Żeby sprzedać mieszkanie z długiem trzeba bezwzględnie posiadać dokumenty niezbędne do przeprowadzenia transakcji sprzedaży mieszkania wymagane przez notariusza oraz dokumenty świadczące o wysokości zadłużenia wskazanego na konkretny dzień oraz list mazalny – czyli pisemną zgodę wierzyciela na zwolnienie hipoteki jeśli dla zadłużonego mieszkania założona jest księga wieczysta.

Dokumenty wymagane przez notariusza do sprzedaży to najczęściej: akt własności wskazujący nabycie mieszkania lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku jeśli do uzyskania własności doszło w drodze dziedziczenia. Ponadto zaświadczenie o wysokości zadłużenia ze spółdzielni, zaświadczenie o ilości osób zameldowanych.

Sprzedaż zadłużonego mieszkanie – czy można?

Można sprzedać zadłużone mieszkanie. Jeśli sprawa jest skomplikowana i wymaga podjęcia działań dodatkowym, nie należy się tym zrażać. Prawo nie zakazuje sprzedaży zadłużonego mieszkania chyba, że w księdze wieczystej ustanowiony jest wprost wpis „zakaz zbywania”.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania – co z długami?

Sprzedaż zadłużonego mieszkania powoduje, że długi obciążające nieruchomość są najczęściej spłacane z ceny zapłaty. W niektórych sytuacjach dochodzi do sprzedaży zadłużonych mieszkań bez spłaty wierzycieli jeśli np. między wierzycielem a dłużnikiem dojdzie do zawarcia ugody i wierzyciel zwolni miejsce w hipotece.

Wysokość zadłużenia wynika z dokumentów uzyskanych od wierzycieli wskazujących saldo zadłużenia. Bywają sytuacje, w których wierzyciele wskazują wprost wolę zawarcia porozumienia z dłużnikiem w celu redukcji zadłużenia lub całkowitego oddłużenia. Wszystko uzależnione jest od okoliczności konkretnej sprawy

Czy warto sprzedać zadłużone mieszkanie?

Odpowiedź na pytanie, czy warto sprzedać zadłużone mieszkanie, wydaje się być twierdząca. Jeżeli zadłużenie mieszkania powoduje dalsze zadłużanie, wzrost odsetek od kredytów a co za tym idzie wzrost wartości raty kredytowej w wyniku obecnej sytuacji gospodarczej, sprzedaż zadłużonego mieszkania pozwoli wyeliminować stres i uzyskać finansowy komfort psychiczny.

Wzrost stóp procentowych determinujących wysokość rat kredytów był nieoczekiwany. Niektórzy analitycy rynkowi nie spodziewali się tak drastycznego wzrostu poziomu rat kredytów w stosunkowo tak krótkim czasie. Nikt nie wie jaka wysokość stóp procentowych będzie kształtowała się na przestrzeni przyszłych miesięcy, jednakże na obecną chwilę nic nie wskazuje na to aby życie osób z kredytami w wymiarze ekonomicznym miało się polepszyć. Ponadto, rynek nieruchomości też jest niestabilny i niekoniecznie w bliskiej przyszłości można będzie uzyskać cenę zadłużonego mieszkania taką samą lub wyższą jak w chwili obecnej.

W jaki sposób sprzedać zadłużone mieszkanie?

Sprzedaż zadłużonego mieszkania proceduralnie różni się w zależności od konkretnego przypadku. Są jednak pewne elementy wspólne, które można wskazać w wielu powtarzających się przypadkach. Można o nich przeczytać niżej. Poza typowymi dokumentami niezbędnymi do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w przypadku zadłużonych mieszkań konieczne będą dokumenty dodatkowe. I tak:

Sprzedaż zadłużonego mieszkania z hipoteką i komornikiem.

Dla sprzedaży zadłużonego mieszkania z hipoteką i z komornikiem konieczne będzie uzyskanie dokumentu obejmującego oświadczenie wierzyciela hipotecznego lub komornika wskazujące, jaka jest wysokość zadłużenia na dany konkretny dzień. W praktyce często występując z prośbą do wierzyciela lub komornika o wydanie takiego dokumentu, można wskazać przyszłą datę np. 7 dni później, w której to dacie będzie zawarty akt notarialny umowa sprzedaży.

Ponadto, dla ułatwienia procedury, aby uniknąć wszczynania postępowania o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości w księdzie wieczystej na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, pożądane jest uzyskanie oświadczenia w przedmiocie wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki od wierzyciela hipotecznego.

W przypadku zadłużenia mieszkania, którego dług objęty jest postępowaniem komorniczym- komornik ma obowiązek wynikający z art. 724 kodeksu postępowania cywilnego do złożenia wniosku o wykreśleniu hipoteki po spłacie zobowiązania.

Art. 924 kodeks postępowania cywilnego § 2. W przypadku umorzenia postępowania egzekucyjnego lub ukończenia egzekucji w inny sposób niż przez umorzenie komornik składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o usunięcie wniosku o wszczęcie egzekucji ze zbioru dokumentów. Obowiązek poprawienia lub uzupełnienia wniosku spoczywa na komorniku.

Wobec tego, w przypadku prowadzonych spraw egzekucyjnych obowiązki związane z wykreśleniem zadłużenia z księgi wieczystej są przerzucone na organ prowadzący egzekucję.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania z zaległym czynszem.

W przypadku sprzedaży zadłużonego mieszkania z zaległym czynszem sprawa może się niekiedy komplikować. Teoretycznie jak w przypadku opisanym powyżej, możliwe byłoby uzyskanie dokumentu wskazującego wysokość zadłużenia i wskazującego obietnicę wykreślenia hipoteki.

Jednakże w praktyce często spółdzielnie lub wspólnoty nie chcą wydać dokumentu dla notariusza w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż bez uprzedniego dokonania spłaty zadłużenia. W istocie mamy tutaj do czynienia z sytuacją, w której nie można dokonać żadnego posunięcia – bowiem z jednej strony sprzedający chciałby przeznaczyć część ceny zapłaty na spłatę zadłużenia a z drugiej strony nie można przeprowadzić transakcji sprzedaży bez wymaganego dokumentu.

W takiej sytuacji należy podjąć negocjacje ze spółdzielnią lub wspólnotą udzielając gwarancji, że niezwłocznie po podpisaniu aktu notarialnego, zadłużenie zostanie spłacone z ceny zapłaty.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania na wolnym rynku.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania na wolnym rynku jest bardziej korzystna niż sprzedaż licytacyjna przez komornika, nawet jeżeli mieszkanie miałoby zostać sprzedane nieco poniżej ceny rynkowej ze względu na istniejącą sytuację prawną.

Opłaty jakie zostaną poniesione przez dłużnika wskutek sprzedaży licytacyjnej:

– koszt wyceny przez biegłego rzeczoznawcę wyznaczonego przez komornika i wykonanie opisu i oszacowania: średnio między 1500 a 3000 zł[1], ponadto

-10% wartości wyegzekwowanego długu, ponadto

– mieszkanie wystawione zostanie do sprzedaży za 75% wartości a następnie 2/3 wartości.

Warto przeliczyć matematycznie opłacalność sprzedaży przez komornika w porównaniu ze sprzedażą zadłużonego mieszkania z wolnej ręki i wyciągnąć odpowiednie wnioski.

Szybka sprzedaż zadłużonego mieszkania.

Szybka sprzedaż zadłużonego mieszkania do skupu lub do firmy zajmującej się obrotem nieruchomościami ma wiele zalet. Przewaga firmy zajmującej się skupem nieruchomości jest taka, że dłużnik wykonuje tylko niezbędne formalności, które są wymagane przez prawo, posiada wiedzę i doświadczenie w kupowaniu zadłużonych mieszkań co przekłada się na możliwość umocowania do prowadzenia negocjacji z wierzycielem lub podejmowania rozmów z komornikiem w celu uzyskania dokumentów, oświadczeń lub innych spraw związanych ze sprzedażą.

Sprzedając zadłużone mieszkanie do skupu nieruchomości można domagać się aby koszty aktu notarialnego umowy sprzedaży, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz koszty poniesione na uzyskanie dokumentów do sprzedaży były poniesione przez firmę kupującą mieszkanie.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania przed licytacją komorniczą.

Jeżeli termin licytacji jeszcze nie został wyznaczony, lub został wyznaczony w dalekiej przyszłości można jeszcze działać i sprzedać mieszkanie z wolnej ręki negocjując wysokość zadłużenia z wierzycielem lub komornikiem. Fakt, iż licytacja komornicza się nie odbyła powoduje, że jeszcze można podjąć działania i uzyskać większą sumę ze sprzedaży niż 75% wartości mieszkania.

Czy komornik może nie zgodzić się na sprzedaż zadłużonego mieszkania?

Komornik nie może nie zgodzić się na sprzedaż zadłużonego mieszkania. Dłużnik ma prawo w każdym czasie sprzedać swoją zadłużoną nieruchomość.

Lista dokumentów do sprzedaży zadłużonego mieszkania.

To jakie dokumenty są konieczne do sprzedaży zależy od decyzji notariusza, na którego prawo nakłada obowiązki. Bez niektórych oryginałów dokumentów umowy sprzedaży nieruchomości podpisać się nie da.

Zadłużone mieszkanie własnościowe – lista dokumentów.

W przypadku zadłużonego mieszkania własnościowego najczęściej konieczne jest uzyskanie:

1/ podstawy nabycia nieruchomości (akt własności, postanowienie sądu),

2/ zaświadczenia z Urzędu Skarbowego o podatku od spadków i darowizn ( w przypadku nabycia przez dziedziczenie lub darowiznę),

3/ zaświadczenie o rewitalizacji,

4/ zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,

5/ zaświadczenie o saldzie zaległości czynszowych lub ich braku dla lokalu.

Zadłużone mieszkanie spółdzielcze – lista dokumentów.

W przypadku zadłużonego mieszkania własnościowego najczęściej konieczne jest uzyskanie:

1/ zaświadczenia ze spółdzielni do zbycia lokalu,

2/ podstawy nabycia nieruchomości (akt własności, postanowienie sądu),

3/ zaświadczenia z Urzędu Skarbowego o podatku od spadków i darowizn ( w przypadku nabycia przez dziedziczenie lub darowiznę),

4/ zaświadczenie o rewitalizacji,

5/ zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,

Procedura sprzedaży zadłużonego mieszkania.

Procedura sprzedaży zadłużonego mieszkania jest typowa dla sprzedaży zwykłej nieruchomości, wydłużona jedynie o konieczność uzyskania właściwych dokumentów od wierzycieli, komornika lub innych związanych z zadłużeniem.

Zwykle procedura sprzedaży rozpoczyna się kontaktem telefonicznym, gdzie można opisać nieruchomość, jej położenie, określić jej stan. W większości przypadków skup zadłużonych mieszkań jest w stanie ustalić wartość nieruchomości już w trakcie rozmowy telefonicznej. Rozmowa obejmuje także kwestie dotyczące wysokości zadłużenia. Wielokrotnie w trakcie pierwszej rozmowy telefonicznej ze skupem zadłużonych mieszkań można oczekiwać uzyskania decyzji co do sprzedaży mieszkania. Jest to korzystne dla sprzedającego bowiem, pozwala mu zaoszczędzić czas. Sprzedający nie musi oczekiwać decyzji o zakupie zadłużonego mieszkania przez kilka dni- uzyskuje ja od razu.

Drugi etap, po uzyskaniu decyzji o sprzedaży zadłużonego mieszkania polega na zebraniu dokumentów wymaganych przez notariusza. W tym celu strony transakcji poszukują notariusza, najczęściej w miejscowości, w której znajduje się nieruchomość i kontaktują się z nim, żeby uzyskać informację- jakie dokumenty do sprzedaży będą niezbędne.

Trzeci i ostatni etap sprzedaży mieszkania z zadłużeniem to zawarcie umowy notarialnej i wypłata ceny zapłaty.

Sprzedaż mieszkania na wolnym rynku.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania na wolnym rynku może powodować niepewność ze strony sprzedającej, czy uda się mieszkanie sprzedać a także obawy ze strony kupującej, czy  wszelkie formalne zostaną spełnione- czy kupujący będzie bezpieczny. Niekiedy niedopełnienie odpowiednich formalności może dla strony kupującej powodować ryzyka a także spowodować, że procedura sprzedaży zadłużonego mieszkania potrwa znacznie dłużej.

Sprzedaż mieszkania do profesjonalnej firmy.

Sprzedaż mieszkania do profesjonalnej firmy powoduje znaczne bezpieczeństwo transakcji. Firma musi podejmować działania zgodnie z prawem na podstawie konkretnej podstawy prawnej. Korzystanie z profesjonalnej firmy w przypadku sprzedaży zadłużonego mieszkania powoduje, że można oczekiwać profesjonalizmu. Wspólnie można wybrać notariusza, można domagać się aby notariusz był z miejscowości, w której położona jest nieruchomość. Od profesjonalnej firmy można domagać się złożenia depozytu notarialnego lub zapłaty ceny przelewem natychmiastowym. Firma skupująca mieszkania ma doświadczenie zbierane przez lata co powoduje, że sprzedaż można przeprowadzić szybko i bezpiecznie.

 

[1] Uśredniona wartość wynikająca z praktyki zawodowej.