście do domu i korzystanie z niego może być potraktowane jako zakłócenie miru domowego osoby zamieszkującej i sankcjonowane ustawą kodeks karny.

Art. 193 kodeks karny „Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.”

Reasumując, jedynym właściwym sposobem uzyskania posiadania dostępu do połowy domu jest złożenie wniosku o dopuszczenie do współposiadania. Prawomocne orzeczenie sądowe może zostać wyegzekwowane przez komornika na drodze egzekucyjnej.

Czy może wynajmować połowę domu?

Oddanie domu lub połowy domu w najem osobie trzeciej, bez zgody pozostałych współwłaścicieli jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli jednak dojedzie do sytuacji, że współwłaściciel odda w najem połowę domu lub dom w całości, bez wymaganej zgody współwłaściciela- będzie musiał liczyć się z konsekwencjami prawnymi.

Oczywiście, umowa zawarta między jednym ze współwłaścicieli a najemcą bez zgody drugiego współwłaściciela będzie ważna i wszystkie skutki z niej wynikające podlegają ochronie prawnej.

O ważności umowy najmu zawartej z osobą nieuprawnioną do rozporządzenia przedmiotem najmu wypowiedział się także Sąd Najwyższy: „Jeśli niewłaściciel spełnił swe świadczenia, najemca nie może się uchylić od wzajemnego świadczenia wynikającego z umowy na tej podstawie, że wynajmujący nie był uprawniony do dysponowania przedmiotem najmu. Tak samo nie może się uchylić od odpowiedzialności za szkodę, jaką wyrządził w przedmiocie najmu”[2].

Por. także orzeczenie Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum[3] w sprawie o sygn.. akt. XI GC 350/19.

Wynajęcie połowy domu przez jednego współwłaściciela będzie powodowało skutki prawne w sferze rozliczeń między współwłaścicielami. Współwłaścicielowi, który nie wyraził zgody na najem będzie przysługiwało roszczenie o połowę kwoty uzyskiwanej z czynszu najmu.

Czy może zajmować cały dom?

Zajmowanie przez współwłaściciela całego domu, korzystanie z niego do własnych celów mieszkaniowych z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli jest działaniem bezprawnym. Jeżeli współwłaściciel jest w posiadaniu mieszkania i korzysta z niego w zakresie naruszającym uprawnienia drugiego współwłaściciela powinien liczyć się z tym, że współwłaścicielowi przysługuje szereg roszczeń, z których może skorzystać.

Po pierwsze, współwłaściciel może żądać dopuszczenia do współposiadania domu.

Jak wskazuje Sąd Rejonowy w Elblągu: ”Powództwo o dopuszczenie do współposiadania służy współwłaścicielowi, którego prawo do posiadania całej rzeczy wspólnej doznało ograniczenia, a przy tym charakter i przeznaczenie tej rzeczy nie wymaga zgodnego współdziałania uprawnionych”[4].

Po drugie, współwłaścicielowi przysługuje roszczenie o odszkodowanie z tytułu korzystania ze wspólnej nieruchomości ponad udział.

Po trzecie, jeżeli dom lub połowa domu oddana jest osobie trzeciej w najem, pożytki uzyskiwane z tytułu czynszu podlegają podziałowi. Oznacza to, że współwłaściciel może wystąpić z roszczeniem o rozliczenie pożytków cywilnych jakie nieruchomość przynosi.

Po czwarte, każdy współwłaściciel może żądać podziału rzeczy wspólnej w drodze zniesienia współwłasności, a jeżeli podział taki nie będzie możliwi, może żądać sprzedaży nieruchomości wspólnej i podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży.

Obowiązki właściciela połowy domu.

Każdy ze współwłaścicieli ma obowiązek ponosić ciężary i wydatki obciążające wspólną nieruchomość. Zasada ogólna wyrażona w kodeksie cywilnym wskazuje, iż współwłaściciel ponosi wydatki i ciężary w stosunku do przypadających jemu udziałów.
Jednakże, zasada wyrażona w kodeksie cywilnym w art. 207 doznaje ograniczenia, jeżeli tylko jeden ze współwłaścicieli korzysta z nieruchomości.

Jak wskazuje orzecznictwo Sądowe: „W takiej natomiast sytuacji należy odwołać się do funkcjonującego od dawna w orzecznictwie ugruntowanego poglądu, iż współwłaściciel dokonujący nakładów i wydatków koniecznych na rzecz, z której w danym układzie stosunków faktycznych pomiędzy współwłaścicielami inny współwłaściciel nie korzysta, nie może od tego ostatniego żądać zwrotu tych nakładów i wydatków. Przy takiej konfiguracji okazuje się więc, że nakłady konieczne i wydatki eksploatacyjne obciążają tego ze współwłaścicieli, który z nieruchomości faktycznie korzysta (tak Sąd Najwyższy m. in. w uchwale z dnia 8 stycznia 1980 r., akt III CZP 80/79, opubl. OSNC Nr 9/1980 poz. 157 oraz w uchwale z dnia 10 maj 2006 r., III CZP 11/06, opubl. OSNC Nr 3/2007 poz. 38)”[5].

Własność połowy domu a opłaty i podatki.

Podatki i opłaty obciążające dom, którego prawo własności podzielone jest między współwłaścicieli, powinni ponosić współwłaściciele w częściach równych.

Jeżeli powstaną zaległości w opłatach i podatkach, wierzyciel- także urząd skarbowy- może domagać się solidarnie zapłaty od współwłaścicieli.

Art. 91 Ordynacja podatkowa Do odpowiedzialności solidarnej za zobowiązania podatkowe stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dla zobowiązań cywilnoprawnych.

Istota solidarności za dług obciążająca współwłaścicieli sprowadza się do tego, że wybór dłużnika- współwłaściciela, który zapłaci dług w drodze egzekucyjnej należy do wierzyciela. Następnie to współwłaściciel, który dług zapłacił będzie mógł domagać się od drugiego współwłaściciela wzajemnych rozliczeń.

Art. 366 kodeks cywilny § 1. Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).

Powyższe oznacza, iż solidarność współwłaścicieli i konieczność zapłaty długu nie zależy od tego kto jest posiadaczem domu, kto z niego korzysta i uzyskuje pożytki.

Okoliczności faktyczne, rodzinne i inne pozostają bez wpływu na obowiązek solidarnej zapłaty za długi tj. opłaty i podatki.

Własność połowy domu a dbanie o nieruchomość.

Brak porozumienia między współwłaścicielami lub konflikty wynikające z sytuacji faktycznej, wobec faktu korzystania z domu tylko przez jednego współwłaściciela z wyłączeniem pozostałych pozostaje bez wpływu na obowiązek dbania o nieruchomość przez  wszystkich współwłaścicieli.

Dbanie o nieruchomość może polegać na podejmowaniu czynności dwojakiego rodzaju:

1. Malowanie, odświeżanie, wymiana gniazdka czy żarówki- do takich czynności nie potrzeba zgody wszystkich współwłaścicieli. Są to czynności zwykłego zarządu. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo i obowiązek dbania o nieruchomość w powyższym zakresie.
2. Wymiana dachu, wymiana elewacji, rozbiórka czy nadbudowa- do takich czynności potrzeba zgody wszystkich współwłaścicieli. Takie czynności można potraktować jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Rozróżnienie czynności na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd ma na celu umożliwienie podejmowania działań zgodnie z prawem i wzajemnych rozliczeń między współwłaścicielami.

Jeżeli przeprowadzone prace będą mieściły się w katalogu czynności, do których nie potrzeba zgody większości współwłaścicieli- wówczas współwłaściciel, który dokonał prac będzie mógł dochodzić należnej zapłaty od pozostałych.

Brak porozumienia z właścicielem połowy domu.

Brak porozumienia ze współwłaścicielem domu, który wynika z faktu zajmowania nieruchomości, korzystania z niej, z konieczności ponoszenia opłat czy podatków lub wynikający z konieczności przeprowadzenia kosztownych remontów, może prowadzić do napięć i konfliktów między współwłaścicielami. W efekcie, w braku porozumienia może dojść do sytuacji, że wystąpienie na drogę postępowania sądowego w celu ochrony praw lub roszczeń będzie nieuniknione. Procesy sądowe są kosztowne, stresujące i długotrwałe, więc niekiedy warto podjąć próby polubownych rozmów.

Co robić z połową domu?

Polubowne rozmowy między współwłaścicielami połowy domu, przy braku porozumienia co do wzajemnych rozliczeń powinny prowadzić do prób zakończenia stosunku współwłasności.

Negocjacje, pisma, mediacje.

W pierwszej kolejności współwłaściciele powinni skierować propozycje w jaki sposób można istniejący spór zakończyć. Wymiana pism powinna doprowadzić do poznania stanowiska drugiego współwłaściciela. W pismach powinny być prowadzone negocjacje. Jeżeli nie dojdzie do osiągnięcia oczekiwanego rezultatu, pożądane aby strony skorzystały z mediacji pozasądowej. W przypadku mediacji, mediator- będący osobą obcą- pomoże w rozwiązaniu konfliktu w drodze wzajemnych ustępstw.

Zniesienie współwłasności i droga sądową.

Jeżeli w wyniku negocjacji, wymiany pism czy w dalszej kolejności w wyniku mediacji nie dojdzie do polubownego rozstrzygnięcia sporu między współwłaścicielami, każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności na drodze postępowania sądowego. Warto w tym miejscu rozważyć zatrudnienie profesjonalnego adwokata od nieruchomości. Istotne jest aby zainicjowanie postępowania sądowego o zniesienie współwłasności i wzajemne rozliczenia było poprowadzone prawidłowo, bez żadnego uszczerbku dla stron. Przed skierowaniem do sądu pism sądowych pożądane jest zapoznanie się z przepisami materialnymi i proceduralnymi dotyczącymi współwłasności- bowiem jest to dość skomplikowany proces sądowy.

Sprzedaż połowy domu bez zgody współwłaściciela.

Jeżeli współwłaściciel nie chce uczestniczyć w batalii sądowej, która jest długotrwała, skomplikowana i w efekcie może nie przynieść oczekiwanego rezultatu, może sprzedać swój udział we współwłasności domu.

Sprzedaż udziału we współwłasności domu nie wymaga niczyjej zgody, w szczególności nie wymaga zgody drugiego współwłaściciela. Dysponowanie udziałem w połowie domu nie wymaga nawet wiedzy drugiego współwłaściciela. Przeniesienie na inny podmiot praw i obowiązków wynikających ze współwłasności nie wymaga dla swojej ważności ani obecności ani wiedzy drugiego współwłaściciela domu.

Co dzieje się z drugim właścicielem domu po sprzedaży?

Po sprzedaży domu, sytuacja prawna drugiego współwłaściciela nie zmienia się. To podmiot trzeci, nabywający udział w połowie domu wstępuje w prawa i obowiązki sprzedającego. Oznacza to, iż „wchodzi w buty” sprzedającego i wszelkie spory dotyczące korzystania, obciążeń, opłat i innych- od momentu zakupu będą obciążały nabywcę. To nabywca połowy domu będzie mógł wystąpić z odpowiednimi pismami do współwłaściciela a jeśli negocjacje nie przyniosą oczekiwanego skutku- z odpowiednimi pozwami do sądu.

---

[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93), https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19640160093 .

[2] Orzeczenie SN z 14.04.1961 r., 3 CR 806/60, OSNC 1962, nr 3, poz. 101. http://orzeczenia.szczecin-centrum.sr.gov.pl/details/$N/155515300005527_XI_GC_000350_2019_Uz_2019-05-06_001

[4] Wyrok Sądu Okręgowego w Elblągu z dnia 2 października 2019 r. I Ca 514/19.

[5] Orzeczenie Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 12.02.2018r. Sygn. akt III Ca 1736/17. Link: http://orzeczenia.lodz.so.gov.pl/content/$N/152510000001503_III_Ca_001737_2017_Uz_2018-02-12_001 .