Nieuregulowane składki przedsiębiorcy na ubezpieczenia społeczne, powstałe czy to z własnej winy, czy to ze słabej koniunktury na rynku, w którym prowadzi się biznes, czy tez z zupełnie niezależnych od siebie przyczyn bo np. kontrahent główny nie uregulował należności z wystawionej faktury mogą doprowadzić do kłopotów finansowych, naliczania przez ZUS odsetek a nawet do ustanowienia przez ZUS hipoteki przymusowej.

Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką przymusową?

Nieruchomość mimo, iż zawiera ona hipotekę przymusową ustanowioną przez ZUS można sprzedać na wolnym rynku. Sprzedaż nieruchomości z hipoteką przymusową będzie wymagała spłaty zaległości ZUS.

Korzyści ze sprzedaży nieruchomości z hipoteką przymusową.

Mimo niekorzystnej sytuacji finansowej wobec ustanowienia hipoteki przymusowej przez ZUS, istnieją korzyści ze sprzedaży nieruchomości samodzielnie zamiast czekać na licytację komorniczą wedle przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Po pierwsze, sprzedając nieruchomość wraz ze spłatą zaległości ZUS minimalizuje się dalsze narastanie wysokich odsetek.

Po drugie, sprzedaż nieruchomości samodzielnie i spłata zaległości należnej ZUS powoduje zminimalizowanie kosztów postępowania egzekucyjnego. Jednocześnie w takiej sytuacji, po spłacie zabezpieczonego hipoteką przymusową zobowiązania więcej pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości zostanie w kieszeni dłużnika.

Oświadczenie w celu wykreślenia hipoteki przymusowej.

Nabywca nieruchomości, po spłacie zaległości w wysokości ustanowionej hipoteki może złożyć wniosek do właściwego terenowego oddziału ZUS w celu uzyskania oświadczenia niezbędnego do wykreślenia hipoteki przymusowej.

Wniosek o wydanie takiego oświadczenia powinien spełniać wymogi wskazane przez ZUS. Informacje dotyczące wydania oświadczenia do wykreślenia hipoteki przymusowej można znaleźć na stronie internetowej Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Tam można znaleźć niezbędne informacje: https://www.zus.pl/baza-wiedzy/katalog-uslug/katalog-uslug-firmy/dochodzenie-naleznosci/zniesienie-zabezpieczenia-na-majatku-dluznika/wydanie-oswiadczenia-w-celu-wykreslenia-hipoteki-przymusowej

Problemy przy sprzedaży nieruchomości z wpisem hipoteki przymusowej.

Zasadniczym problemem jaki pojawia się przy sprzedaży nieruchomości z hipoteką przymusową jest znalezienie potencjalnego kupca. O ile sprzedaż nieruchomości bez wpisów w hipotece jest nieskomplikowana, nawet przy udziale finansowania bankowego o tyle sprzedaż nieruchomości z wpisem hipoteki przymusowej może odstraszać potencjalnych kupujących.

Potencjalny kupujący może przestraszyć się wpisu o hipotece przymusowej i zrezygnować z zakupu z obawy chociażby przed późniejszymi komplikacjami związanymi z usunięciem widniejącego wpisu w księdze wieczystej. Dodatkowe czynności jakie należy wykonać w związku z usunięciem widniejących wpisów w księdze wieczystej i kompilacje problemów z tym związanych mogą skutecznie zniechęcić osoby nie obcujące na co dzień z tą materią. Obawy mogą budzić także wątpliwości, czy wpis hipoteki przymusowej faktycznie da się usunąć, a może po drodze wystąpią jakiegoś rodzaju błędy i nowy właściciel mimo zapłaty ceny i zakupu nieruchomości nie zostanie wpisany do księgi wieczystej. Nie każdy chce podjąć tak wysokie ryzyko, szczególnie w sytuacji gdy dotyczy to nieraz oszczędności całego życia.

Tak było np. w sprawie, w której sąd wydał Postanowienie, w której była niezgodność dotycząca zadłużenia i osoby zadłużonej. —-> orzeczenie sądu w tej sprawie.

Innym powodem, utrudniającym znalezienie nabywcy nieruchomości może być fakt, iż część kupujących chce posiłkować się kredytem hipotecznym. W takiej sytuacji potencjalni kupujący zostają wykluczeni z kręgu nabywców, ponieważ co do zasady banki nie finansują zakupu nieruchomości na kredyt jeżeli nieruchomość obciążona jest hipoteką. Konkluzja jest taka, że w przypadku wpisu hipoteki przymusowej w księdze wieczystej krąg kupujących jest ograniczony do nabywców gotówkowych.

Hipoteka przymusowa z ZUS.

Nieuregulowane, zaległe składki na ZUS mogą doprowadzić do ustanowienia hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika. Dłużnik nadal jest właścicielem nieruchomości, ale w księdze wieczystej widnieje zabezpieczenie należności dla ZUS w postaci hipoteki przymusowej. ZUS może wpisać do księgi wieczystej hipotekę kiedy uzna to za stosowne, po uzyskaniu odpowiedniego dokumentu sądowego do tego uprawniającego. Najczęściej odbywa to się w ciągu upływu roku od dnia powstania zaległości.

Co robić z hipoteką przymusową z ZUS?

Najważniejszą sprawą jest nie poddawać się i nie rezygnować z nieruchomości. Można podjąć negocjacje z ZUS, być może uda się rozłożyć zaległości z tytułu składek na raty. Jeśli to nie przyniesie rezultatu a w inny sposób niż sprzedaż nieruchomości nie uda się uzyskać środków na spłatę długów, wówczas dobrym rozwiązaniem jest podjęcie próby poszukiwania kupca na nieruchomość. Pozwoli to dokonać spłaty hipoteki przymusowej a jednocześnie ograniczy koszty postępowania egzekucyjnego w administracji i nie doprowadzi do dalszego narastania odsetek za opóźnienie.