Sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej jest dla kupującego ryzykowna zarówno pod względem czasu trwania procesu sądowego i nakładów na jego prowadzenie oraz pod względem wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Procesy o ustanowienie drogi koniecznej są zwykle długie i niepewne. W procesie sądowym trzeba wyważyć wszystkie interesy stron, zarówno właściciela nieruchomości jak i właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Dostęp do drogi publicznej jest wtedy, gdy można legalnie, zgodnie z prawem, dostać się z drogi na nieruchomość. Legalnie tzn. prawo dostępu z nieruchomości do działki musi wynikać z decyzji administracyjnej, orzeczenia sądu, umowy lub przepisu prawa.

Czy działka musi mieć dostęp do drogi publicznej?

Zasadniczo działka powinna mieć zapewnione dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej. Brak dostępu do drogi publicznej jest wadą fizyczną działki. Taki stan rzeczy wymaga od właściciela działki podjęcia działań prawnych mających na celu uzyskanie dojazdu do działki z wykorzystaniem nieruchomości sąsiednich. Bez ustanowienia służebności drogi koniecznej właściciel nieruchomości nie będzie mógł np. złożyć zgodnego z prawdą oświadczenia o zapewnieniu faktycznego dostępu do drogi publicznej, koniecznego dla uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Posiadanie dostępu do drogi publicznej jest więc warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy albo pozwolenia na budowę. W każdym przypadku, gdy działka ma być wykorzystywana dostęp do drogi dojazdowej jest niezbędny, zarówno pod względem faktycznym jak i prawnym.

Ile jest warta działka bez drogi?

Działka bez drogi dojazdowej ma niższą wartość niż inne działki bez wad fizycznych lub prawnych. Brak drogi dojazdowej jest wadą fizyczną zmniejszającą wartość działki. Wartość sprzedawanej działki bez dostępu do drogi publicznej jest pomniejszona przy jej szacowaniu o szacunkową wartość wady fizycznej. Na wartość wady fizycznej składa się wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, którą właściciel działki będzie musiał corocznie uiszczać właścicielowi nieruchomości sąsiedniej. Ponadto, wycena działki bez drogi koniecznej uwzględnia także zaangażowanie czasu i środków na postępowanie sądowe w celu uzyskania dostępu do drogi.

Czy można sprzedać działkę bez dostępu do drogi publicznej?

Sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej jest możliwa. Można sprzedać działkę z wadą fizyczną bez dostępu do drogi publicznej. Jeżeli kupujący wyraża zgodę na zakup działki z wadą fizyczną i jest zaznajomiony z jej stanem faktycznym nie będzie mógł powoływać się na wady fizyczne lub prawne w ramach rękojmi. Informacja o braku dostępu do drogi publicznej sprzedawanej działki powinna być umieszczona w akcie notarialnym sprzedaży. Cena sprzedaży działki bez drogi dojazdowej lub bez udziału w drodze powinna uwzględniać wskazaną wadę. Zasadniczo działki takie mają niższą wartość niż działki bez wad fizycznych i prawnych.