Sprzedaż nieruchomości „po pożyczkowej” jest skomplikowaną procedurą wymagającą znajomości prawa i obarczona ryzykiem inwestora. Zbycie takiej nieruchomości na wolnym rynku jest bardzo trudne, ale możliwe. 

Przewłaszczenie na zabezpieczenie – definicja.

Zacznijmy od definicji. Przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości jest specyficznym rodzajem zabezpieczenia długu, w którym pożyczkobiorca przenosi własność przedmiotu stanowiącego zabezpieczenie na pożyczkodawcę. Wątpliwości prawne pojawiają się, gdy przedmiotem zabezpieczenia ma być nieruchomość. Orzecznictwo sądowe w zakresie możliwości przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości jest niejednolite. Część Sądów w wyrokach wskazuje takie rozwiązanie za dopuszczalne a część prezentuje stanowisko odmienne.

Doszło do zawarcia umowy przewłaszczenia

Jeżeli jednak doszło do zabezpieczenia pożyczki poprzez podpisanie u notariusza umowy przenoszącej własność na zabezpieczenie, to pojawia się pytanie, czy taką nieruchomość dłużnik czyli pożyczkobiorca może sprzedać?

Wydawać by się mogło, że odpowiedź na to pytanie jest oczywista. Skoro dłużnik jest właścicielem nieruchomości to może ją sprzedać w dowolnym przez siebie i czasie i wybranemu nabywcy. Nic bardziej mylnego. Podpisanie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z pożyczkodawcą spowodowało, że od momentu podpisania aktu pożyczkodawca stał się nowym właścicielem nieruchomości!
Dłużnik- pożyczkobiorca ma jedynie roszczenie o powrotne przeniesienie własności po spłacie długu.

Jak sprzedać nieruchomość, która została przewłaszczona na zabezpieczenie?

Powyższe pytania pojawiają się dość często, dlatego zawsze wybór pożyczkodawcy i forma zabezpieczenia w postaci przewłaszczenie na zabezpieczenie powinna być dokładnie przemyślana.

Żeby doszło do sprzedaży mieszkania przewłaszczonego na zabezpieczenie i żeby spłata pożyczki nastąpiła ze sprzedaży tego mieszkania konieczne jest zawarcie trójstronnej umowy.

W umowie trójstronnej występuje pożyczkodawca- który w trakcie umowy odzyska pożyczone pieniądze od kupującego, kupujący- który płaci za nabywaną nieruchomość oraz dłużnik-sprzedający, który nieruchomość sprzedaje i ze sprzedaży nieruchomości spłaca pożyczkę.

Umowa taka konstrukcyjnie jest dość skomplikowana i jednocześnie dla potencjalnego kupującego jest ona ryzykowna.

Umowa trójstronna w przypadku odrębnej własności podpisywana jest z reguły na jednych czynnościach notarialnych u notariusza.

W przypadku spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu sytuacja wygląda nieco inaczej i jest znacznie bardziej skomplikowana. Umowa trójstronna w przypadku spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu przeważnie nie odbędzie się w całości na jednej wizycie u notariusza. Ze względu na konieczność zachowania kolejności następujących po sobie procedur prawnych, w tym aktualizacji wpisu w księdze wieczystej, następna wizyta u notariusza w celu dokończenia transakcji jest niezbędna. Cała procedura może średnio potrwać od 2 do 6 tygodni.

Podsumowując: Sprzedaż przewłaszczonego mieszkania jest możliwa. Warunkiem jest rzetelny pożyczkodawca, który w wyznaczonych terminach wykaże wolę wizyty u notariusza. Drugim niezbędnym warunkiem jest znalezienie chętnego nabywcy, który będzie skłonny do podjęcia ryzyka związanego z ryzykownym niezabezpieczeniem i zakupi sprzedawaną nieruchomość. Skomplikowana sytuacja prawna może skutecznie zniechęcić nabywcę mieszkania na zakup ze względu na konieczność zawarcia transakcji obarczonej ryzykiem utraty środków.