Żeby sprzedać mieszkanie z długiem trzeba bezwzględnie posiadać dokumenty niezbędne do przeprowadzenia transakcji sprzedaży mieszkania wymagane przez notariusza oraz dokumenty świadczące o wysokości zadłużenia wskazanego na konkretny dzień oraz list mazalny – czyli pisemną zgodę wierzyciela na zwolnienie hipoteki jeśli dla zadłużonego mieszkania założona jest księga wieczysta.

Dokumenty wymagane przez notariusza do sprzedaży to najczęściej: akt własności wskazujący nabycie mieszkania lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku jeśli do uzyskania własności doszło w drodze dziedziczenia. Ponadto zaświadczenie o wysokości zadłużenia ze spółdzielni, zaświadczenie o ilości osób zameldowanych.

Sprzedaż zadłużonego mieszkanie – czy można?

Można sprzedać zadłużone mieszkanie. Jeśli sprawa jest skomplikowana i wymaga podjęcia działań dodatkowym, nie należy się tym zrażać. Prawo nie zakazuje sprzedaży zadłużonego mieszkania chyba, że w księdze wieczystej ustanowiony jest wprost wpis „zakaz zbywania”.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania – co z długami?

Sprzedaż zadłużonego mieszkania powoduje, że długi obciążające nieruchomość są najczęściej spłacane z ceny zapłaty. W niektórych sytuacjach dochodzi do sprzedaży zadłużonych mieszkań bez spłaty wierzycieli jeśli np. między wierzycielem a dłużnikiem dojdzie do zawarcia ugody i wierzyciel zwolni miejsce w hipotece.

Wysokość zadłużenia wynika z dokumentów uzyskanych od wierzycieli wskazujących saldo zadłużenia. Bywają sytuacje, w których wierzyciele wskazują wprost wolę zawarcia porozumienia z dłużnikiem w celu redukcji zadłużenia lub całkowitego oddłużenia. Wszystko uzależnione jest od okoliczności konkretnej sprawy

Odpowiedź na pytanie, czy warto sprzedać zadłużone mieszkanie, wydaje się być twierdząca. Jeżeli zadłużenie mieszkania powoduje dalsze zadłużanie, wzrost odsetek od kredytów a co za tym idzie wzrost wartości raty kredytowej w wyniku obecnej sytuacji gospodarczej, sprzedaż zadłużonego mieszkania pozwoli wyeliminować stres i uzyskać finansowy komfort psychiczny.

Wzrost stóp procentowych determinujących wysokość rat kredytów był nieoczekiwany. Niektórzy analitycy rynkowi nie spodziewali się tak drastycznego wzrostu poziomu rat kredytów w stosunkowo tak krótkim czasie. Nikt nie wie jaka wysokość stóp procentowych będzie kształtowała się na przestrzeni przyszłych miesięcy, jednakże na obecną chwilę nic nie wskazuje na to aby życie osób z kredytami w wymiarze ekonomicznym miało się polepszyć. Ponadto, rynek nieruchomości też jest niestabilny i niekoniecznie w bliskiej przyszłości można będzie uzyskać cenę zadłużonego mieszkania taką samą lub wyższą jak w chwili obecnej.

W jaki sposób sprzedać zadłużone mieszkanie?

Sprzedaż zadłużonego mieszkania proceduralnie różni się w zależności od konkretnego przypadku. Są jednak pewne elementy wspólne, które można wskazać w wielu powtarzających się przypadkach. Można o nich przeczytać niżej. Poza typowymi dokumentami niezbędnymi do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w przypadku zadłużonych mieszkań konieczne będą dokumenty dodatkowe. I tak:

Sprzedaż zadłużonego mieszkania z hipoteką i komornikiem.

Dla sprzedaży zadłużonego mieszkania z hipoteką i z komornikiem konieczne będzie uzyskanie dokumentu obejmującego oświadczenie wierzyciela hipotecznego lub komornika wskazujące, jaka jest wysokość zadłużenia na dany konkretny dzień. W praktyce często występując z prośbą do wierzyciela lub komornika o wydanie takiego dokumentu, można wskazać przyszłą datę np. 7 dni później, w której to dacie będzie zawarty akt notarialny umowa sprzedaży.

Ponadto, dla ułatwienia procedury, aby uniknąć wszczynania postępowania o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości w księdzie wieczystej na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, pożądane jest uzyskanie oświadczenia w przedmiocie wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki od wierzyciela hipotecznego.

W przypadku zadłużenia mieszkania, którego dług objęty jest postępowaniem komorniczym- komornik ma obowiązek wynikający z art. 724 kodeksu postępowania cywilnego do złożenia wniosku o wykreśleniu hipoteki po spłacie zobowiązania z księgi wieczystej.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania z zaległym czynszem.

W przypadku sprzedaży zadłużonego mieszkania z zaległym czynszem sprawa może się niekiedy komplikować. Teoretycznie jak w przypadku opisanym powyżej, możliwe byłoby uzyskanie dokumentu wskazującego wysokość zadłużenia i wskazującego obietnicę wykreślenia hipoteki.

Jednakże w praktyce często spółdzielnie lub wspólnoty nie chcą wydać dokumentu dla notariusza w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż bez uprzedniego dokonania spłaty zadłużenia. W istocie mamy tutaj do czynienia z sytuacją, w której nie można dokonać żadnego posunięcia – bowiem z jednej strony sprzedający chciałby przeznaczyć część ceny zapłaty na spłatę zadłużenia a z drugiej strony nie można przeprowadzić transakcji sprzedaży bez wymaganego dokumentu.

W takiej sytuacji należy podjąć negocjacje ze spółdzielnią lub wspólnotą udzielając gwarancji, że niezwłocznie po podpisaniu aktu notarialnego, zadłużenie zostanie spłacone z ceny zapłaty.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania na wolnym rynku.

Sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku jest bardziej korzystna niż sprzedaż licytacyjna przez komornika, nawet jeżeli mieszkanie miałoby zostać sprzedane nieco poniżej ceny rynkowej ze względu na istniejącą sytuację prawną.

Opłaty jakie zostaną poniesione przez dłużnika wskutek sprzedaży licytacyjnej:

– koszt wyceny przez biegłego rzeczoznawcę wyznaczonego przez komornika i wykonanie opisu i oszacowania: średnio między 1500 a 3000 zł[1], ponadto

-10% wartości wyegzekwowanego długu, ponadto

– mieszkanie wystawione zostanie do sprzedaży za 75% wartości a następnie 2/3 wartości.

Warto przeliczyć matematycznie opłacalność sprzedaży przez komornika w porównaniu ze sprzedażą zadłużonego mieszkania z wolnej ręki i wyciągnąć odpowiednie wnioski.

Szybka sprzedaż zadłużonego mieszkania.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania do skupu lub do firmy zajmującej się obrotem nieruchomościami bez licytacji komorniczej jest korzystniejsza. Przewaga firmy powoduje, że dłużnik wykonuje tylko niezbędne formalności, firma zajmująca się skupem nieruchomości posiada wiedzę i doświadczenie w kupowaniu zadłużonych mieszkań co przekłada się na możliwość umocowania do prowadzenia negocjacji z wierzycielem lub podejmowania rozmów z komornikiem w celu uzyskania dokumentów, oświadczeń lub innych spraw związanych ze sprzedażą.

Sprzedając zadłużone mieszkanie do skupu nieruchomości można domagać się aby koszty aktu notarialnego umowy sprzedaży, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz koszty poniesione na uzyskanie dokumentów do sprzedaży były poniesione przez firmę kupującą mieszkanie na rynku nieruchomości.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania przed licytacją komorniczą.

Jeżeli termin licytacji jeszcze nie został wyznaczony, lub został wyznaczony w dalekiej przyszłości można jeszcze działać i sprzedać mieszkanie z wolnej ręki negocjując wysokość zadłużenia z wierzycielem lub komornikiem. Fakt, iż licytacja komornicza się nie odbyła powoduje, że jeszcze można podjąć działania i uzyskać większą sumę ze sprzedaży niż 75% wartości mieszkania.

Czy komornik może nie zgodzić się na sprzedaż mieszkania?

Komornik nie może nie zgodzić się na sprzedaż zadłużonego mieszkania. Dłużnik ma prawo w każdym czasie sprzedać swoją zadłużoną nieruchomość.

Lista dokumentów do sprzedaży zadłużonego mieszkania.

Wykaz dokumentów konieczne do sprzedaży zależy od notariusza. Bez niektórych oryginałów dokumentów umowy sprzedaży nieruchomości podpisać się nie da.

Zadłużone mieszkanie własnościowe – lista dokumentów.

W przypadku zadłużonego mieszkania własnościowego najczęściej konieczne jest uzyskanie:

1/ podstawy nabycia nieruchomości,

2/ zaświadczenia z Urzędu Skarbowego

3/ zaświadczenie o rewitalizacji,

4/ zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,

5/ zaświadczenie o zaległościach czynszowych

 

Zadłużone mieszkanie spółdzielcze – lista dokumentów.

W przypadku zadłużonego mieszkania własnościowego najczęściej konieczne jest uzyskanie:

1/ zaświadczenia ze spółdzielni,

2/ podstawy nabycia nieruchomości,

3/ zaświadczenia z Urzędu Skarbowego,

4/ zaświadczenie o rewitalizacji,

5/ zaświadczenie o braku osób zameldowanych,

Procedura sprzedaży zadłużonego mieszkania. Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?

Procedura sprzedaży zadłużonego mieszkania jest typowa dla sprzedaży nieruchomości, wydłużona jedynie o konieczność uzyskania właściwych dokumentów od wierzycieli, komornika lub innych. Przedmiotem sprzedaży jest bowiem nieruchomość z pewnego rodzaju wadą prawną.

Procedura sprzedaży rozpoczyna się kontaktem telefonicznym ze skupem nieruchomości, gdzie można opisać nieruchomość, jej położenie i jej stan. W rozmowie można ustalić wartość nieruchomości oraz zadłużenie. W trakcie pierwszej rozmowy telefonicznej ze skupem zadłużonych mieszkań można uzyskać decyzję o sprzedaży mieszkania.

Drugi etap polega na zebraniu dokumentów. Strony transakcji poszukują notariusza, i zbierają dokumenty do sprzedaży, niezbędne aby podpisać akt notarialny umowy sprzedaży nieruchomości. Jeśli przedmiotem umowy jest sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką konieczne będą dodatkowe dokumenty z banku, wskazujące kredyt hipoteczny, stan zadłużenia nieruchomości, konto sprzedającego a bank wskaże rachunek bankowy techniczny na spłatę długu na rzecz banku.

Trzeci i ostatni etap sprzedaży nieruchomości to transakcja u notariusza czyli zawarcie umowy notarialnej.

Sprzedaż mieszkania na wolnym rynku.

Sprzedaż zadłużonej nieruchomości na wolnym rynku może powodować niepewność i ryzyko, ale jest w ogóle możliwa. Niekiedy niedopełnienie odpowiednich formalności może dla strony kupującej powodować ryzyka a także spowodować, że procedura sprzedaży zadłużonego mieszkania potrwa znacznie dłużej.

Sprzedaż mieszkania do profesjonalnej firmy.

Sprzedaż mieszkania do sprawdzonej firmy powoduje brak obaw transakcją sprzedaży. Korzystanie z profesjonalnej firmy w przypadku sprzedaży zadłużonego mieszkania powoduje pewność w otrzymaniu zapłaty jeszcze w obecności notariusza na wskazany rachunek bankowy. Wspólny wybór notariusza, złożenie depozytu notarialnego lub zapłata ceny przelewem natychmiastowym budzi zaufanie.

[1] Uśredniona wartość wynikająca z praktyki zawodowej.