Sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym lub takim, w którym mieszka lokator na podstawie obowiązującej umowy najmu wymaga przeprowadzenia analizy rentowności inwestycji. Może się okazać w okolicznościach konkretnego przypadku, iż sprzedaż mieszkania w trakcie trwania umowy najmu zawartej z najemcą będzie korzystniejsza niż sprzedaż mieszkania po zakończeniu stosunku najmu i uzyskaniu  posiadania.

Rozważenia wymaga także sprzedaż mieszkania gdy lokator zajmuje je bez tytułu prawnego, nie płacąc czynszu, zadłuża mieszkanie a niekiedy zobowiązania kredytowe obciążające mieszkanie są trudne do udźwignięcia.

Właściciel mieszkania, kupionego na kredyt z przeznaczeniem na wynajem w obecnej sytuacji związanej z podwyżkami stóp procentowych i wzrostem rat kredytów może podjąć decyzję, że zrealizowana w innych warunkach rentowych inwestycja nie jest już obecnie opłacalna a długość trwania procedur prawnych tj. eksmisja, egzekucja eksmisji i innych może doprowadzić nawet do bankructwa.

Pierwsze kroki w sprzedaży mieszkania z lokatorem.

W pierwszej kolejności należy przeprowadzić analizę rentowności inwestycji: mieszkania wynajętego i przekazanego lokatorowi. Lokator w mieszkaniu płaci umówiony czynsz a możliwość zwiększenia wysokości czynszu jest ograniczona prawem lokatorskim i ustawą kodeks cywilny.

Wobec powyższego podwyższenie czynszu w wielu sytuacjach może nie być możliwe, ze względu na treść obowiązującej strony umowy najmu.

Jeżeli przeprowadzona analiza rentowności inwestycji wskazuje, że najlepszym rozwiązaniem będzie zakończenie inwestycji, pierwszym krokiem będzie rozmowa z lokatorem.

Rozmowa z kolatorem zamieszkującym mieszkanie może być trudna, bowiem dotyczyć ma losów mieszkania, w którym zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe. Rozmowa może być trudniejsza w sytuacji, gdy umowa najmu obowiązuje i wskazany jest termin jej zakończenia.

Jeżeli lokator przebywa w mieszkaniu bezprawnie, nie płacąc, powinien on liczyć się z tym, iż właściciel może wezwać go do zwrotu mieszkania.

Pozbądź się lokatora przed sprzedażą.

Gdy lokator zajmuje mieszkanie bez podstawnie i bezprawnie odmawia zwrotu mieszkania a właściciel planuje sprzedaż trzeba podjąć działania prawne, które spowodują odzyskanie własności. Należy najpierw nierzetelnego lokatora zajmującego mieszkanie uprzedzić, ze brak realizacji żądania wydania mieszkania spowoduje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

Negocjacje, rozmowy, mediacje z lokatorem przed sprzedażą, wezwania, ugody, pisma.

Z lokatorem zajmującym mieszkanie bezpodstawnie można przeprowadzić mediację, można prowadzić negocjacje. Nie wykluczona jest ugoda pozasądowa, która będzie regulowała kwestie wydania nieruchomości oraz zwrotu zadłużenia właścicielowi.

Wymeldowanie administracyjne.

Istnieje taka możliwość, ale niewiele wnosi, jeżeli lokator zamieszkuje, bo nie pozbywamy się problemu. Jeżeli lokator na podstawie terminowej umowy najmu zameldował się w lokalu na pobyt czasowy i nie chce się wymeldować, właściciel mieszkania nie może złożyć wniosku o wymeldowanie wobec ustania stosunku prawnego. Przesłaną do wymeldowania z pobytu czasowego czy pobytu stałego jest opuszczenie mieszkania. Jeżeli mieszkanie nie zostało opuszczone do wymeldowania może nie dojść.

Warto jednak w tym miejscu zaznaczyć, iż zameldowanie w mieszkaniu nie daje lokatorowi żadnych praw do mieszkania. Tym bardziej, zameldowanie w mieszkaniu nie daje prawa do zamieszkiwania w lokalu. Tytułem prawnym uprawniającym lokatora do zamieszkiwania w lokalu jest umowa najmu a nie akt administracyjny zameldowania.

Czy można wyrzucić lokatora na bruk i sprzedać mieszkanie?

Właściciel mieszkania nie może lokatora wyrzucić na bruk. Bez znaczenia jest czy lokator przebywa w lokalu na podstawie umowy czy bezprawnie. Żeby usunąć lokatora z mieszkania należy skorzystać z narzędzi dostępnych prawem tj. złożyć do sądu pozew o eksmisję i następnie zawnioskować do komornika o jej wykonanie.

Natomiast zajmowanie mieszkania przez osobę trzecią jest prawnie irrelewantne z punktu widzenia przeniesienia prawa własności. Właściciel może sprzedać mieszkanie niezależnie od tego czy jest zajmowane przez lokatora czy nie, ze wszystkimi skutkami prawnymi z tej czynności wynikającymi.

Oznacza to, iż w przypadku, gdy mieszkanie jest zajmowane przez osobę trzecią, to na nabywcę mieszkania przejdą obowiązki wobec najemcy, lub uprawnienie do żądania opuszczenia mieszkania i eksmisji, jeżeli lokator przebywa w tym sprzedanym mieszkaniu bezprawnie.

Eksmisja lokatora.

Eksmisja lokatora jest postępowaniem trudnym, bowiem dotyka delikatnej sfery człowieka dotyczącej miejsca zamieszkania. W postępowaniu sądowym o eksmisję pojawia się wiele wątków i wiele argumentów, które strony mają do przekazania. Jednakże postępowanie ma na celu ochronę najszerszego prawa rzeczowego, prawa własności do nieruchomości.

Czas i pieniądze.

Procesy o eksmisję są długotrwałe, często na wyznaczenie pierwszej rozprawy czeka się do kilku miesięcy a w większych miastach czas ten jest dłuższy. Wydłużenie czasu trwania postępowania może pojawić się w przypadku zaskarżenia wydanego wyroku i konieczności jego ponownej analizy w postępowaniu apelacyjnym.

W czasie trwającego postępowania sądowego lokator rzadko kiedy płaci czynsz lub opłaty administracyjne, które pokrywane są przez właściciela. Jeżeli właściciel mieszkania ma zobowiązanie kredytowe- kredyt hipoteczny, to jego sytuacja finansowa ulega pogorszeniu a czasem może doprowadzić do pogłębiania zadłużenia i upadłości.

Osoby chronione przed eksmisją.

Pewna grupa osób jest szczególnie chroniona przed postępowaniem eksmisyjnym. Dotyczy to osób, które nie mogą być eksmitowane do noclegowni czy pomieszczenia tymczasowego a przysługuje im prawo do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Ochrona obejmuje osoby o szczególnej sytuacji.

Art. 14. Ustawy o ochronie praw lokatorów 4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:  1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 573 i 1981) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, 3) obłożnie chorego, 4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Osoby na lokal zastępczy/socjalny.

Osoby kwalifikujące się na lokal zastępczy muszą spełniać odpowiednie przesłanki, aby taki socjalny lokal otrzymać od gminy.

Weryfikacja i ustalenie czy osobie zajmującej mieszkanie przysługuje lokal zastępczy zajmuje znaczą część trwania postępowania sądowego w prowadzonej sprawie o eksmisję. W praktyce, lokatorzy przedstawiają dowody na poparcie twierdzeń o swojej sytuacji faktycznej, losowej, sytuacji prawnej i inne dowody, które mają na celu udowodnić, że sąd powinien przyznać im lokal socjalny.

Niekiedy czas trwania postępowania dowodowego w tym zakresie ulega znacznemu wydłużeniu w skutek wniosków lokatora, który może prosić sąd o zwrócenie się do określonych urzędów czy organów o nadesłanie dokumentacji czy opinii. Dopiero po nadesłaniu w określonym w postanowieniu czasie, sąd ma możliwość zweryfikowanie twierdzeń i lokatora i przeprowadzenie dowodów.

Czas oczekiwania na lokal socjalny.

W niektórych gminach lokal socjalny zostaje przedstawiony lokatorowi niezwłocznie po wydaniu wyroku. Może nie upłynąć nawet okres 1 czy 2 miesięcy.

W gminach, w których lokale socjalne są nieprzygotowane lub nie spełniają ustawowych warunków, które trzeba wyremontować, czas przedstawienia lokalu socjalnego może wynosić około 6- 8 miesięcy miesięcy.

W gminach, które nie dysponują wolnymi lokalami socjalnymi, które można zaproponować osobom uprawnionym czas oczekiwania może wydłużyć się nawet do kilku lat np. 3-5 lat.

Czas oczekiwania na lokal socjalny uzależniony jest od gospodarki mieszkaniowej gminy. Jeżeli gmina będzie miała w zasobach lokal socjalny powinna niezwłocznie przedstawić go uprawnionemu lokatorowi.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem zgodne z prawem?

Sprzedaż mieszkania z trwającą umową lub gdy umowa wygasła a lokator zajmuje mieszkanie bezpodstawnie jest zgodna z prawem. Każdy właściciel może podjąć decyzję o zbyciu prawa własności informując o stanie faktycznym kupującego.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem z umowy najmu.

Na kupującego mieszkanie przechodzą wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy sprzedaży w tym prawo do eksmisji lokatora zajmującego kupione mieszkanie. Jeżeli sprzedający wraz ze sprzedażą mieszkania dokona przelewu wierzytelności wobec niepłacącego czynszu lokatora, będzie mu przysługiwało także prawo żądania odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości za czas bezprawnego korzystania.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem – współwłaścicielem.

Jeżeli lokatorem mieszkania jest współwłaściciel- wówczas sprzedaż mieszkania polega na sprzedaży udziału przysługującego temu współwłaścicielowi.

Art. 198. Kodeks cywilny Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Z udziałem w prawie własności związane są prawa wynikającymi z przepisów o współwłasności. Do regulacji, które mają zastosowanie po sprzedaży mieszkania z lokatorem, którym jest współwłaściciel mają należą m.in.

Art. 199. Kodeks cywilny Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Art. 206 kodeks cywilny Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Art. 207 kodeks cywilny Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem – służebność lub dożywocie.

Sprzedaż mieszkania, w którym lokatorowi przysługuje służebność lub prawo dożywocia wymaga przeniesienia na kupującego również tych praw. Sprzedaż mieszkania z ustanowioną służebnością lub dożywociem nie pozbawia lokatora przysługujących mu uprawnień. Kupujący mieszkanie z obciążeniem będzie musiał respektować prawa zamieszkującego uprawnionego lokatora.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem – czy warto?

Wątpliwość, czy warto sprzedać mieszkanie z problemem prawnym, który wynika z zamieszkiwania w nim lokatora może rozwiać przeprowadzenie analizy finansowej. Wydawać by się mogło, że sprzedaż mieszkania po niższej cenie jest niekorzystna w okolicznościach stanu faktycznego, gdzie właściciel pozbawiony jest przez lokatora posiadania lokalu. Jednak po uwzględnieniu czynnika czasu, powodującego konieczność ponoszenia zobowiażań czynszowych, opłat eksploatacyjnych, często rat kredytu hipotecznego a także uwzględniając koszty prowadzenia postępowania sądowego i eksmisji może okazać się, że sprzedaż mieszkania w obecnym stanie prawnym będzie korzystniejsza.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem i wyrokiem eksmisyjnym.

Możliwa jest sprzedaż mieszkania z uzyskanym już wyrokiem eksmisyjnym, kiedy lokator wciąż nie chce się wyprowadzić a komornik wobec ograniczeń ustawowych nie może tego wyroku wykonać.

Możliwa jest sprzedaż mieszkania na każdym etapie trwania postępowania sądowego o eksmisję, kiedy rozwój wydarzeń w postępowaniu sądowym może wskazywać, że postępowanie nie zakończy się w szybkim czasie i będzie przedłużane przez lokatora, który będzie korzystał ze swoich uprawnień procesowych. Fakt korzystania przez lokatora z

Szybka sprzedaż mieszkania z lokatorem jest możliwa.

Przeprowadzona analiza inwestycji i sytuacji prawnej związanej z zajmowaniem mieszkania przez lokatora, może wywołać potrzebę szybkiej sprzedaży mieszkania. Szybka sprzedaż mieszkania zajmowanego przez lokatora bez podstawy prawnej może być uzasadniona sytuacją finansową i jest możliwa, gdy znajdzie się potencjalny nabywca takiej nieruchomości.

Sprzedaż na wolnym rynku.

Mieszkanie zajmowane przez lokatora może nie być atrakcyjną nieruchomością dla potencjalnego nabywcy na wolnym rynku. Istniejący problem prawny przejdzie na następcę prawnego, który może nie być zdolny samodzielnie przeprowadzić proces w celu odzyskania posiadania mieszkania.

 Sprzedaż profesjonalnej firmie.

Najczęściej to profesjonalne firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami są skłonne nabywać problematyczne nieruchomości. Firma specjalizująca się w kupowaniu mieszkań z problemami prawnymi w tym także mieszkań zajmowanych przez lokatorów bez podstawy prawnej może dokonać wstępnej wyceny szybko i doprowadzić do transakcji bez konieczności finansowania kredytowego czy innego. Rozważenie sprzedaży mieszkania z problemem prawnym może się okazać

Po sprzedaży mieszkania z lokatorem.

Sprzedaż mieszkania zajmowanego przez lokatora powoduje uwolnienie się właściciela od dalszych problemów prawnych, związanych z koniecznością dochodzenia swoich roszczeń na drodze prawnej. Wszystkie ciężary obciążające nieruchomość przechodzą na kupującego. Jeżeli w umowie sprzedaży dokonano także przelewu wierzytelności wobec lokatora, uprawnienia z tej umowy także przechodzą na nabywcę. Sprzedaż mieszkania powoduje koniec problemów związanych z mieszkaniem.