Kwestie dotyczące cen ofertowych, transakcyjnych, wartości wymuszonych, wycen rzeczoznawców czy agentów nieruchomości budzą kontrowersje. Wycena wycenie nie równa. Każda z tych wartości różni się od siebie. Jeśli mieszkania są wycenione przez profesjonalnych rzeczoznawców majątkowych bądź profesjonalnych agentów nieruchomości to padają zarzuty, że ceny te są mocno zawyżone, nieadekwatne do realiów rynkowych.

O co chodzi z tymi cenami? Cena ofertowa.

Zasadą jest, że cena jest wartością jaką chętny nabywca jest skłonny zapłacić aby nabyć określoną nieruchomość. Wiele ofert nieruchomości, sugeruje się podobieństwem cen, lokalizacji, standardu powierzchni innych mieszkań i wystawia podobną ofertę. Taką procedurę ustalenia ceny można nazwać jako metoda porównawcza. W efekcie stosowania metody porównawczej pojawiają się oferty mieszkań o podobnej jednostkowej cenie za metr kwadratowy.

To czy cena jest akceptowalna przez potencjalnego nabywcę nie ma dla oferentów najmniejszego znaczenia. Oferty są wystawione i sprzedający czeka.. Czeka.. Czeka i nic się nie dzieje. Chętnych nabywców nie ma a czas płynie. Cena taka określana jest ceną ofertową.

To czy mieszkanie zostanie sprzedane szybko czy ogłoszenie będzie prezentowane w mediach czy internecie zależy także od ceny.  Aby znaleźć w odpowiednim, ustalonym czasie nabywcę nieruchomości trzeba ustalić cenę transakcyjną.

Cena transakcyjna.

Ceną transakcyjną określa się wartość jaka nabywca będzie skłonny zapłacić za mieszkanie w odpowiednio krótkim czasie. Ceny transakcyjne ustala się nie tylko na podstawie stałych parametrów czyli lokalizacji, powierzchni i stanu technicznego ale bierze się pod uwagę także inne wartości. Parametrami, które są brane pod uwagę przy ustaleniu ceny transakcyjnej są np. aktualna koniunktura rynkowa, ilość chętnych nabywców, ilość oferowanych mieszkań i inne. Ustalenie ceny transakcyjnej nie jest rzeczą prostą.

Ceny ofertowe różnią się od cen transakcyjnych. Często odbiegają od siebie znacznie. Wydawać by się mogło, że z pomocą przyjdzie rzeczoznawca majątkowy, który będzie skłonny ustalić odpowiednią cenę, wypośrodkowaną, wskazującą jaka jest rzeczywista wartość mieszkania. Nic bardziej mylnego. Jak się okazuje, rzeczoznawcy majątkowi bardzo często zawyżają ceny nieruchomości. Wystawiając ogłoszenie z ceną ustaloną przez rzeczoznawcę, o ile cena tak jest mocno zawyżona, może okazać się, że nabywca na mieszkanie nie znajdzie się nigdy.

Wartość wymuszona.

Definicja wartości wymuszonej sprzedaży mówi o kwocie pieniężnej, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży.

Wartość wymuszona oznacza wartość rynkową przy uwzględnieniu założenia, że istnieje przymus sprzedaży nieruchomości oraz występują ograniczenia czasowe (maksymalnie od 3 do 6 miesięcy na sprzedaż). Ograniczenia te powodują, że okres ekspozycji na rynku konieczny do wynegocjowania ceny sprzedaży może być uznany za niewystarczający. Występowanie ograniczeń w przypadku sprzedaży nieruchomości z założenia sprawia, że wartość wymuszonej sprzedaży jest zawsze niższa od aktualnej wartości rynkowej.

Problem z wyceną rzeczoznawcy lub agenta nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy stosuje do wyceny różne metody, opierając się na teoretycznych wskaźnikach. Wskaźniki te, niezależnie od koniunktury rynkowej nie zmieniają się mimo dynamicznie następujących procesów gospodarczych. Dlatego zlecając wykonanie operatu szacunkowego, koniecznym jest złożenie prośby o określenie także ceny nieruchomości do tzw. wymuszonej sprzedaży. Cena ta będzie bliższa aktualnej rynkowej cenie transakcyjnej.

Agenci nieruchomości, którzy wyceniają nieruchomości biorą pod uwagę często ceny ofertowe a nie transakcyjne. Nie zawsze zależy im na szybkiej transakcji a bardziej na wysokiej prowizji co skutkuje zawyżaniem ceny nieruchomości lub doliczaniem do niej prowizji.

Prywatne wyceny.

Prywatne wyceny nieruchomości, często wskazują ceny odbiegające znacznie od realiów. Najbardziej zbliżone do realiów i najbliższe prawdzie wartości cenowe mieszkań prezentowane są przez biegłych rzeczoznawców majątkowych. Biegły rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomości dla potrzeb procesów sądowych oraz postępowania egzekucyjnego. Takie wyceny są najbardziej zbliżone do realiów rynkowych.

Co z tymi cenami?

Wiadomo, że sprzedający chce sprzedać swoje mieszkanie po jak najwyższej cenie. Ustalenie ceny powinno zależeć od czasu w jakim chce się mieszkanie sprzedać, jako czynnik determinujący. Oszacować i uśrednić cenę a później przyjąć ją jako akceptowalną jest dla sprzedawców rzeczą trudną, szczególnie, że przeglądając portale napotyka się bardzo wiele ofert sprzedaży z cenami znacznie wyższymi. Trzeba wziąć jednak pod uwagę, że ceny te są cenami ofertowymi i uzyskanie ceny transakcyjnej na poziomie ceny ofertowej będzie trudne, niemalże niemożliwe. Oferty te, jak wiele innych będzie przez wiele miesięcy a często nawet lat, nieaktualnymi propozycjami, na które nie znajdzie się chętny.

Podsumowując: Chcąc szybko sprzedać mieszkanie, nie czekając na klienta miesiącami czy nawet latami warto ustalić cenę transakcyjną jaką nabywcy będą skłonni zapłacić w określonych realiach. Zawyżenie ceny nie doprowadzi do szybkiej sprzedaży a doprowadzi jedynie sprzedającego do frustracji, który miesiącami będzie opłacał czynsz oraz prezentował mieszkanie kilka razy w tygodniu potencjalnym zainteresowanym, którzy odstraszeni ceną mieszkania i tak i tak nie kupią.