Sprzedaż mieszkania bez posiadania, potoczenie określana jako skrót myślowy – sprzedaż mieszkania z lokatorem, choć w istocie rzeczy jest to sprzedaż mieszkania z prawami do korzystania z mieszkania  – czy to na podstawie tytułu prawnego czy bez podstawy prawnej przez lokatora.

Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem zameldowanym?

Pomijając kwestie terminologiczne, właściciel mieszkania ma prawo do sprzedaży mieszkania mimo, że jest ono zajmowane przez lokatora. Sytuacja taka może być spowodowana różnymi czynnikami. Do sprzedaży mieszkania może dojść także wówczas, gdy lokator nie tylko zajmuje mieszkanie ale jest w nim także zameldowany. Wiąże się to dla właściciela z tym, iż wszystkie kwestie dotyczące zarówno mieszkania jak i dochodzenia praw czy roszczeń od zajmującego mieszkanie lokatora przejdą na nabywcę nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym – czy się opłaca?

Opłacalność przedsięwzięcia jakim jest sprzedaż mieszkania wraz z uprawnieniem lub jego brakiem do zajmowania tegoż mieszkania przez osobę trzecią, należy rozpatrywać na różnych płaszczyznach.

Z punktu widzenia finansowego, cena mieszkania bez możliwości uzyskania nad nim władztwa i koniecznością przeprowadzenia procedur sądowych może być niższa, w porównaniu z ceną rynkową jaką można byłoby uzyskać, gdyby mieszkanie zostało wydane nabywcy w posiadanie.

Nie można pominąć faktu, iż sprzedaż mieszkania zakończy wobec sprzedającego naliczanie wszelkich opłat i czynszu administracyjnego lub innych zobowiązań.

Z punktu widzenia psychologicznego, sprzedaż mieszkania, które wymaga podjęcia często stresujących, wymagających wyjścia poza strefę komfortu działań jak procedura sądowa o eksmisję, czy postępowanie egzekucyjne, może być korzystne.

Za Władysławem Bartoszewskim” Na pewno nie wszystko, co warto, to się opłaca, ale jeszcze pewniej […] nie wszystko, co się opłaca, to jest w życiu coś warte”.

Wymeldowanie administracyjne lokatora przed sprzedażą – czy warto?

Wymeldowanie administracyjne lokatora przed sprzedażą może być dobrze widzialne dla potencjalnych kupujących. Mimo, że zameldowanie w lokalu nie daje do niego żadnych praw, budzi obawy osób kupujących- z tego punktu widzenia warto dokonać wymeldowania administracyjnego jeśli lokator w lokalu nie przebywa.

Wymeldowanie administracyjne lokatora przed sprzedażą mieszkania będzie możliwe tylko wówczas, gdy lokator nie zajmuje mieszkania i je opuścił. Wymeldowanie administracyjne wymaga udowodnienia aby lokator nie zamieszkiwał w mieszkaniu kilka miesięcy – 3 miesiące- oraz tego, że opuścił mieszkanie.

Wymeldowanie decyzją administracyjną zostanie poprzedzone oględzinami, przesłuchaniem świadków- najczęściej sąsiadów oraz ustanowieniem dla nieobecnego lokatora przedstawiciela- jeśli nie można ustalić miejsca jego przebywania. Jeżeli lokator w mieszkaniu przebywa choćby bez podstawy prawnej nie będzie możliwości wymeldowania go na podstawie przepisów o postępowaniu administracyjnym.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem a prawo.

Prawo nie zabrania sprzedaży mieszkania nawet jeśli lokator zajmuje sprzedawane mieszkanie i w nim przebywa. Bez znaczenia jest podstawa prawna zajmowania lokalu czy też brak tej podstawy. Prawo cywilne umożliwia właścicielowi dysponowanie swoją własnością wedle własnego uznania.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem czy eksmisja?

Odpowiedź na powyższe pytanie uzależniona jest od sytuacji w jakiej znajduje się właściciel. Zależy od tego czy posiada środki finansowe na uiszczanie opłat administracyjnych i eksploatacyjnych lokalu oraz kredyty, czy posiada środki na trwający proces sądowy eksmisji oraz zależnych od nastawienia psychicznego do przyszłych działań. Prawo polskie chroni lokatorów zajmujących cudze mieszkania bez podstawy prawnej, umożliwiając im obronę swoich interesów w tym także przez dokonanie oceny, czy takim lokatorom przysługuje lokal socjalny od gminy.

Jest to często pojawiające się pytanie, kierowane przez osoby, które posiadają mieszkanie zajmowane przez lokatora bez tytułu prawnego. Sytuacja taka może mieć miejsce w wyniku wygaśnięcia umowy najmu, użyczenia mieszkania przez rodzinę lub wynikła wskutek innych okoliczności.  Odpowiedź na tak postawione pytanie właściciel powinien udzielić po przeanalizowaniu wszystkich za i przeciw.

Ile trwa procedura usunięcia lokatora przed sprzedażą mieszkania?

Procedura usunięcia lokatora przed sprzedażą może potrwać kilka lat. Wszystko zależy od tego jakie czynności będzie podejmował zajmujący mieszkanie lokator i czego będzie się domagał. Ponadto, jeżeli lokatorowi będzie przysługiwał lokal socjalny, komornik przeprowadzi eksmisję dopiero gdy gmina zaproponuje mu zawarcie umowy najmu socjalnego.

Ile kosztuje usunięcie lokatora z mieszkania?

Usunięcie lokatora z mieszkania kosztuje nawet kilka lub kilkanaście tysięcy złotych. Wszystko uzależnione jest od tego jakie czynności będą przeprowadzone, jakie stanowisko w sprawie będzie miał lokator, czy w sprawie będzie występował adwokat, ile izb ma lokal z którego usunięty ma być lokator wraz z rzeczami. Im więcej izb mieszkania, z którego będzie usunięty lokator tym wyższa opłata dla komornika za postępowanie eksmisyjne.

Do kosztów usunięcia lokatora z mieszkania- wiedza wynikająca z praktyki- zaliczyć należy także koszty wynajęcia firmy, która przeniesie/przewiezie rzeczy lokatora do miejsca eksmisji. Komornik przeprowadza eksmisję opróżnienia mieszkania z osób i rzeczy, sporządza protokół ale techniczne wykonanie przetransportowania rzeczy lokatora wymaga skorzystania z usług  uprawnionej firmy transportowej- przeprowadzkowej. Zliczenie wszystkich kosztów, do których poniesienia zobowiązany będzie właściciel od momentu złożenia pozwu o eksmisję, do chwili przeniesienia rzeczy lokatora wraz z jego eksmisją może kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Szybka sprzedaż mieszkania z lokatorem.

Właściciele mieszkań zajmowanych przez lokatorów bez podstawy prawnej, lub z ważną umową, która nieskutecznie została wypowiedzialna- bardzo często decydują się na sprzedaż. Wynika to z faktu, iż sprzedaż mieszkania z lokatorem jest szybka, nie obarczona ryzykiem i jednocześnie uwalnia właściciela mieszkania od wszelkich kłopotów, zobowiązań, rachunków oraz brania udziału w długotrwałym procesie eksmisyjnym.

Skup mieszkań z lokatorem zameldowanym.

Skup mieszkań z lokatorem zameldowanym wymaga skompletowania dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia transakcji- wymaganych przez notariusza na podstawie przepisów prawa. Wizyta u notariusza i zapłata ceny kończy sprawę z zameldowanym lokatorem. Od chwili sprzedaży mieszkania z lokatorem wszystkie kwestie związane z lokalem przechodzą na nabywcę.