Sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym lub takim, w którym mieszka lokator na podstawie obowiązującej umowy najmu wymaga przeprowadzenia analizy rentowności inwestycji. Może się okazać że sprzedaż w trakcie trwania umowy najmu zawartej z najemcą będzie korzystniejsza niż zbycie po zakończeniu stosunku najmu i uzyskaniu  posiadania.

Rozważenia wymaga także sprzedaż gdy lokator zajmuje je bez tytułu prawnego, nie płacąc czynszu, zadłuża mieszkanie a niekiedy zobowiązania kredytowe obciążające mieszkanie są trudne do udźwignięcia.

Właściciel mieszkania, kupionego na kredyt z przeznaczeniem na wynajem w obecnej sytuacji związanej z podwyżkami stóp procentowych i wzrostem rat kredytów może podjąć decyzję, że zrealizowana w innych warunkach rentowych inwestycja nie jest już obecnie opłacalna a długość trwania procedur prawnych tj. eksmisja, egzekucja eksmisji i innych może doprowadzić nawet do bankructwa.

Pierwsze kroki w sprzedaży mieszkania z lokatorem.

W pierwszej kolejności należy przeprowadzić analizę rentowności inwestycji: mieszkanie wynajęte i przekazane lokatorowi. Lokator w mieszkaniu płaci umówiony czynsz a możliwość zwiększenia wysokości czynszu jest ograniczona prawem lokatorskim i ustawą kodeks cywilny. Jeśli wynajem jest nierentowny, podejmij decyzję co dalej.

Rozmowa z kolatorem zamieszkującym mieszkanie może być trudna, bowiem dotyczyć ma losów mieszkania, w którym zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe.

Jeżeli lokator nie chce rozwiązać umowy lub przebywa w mieszkaniu bezprawnie, nie płacąc, powinien on liczyć się z tym, iż właściciel może wezwać go do zwrotu nieruchomości.

Pozbądź się lokatora przed sprzedażą.

Podejmij próbę negocjacji z zameldowanym lokatorem. Przekonaj lokatora by opuścił miejsce pobytu stałego. Nie działaj bezprawnie. Na wniosek właściciela komornik usunie lokatora do lokalu zamiennego.

Negocjacje, rozmowy, mediacje z lokatorem przed sprzedażą, wezwania, ugody, pisma.

Z lokatorem zajmującym mieszkanie bezpodstawnie można przeprowadzić mediację lub negocjacje. W niektórych przypadkach, aby umożliwić lokatorowi opuszczenie nieruchomości, właściciel może rozważyć wypłacie lokatorowi odpowiedniej kwoty jako formę rekompensaty. Nie wykluczona jest ugoda pozasądowa, która będzie regulowała kwestie wydania nieruchomości oraz zwrotu zadłużenia właścicielowi.

Wymeldowanie administracyjne.

Istnieje taka możliwość, ale niewiele wnosi, jeżeli lokator zamieszkuje, bo nie pozbywamy się problemu. Jeżeli lokator na podstawie terminowej umowy najmu zameldował się w lokalu na pobyt czasowy i nie chce się wymeldować, właściciel mieszkania nie może złożyć wniosku o wymeldowanie wobec ustania stosunku prawnego.

Przesłaną do wymeldowania z pobytu czasowego czy pobytu stałego jest opuszczenie mieszkania. Jeżeli mieszkanie nie zostało opuszczone do wymeldowania może nie dojść.

Warto jednak w tym miejscu zaznaczyć, iż zameldowanie w mieszkaniu nie daje lokatorowi żadnych praw do mieszkania. Tym bardziej, zameldowanie w mieszkaniu nie daje prawa do zamieszkiwania w lokalu.

Tytułem prawnym uprawniającym lokatora do zamieszkiwania w lokalu jest umowa najmu a nie akt administracyjny zameldowania.

Czy można wyrzucić lokatora na bruk i sprzedać mieszkanie?

Właściciel mieszkania nie może lokatora wyrzucić na bruk. Bez znaczenia jest czy lokator przebywa w lokalu na podstawie umowy czy bezprawnie. Żeby usunąć lokatora z mieszkania należy skorzystać z narzędzi dostępnych prawem tj. złożyć do sądu pozew o eksmisję i następnie zawnioskować do komornika o jej wykonanie czyli sfinalizować wymeldowanie lokatora.

Właściciel może sprzedać mieszkanie niezależnie od tego czy jest zajmowane przez lokatora czy nie, ze wszystkimi skutkami prawnymi z tej czynności wynikającymi.

Gdy mieszkanie jest zajmowane przez osobę trzecią, to na nabywcę mieszkania przejdą obowiązki wobec najemcy, lub uprawnienie do żądania opuszczenia mieszkania i eksmisji, jeżeli lokator przebywa w tym sprzedanym mieszkaniu bezprawnie i jest lokatorem zameldowanym bezprawnie.

Eksmisja lokatora.

Eksmisja lokatora jest postępowaniem trudnym, dotyka delikatnej sfery człowieka dotyczącej miejsca zamieszkania. W postępowaniu sądowym o eksmisję pojawia się wiele wątków i wiele argumentów, które strony mają do przekazania. Jednakże postępowanie ma na celu ochronę najszerszego prawa rzeczowego, prawa własności do nieruchomości.

Właściciel może sprzedać mieszkanie z lokatorem zameldowanym po zakończonym wynajmie nieruchomości. Nieważne jest wypowiedzenie najmu. Właściciel lokalu może zdecydować o sprzedaży nie pytając o zdanie niechcianego lokatora.

Czas i pieniądze.

Procesy o eksmisję są długotrwałe, na wyznaczenie pierwszej rozprawy czeka się do kilku miesięcy a w większych miastach dłużej. Apelacja wydłuży czas trwania postępowania aby można było nakazać wpuszczenia właściciela nieruchomości. W trakcie postępowania też można sprzedać mieszkanie z lokatorem na rynku nieruchomości. Nabywca nieruchomości wstępuje w sytuację prawną zbywcy a zbywca oszczędza czas i pieniądze.

Osoby chronione przed eksmisją.

Grupa osób chronionych przed eksmisją wskazana jest w art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów tj. kobiety w ciąży, małoletni, emeryt, rencista, inne w tym dotyczy to osoby posiadającej status bezrobotnego.

Osoby na lokal zastępczy/socjalny.

Dla osoby spełniającej przesłanki określone w ustawie, znajdzie się lokal socjalny, szczególnie jeśli lokator przebywał w mieszkaniu na podstawie umowy najmu. Po eksmisji otrzyma umowę najmu lokalu socjalnego.

Weryfikacja i ustalenie czy osobie zajmującej mieszkanie przysługuje lokal zastępczy następuje w procesie. W praktyce, lokatorzy podejmują działania aby móc mieszkać w innym lokalu i dostać świadczenia z pomocy społecznej.

Umowy najmu lokalu socjalnego – Czas oczekiwania.

W niektórych gminach lokal zostaje przedstawiony lokatorowi niezwłocznie po wydaniu wyroku. Może nie upłynąć nawet okres 1 czy 2 miesięcy.

W gminach, w których lokale socjalne są nieprzygotowane lub nie spełniają ustawowych warunków, które trzeba wyremontować, czas przedstawienia lokalu socjalnego może wynosić około 6- 8 miesięcy miesięcy.

W gminach, które nie dysponują wolnymi lokalami socjalnymi, które można zaproponować osobom uprawnionym czas oczekiwania może wydłużyć się nawet do kilku lat np. 3-5 lat.

Czas oczekiwania na lokal socjalny uzależniony jest od gospodarki mieszkaniowej gminy. Jeżeli gmina będzie miała w zasobach lokal socjalny powinna niezwłocznie przedstawić go uprawnionemu lokatorowi.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem zgodne z prawem?

Sprzedaż mieszkania z trwającą umową lub gdy umowa wygasła a lokator zajmuje mieszkanie bezpodstawnie jest zgodna z prawem. Każdy właściciel może podjąć decyzję o zbyciu prawa własności informując o stanie faktycznym kupującego. Wszystkie dane o własności znajdują się w księdze wieczystej nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem z umowy najmu.

Kupno mieszkania powoduje przejście praw i obowiązków wynikających z umowy sprzedaży w tym prawo do eksmisji lokatora zajmującego kupione mieszkanie. Sprzedając mieszkanie z lokatorem należy poinformować kupującego o obowiązującej umowie najmu lub o jej wygaśnięciu. Kupujący powinien dowiedzieć się o wszystkim przed kupnem mieszkania z lokatorem. Zakup mieszkania z lokatorem to poważna sprawa i wymaga pełnego przeanalizowania problemu najlepiej z prawnikiem posiadającym wieloletnie doświadczenie. Sprawy z zakresu nieruchomości w tym lokatorów są delikatne i zarazem trudne.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem – współwłaścicielem.

Jeżeli lokatorem mieszkania jest współwłaściciel- wówczas sprzedaż mieszkania polega na sprzedaży udziału przysługującego temu współwłaścicielowi. Współwłaściciel może sprzedać udział w mieszkaniu na rzecz nowego właściciela, nawet jeśli nie posiada zgody drugiego- mieszkającego w lokalu- współwłaściciela. Nie jest to typowe mieszkanie z lokatorem na rynku nieruchomości, ale finalnie postępowanie sądowe przebiega podobnie.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem – służebność lub dożywocie.

Sprzedaż mieszkania, w którym lokatorowi przysługuje służebność lub prawo dożywocia wymaga przeniesienia na kupującego również tych praw. Sprzedaż mieszkania z ustanowioną służebnością lub dożywociem nie pozbawia lokatora przysługujących mu uprawnień. Kupujący mieszkanie z obciążeniem będzie musiał respektować prawa zamieszkującego uprawnionego lokatora.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem – czy warto?

Wątpliwość, czy warto sprzedać mieszkanie z problemem prawnym, który wynika z zamieszkiwania w nim lokatora może rozwiać przeprowadzenie analizy finansowej, której podejmie się właściciel nieruchomości. Wydawać by się mogło, że sprzedaż mieszkania po niższej cenie jest niekorzystna w okolicznościach stanu faktycznego, gdzie właściciel pozbawiony jest przez lokatora posiadania lokalu. Jednak po uwzględnieniu czynnika czasu, powodującego konieczność ponoszenia opłat czynszowych, opłat eksploatacyjnych, często rat kredytu hipotecznego a także uwzględniając koszty prowadzenia postępowania sądowego i eksmisji może okazać się, że sprzedaż mieszkania w obecnym stanie prawnym będzie korzystniejsza. W sprawie kupna mieszkania można zadzwonić do firmy prowadzącej skup nieruchomości z lokatorami.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem i wyrokiem eksmisyjnym.

Możliwa jest sprzedaż nieruchomości z wyrokiem eksmisyjnym, kiedy lokator nie chce się wyprowadzić a komornik nie może tego wyroku wykonać.

Możliwa jest sprzedaż mieszkania na każdym etapie trwania postępowania sądowego o eksmisję, kiedy rozwój wydarzeń w postępowaniu sądowym może wskazywać, że postępowanie nie zakończy się w szybkim czasie i będzie przedłużane przez lokatora, który będzie korzystał ze swoich uprawnień procesowych. Kupno mieszkania z lokatorem po wydaniu wyroku eksmisyjnego może być problematyczne z uwagi na brak lokali socjalnych.

Szybka sprzedaż mieszkania z lokatorem jest możliwa.

Przeprowadzona analiza inwestycji i sytuacji prawnej związanej z zajmowaniem mieszkania przez lokatora, może wywołać potrzebę szybkiej sprzedaży mieszkania. Szybka sprzedaż mieszkania zajmowanego przez lokatora bez podstawy prawnej może być uzasadniona sytuacją finansową i jest możliwa, gdy znajdzie się potencjalny nabywca takiej nieruchomości. Pozostałe formalności w sprawie lokalu socjalnego, w sprawie wymeldowania obywatela polskiego, czy otrzymania świadczenia innego rodzaju przejdą na skup nieruchomości. Problemy będą obciążały nowego właściciela.

Sprzedaż na wolnym rynku.

Mieszkanie zajmowane przez lokatora może nie być atrakcyjną nieruchomością dla potencjalnego nabywcy na wolnym rynku. Istniejący problem prawny przejdzie na następcę prawnego, który może nie być zdolny samodzielnie przeprowadzić proces w celu odzyskania posiadania mieszkania.

Sprzedaż profesjonalnej firmie.

Profesjonalne firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami są skłonne nabywać problematyczne nieruchomości. Firma specjalizująca się w kupowaniu mieszkań z problemami prawnymi w tym mieszkań zajmowanych przez lokatorów bez podstawy prawnej czy obciążających prawo dożywocia, może dokonać wstępnej wyceny szybko i doprowadzić do transakcji bez zaciągania kredytu. Aby sprzedać mieszkanie z lokatorem należy zacząć od kontaktu do firmy skup nieruchomości.

Po sprzedaży mieszkania z lokatorem.

Sprzedaż mieszkania zajmowanego przez lokatora powoduje uwolnienie się od dalszych problemów prawnych, związanych z koniecznością dochodzenia swoich roszczeń na drodze prawnej oraz wymeldowania. Sprzedać mieszkanie z lokatorem gdy jest kupiec, nawet z zameldowanym lokatorem to nie jest duży problem. Ciężary obciążające nieruchomość przechodzą na kupującego.

Jeżeli w umowie sprzedaży dokonano także przelewu wierzytelności wobec lokatora, uprawnienia z tej umowy także przechodzą na nabywcę. Sprzedaż mieszkania powoduje koniec problemów jakie niesie mieszkania z lokatorem w tym obejmujących wymeldowanie wskazanej osoby.

Ustawa o ewidencji ludności mówi jasno, że w wielu przypadkach organ ma obowiązek wydać decyzję jeśli lokator nie dopełnił obowiązku wymeldowania, jeśli lokator faktycznie opuścił miejsce pobytu czasowego. Lokator powinien wymeldować się wraz z upływem deklarowanego okresu pobytu. Jeśli jako właściciel nieruchomości wykażesz, że lokator w mieszkaniu nie przebywa, możesz złożyć wniosek aby zakończyć problem z zameldowanym lokatorem.