Mieszkanie obciążone długiem czynszowym może być przedmiotem sprzedaży. Procedura sprzedaży mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość jest inna niż w przypadku spółdzielczo –własnościowego prawa do lokalu znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku prawa spółdzielczo-własnościowego należy uzyskać ze spółdzielni dokument to prawo potwierdzający. Uzasadnieniem konieczności uzyskania takiego dokumentu jest ochrona obrotu prawnego nieruchomościami.

Niektóre spółdzielnie w regulaminie spółdzielni wskazują, że wydanie zaświadczenia w celu przedłożenia u notariusza jest odpłatne.

Jak sprzedać mieszkanie z zaległościami czynszowymi?

Sprzedaż mieszkania z długiem czynszowym nie wymaga podejmowania dodatkowych czynności, specyficznych, które determinowane są sytuacją związaną z zadłużeniem. Należy jak przy każdej sprzedaży nieruchomości znaleźć nabywcę, uzyskać dokumenty do sprzedaży mieszkania, zabezpieczyć zapłatę ceny sprzedaży i umówić czynności notarialne sprzedaży. Następnie należy przyjść do notariusza na umówiony termin i podpisać umowę sprzedaży mieszkania choćby było to mieszkanie z zaległościami czynszowymi.

Dokument o saldzie zaległości czynszowych do sprzedaży.

Niezbędnym do przeprowadzenia transakcji sprzedaży zadłużonego mieszkania jest uzyskanie zaświadczenia o przysługującym prawie do lokalu- w przypadku spółdzielczo- własnościowego prawa do lokalu. Dokument taki zwykle zawiera saldo zaległości czynszowych. W przypadku wspólnoty wystarczy zaświadczenie, z którego wynika wysokość zaległości w czynszu.

W przypadku mieszkania z zaległościami czynszowymi mogą pojawić się pewnego rodzaju problemy natury praktycznej- jeśli zaległości należą się spółdzielni mieszkaniowej. Sprzedaż zadłużonego mieszkania może być w takim przypadku nieco utrudniona. W przypadku wspólnot mieszkaniowych problemy praktyczne raczej nie pojawiają się i sprzedaż odbywa się bez dodatkowych utrudnień.

Zaległości czynszowe we wspólnocie mieszkaniowej.

Zaległości czynszowe we wspólnocie mieszkaniowej są zobowiązaniem osobistym właściciela. Oznacza to, że po sprzedaży mieszkania znajdującego się w zasobach wspólnoty mieszkaniowej- dłużnikiem pozostaje były właściciel sprzedawanego mieszkania.

Mimo sprzedaży mieszkania- do dnia jego sprzedaży- wspólnota może domagać się od właściciela należności czynszowych. Jeżeli zaległości we wspólnocie mieszkaniowej mimo sprzedaży mieszkania znajdującego się w jej zasobach, nie zostały uregulowane, wspólnota ma prawo wystąpić do byłego właściciela z pozwem o zapłatę.

Zaległości czynszowe w spółdzielni mieszkaniowej.

Odmienna sytuacja kształtuje się w przypadku zadłużenia czynszowego, co do byłego właściciela nieruchomości. Dług czynszowy mieszkania znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej jest zobowiązaniem, które może być dochodzone od każdoczesnego właściciela prawa spółdzielczo-własnościowego. Oznacza to, że po sprzedaży mieszkania spółdzielczo-własnościowego, spółdzielnia mieszkaniowa może domagać się zaspokojenia zaległości czynszowych od obecnego właściciela, nabywcy tego prawa. W praktyce potocznie mówi się, że „ dług idzie za mieszkaniem”.

W praktyce jednak sytuacja bywa nieco bardziej skomplikowana, bowiem spółdzielnie wykorzystują fakt sprzedaży do odzyskania należności czynszowych.

Spółdzielnia nie chce wystawić zaświadczenia.

Wobec faktu, iż dług czynszowy obciąża każdoczesnego właściciela prawa spółdzielczo-własnościowego, spółdzielnie często wykorzystują fakt sprzedaży do odzyskania zaległego czynszu.

Do transakcji zbycia spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu notariusze zobowiązani przepisami prawa oczekują zaświadczenia, że właścicielowi przysługuje to prawo. Zaświadczenie wydawane przez spółdzielnię stanowi urzędowe potwierdzenie pewnego stanu rzeczy.

Bez zaświadczenia ze spółdzielni notariusz nie może przeprowadzić transakcji sprzedaży. Wystawienie zaświadczenia ze spółdzielni o przysługującym prawie bywa uzależnione przez spółdzielnię od spłaty zadłużenia czynszowego. Bez spłaty zaległości czynszowych spółdzielnie nie chcą wystawić niezbędnego zaświadczenia.

Istota problemu sprowadza się do tego, że żaden przepis prawa nie nakłada na spółdzielnię obowiązku wydania zaświadczenia. Jak się powszechnie przyjmuje, za rzecznikiem praw obywatelskich: „(…) ani przepisy ustawy z dnia 16 września 1982r- Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2003r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.), ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych czy też ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz. U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) nie nakładają na spółdzielnie mieszkaniowe obowiązku wydawania zaświadczeń potwierdzających przysługiwanie zbywcy spółdzielczego własnościowego prawa do zbywanego lokalu. Jedyny przypadek, gdy spółdzielnia winna wydać zaświadczenie na żądanie osoby zainteresowanej został uregulowany w art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r., Nr 124, poz. 1361 ze zm.), zgodnie z którym podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię mieszkaniową a domu jednorodzinnego – zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane katastru nieruchomości”[2].

Jednocześnie, bez omawianego dokumentu nie będzie możliwe zawarcie umowy sprzedaży u notariusza, bo notariusze takiego zaświadczenia do sprzedaży wymagają.

W zaprezentowanej sytuacji dochodzi do impasu, który prowadzi najczęściej do spłaty zaległości czynszowych i w konsekwencji uregulowania zaległości-do wydania zaświadczenia.

Spółdzielnie jednak ponoszą odpowiedzialność odszkodowawczą wobec właściciela mieszkania, który poniósł szkodę wskutek braku wystawienia niezbędnego do sprzedaży zaświadczenia. (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 1 stycznia 2003r. sygn. VI ACa 1014/03).

Spłata zaległości czynszowych z kwoty sprzedaży nieruchomości.

Spłata zaległości czynszowych z kwoty sprzedaży nieruchomości możliwa jest tylko w sytuacji, gdy zaświadczenie o przysługującym prawie do lokalu zostało przez spółdzielnie wystawione. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej spłata zaległości czynszowych możliwa jest, gdy zaświadczenie wydane przez wspólnotę mieszkaniową wskazuje saldo zadłużenia. W innych przypadkach, gdy brak jest dokumentu, od którego uzależniona jest sprzedaż należy poszukać innego rozwiązania prawnego, który umożliwi sprzedaż zadłużonej nieruchomości. Czasem warto skorzystać z wykorzystania umowy przedwstępnej lub umowy przejęcia długu, lub innej umowy, która pomoże w osiągnięciu oczekiwanego rezultatu.

Najczęściej rozwiązaniem problemu braku woli wystawienia zaświadczenia przez spółdzielnię mieszkaniową  jest zawarcie umowy przedwstępnej. Sprzedający w związku z zawarciem umowy przedwstępnej otrzymuje zadatek lub zaliczkę. Z przekazanej od nabywcy kwoty zaliczki lub zadatku spłacone zostają należności czynszowe. Następnie spółdzielnia na podstawie złożonego wniosku wydaje odpowiednie zaświadczenie i strony umowy przedwstępnej mogą przystąpić do umowy właściwej przenoszącej własność spółdzielczo- własnościowego prawa do lokalu.

[1] http://www.smskarzysko.pl/informacja-temat-oplat-wydawane-zaswiadczenia/ , dostęp z dnia 04.11.2022r.

[2] https://bip.brpo.gov.pl/sprawy-generalne/pdf//2011/09/683541/1627059.pdf