Czym jest wydanie mieszkania?

Chcesz wiedzieć, jakie są najważniejsze kwestie związane z wydaniem mieszkania po akcie notarialnym?

Wydanie mieszkania jest przekazaniem kupującemu posiadania lokalu. Jest to ostatni etap transakcji kupna sprzedaży mieszkania. Wydanie mieszkania odbywa się zazwyczaj niezwłocznie po podpisaniu aktu notarialnego. Rola notariusza polega na sporządzeniu aktu notarialnego, który formalnie potwierdza przeniesienie własności nieruchomości oraz określa ustalenia dotyczące wydania mieszkania. Po podpisaniu aktu notarialnego konieczny jest wpis do księgi wieczystej, który potwierdza prawo własności nabywcy. Strony zaraz po akcie notarialnym udają się wspólnie do sprzedawanego mieszkania i tam następuje jego przekazanie wraz z podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego. Ustalenia dotyczące konkretnego terminu wydania mieszkania powinny być jasno określone w dokumentach kierowanych do nabywcy. W określonych przypadkach strony mogą ustalić określony czas na wydanie mieszkania, a wydanie powinno nastąpić w określonym terminie, aby uniknąć nieporozumień.

Po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego, na sprzedającym i kupującym ciążą określone obowiązki wynikające z podpisaniu umowy sprzedaży mieszkania. Kolejna kwestia, na którą należy zwrócić uwagę, to formalności związane z wymeldowaniem. Zakup mieszkania wiąże się z koniecznością dopełnienia wszystkich formalności w określonym terminie, a wszelkie ustalenia dotyczące wydania mieszkania powinny być jasno zapisane, aby zabezpieczyć prawa obu stron.

Jaki jest czas na opuszczenie mieszkania?

W prawie nie ma wyznaczonego terminu na opuszczenie mieszkania przez sprzedającego. To, kiedy sprzedający ma opuścić mieszkanie, zależy od ustaleń stron umowy. Należy jednak pamiętać o konieczności ustalenia określonego czasu na wyprowadzkę, aby uniknąć nieporozumień i zapewnić pewność prawną. Wydłużenie okresu na opuszczenie mieszkania przez sprzedającego jest dla strony kupującej ryzykowne, dlatego w umowie warto wskazać konkretny termin wyprowadzki.

Zasadą jest, że opuszczenie mieszkania po sprzedaży i jego wydanie nowemu właścicielowi powinno nastąpić w dniu podpisania aktu notarialnego. Po sprzedaży mieszkania obowiązkiem sprzedającego jest jego opuszczenie i zrobienie tzw. wydania lokalu. Wydanie sprzedanego mieszkania powinno nastąpić w określonym terminie, który został ustalony przez strony.

Zdarzają się jednak sytuacje gdy sprzedający potrzebuje kilku dni na przeprowadzkę, przeniesienie prywatnych rzeczy lub znalezienie nowego lokum. W takiej sytuacji, jeśli kupujący wyrazi zgodę, można zawrzeć w akcie notarialnym zapis wskazujący, że wydanie mieszkania i opuszczenie go po sprzedaży nastąpi po upływie 7 czy 14 dni. Są to kwestie indywidualne i zależą jedynie od tego, jakie ustalenia dotyczące wyprowadzki zostały jasno określone w dokumentach.

Jak przebiega wydanie mieszkania?

Wydanie mieszkania polega na przekazaniu mieszkania kupującemu i podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Kupujący powinien potwierdzić w tym dokumencie stan ogólny mieszkania, otrzymać klucze. Przed podpisaniem protokołu należy sprawdzić, czy mieszkanie zostało opróżnione z rzeczy osobistych sprzedającego oraz porównać stan faktyczny z zapisami umowy. W protokole zdawczo-odbiorczym powinny znaleźć się także zapisy o stanie liczników (woda, prąd, gaz).

Protokół zdawczo-odbiorczy jest bardzo ważny, dlatego istotne znaczenie ma prawidłowe jego przygotowanie. Protokół wymagany jest przez dostawców mediów do podpisania umów a także jest niezbędny dla rozliczenia się ze wspólnotą lub ze spółdzielnią mieszkaniową z centralnego ogrzewania i wody.

Zdarza się, że poszczególni dostawcy mediów mają wzór przygotowanych przez siebie protokołów i wymagają aby rozliczenie stanu liczników było dokonane na udostępnionych przez tych dostawców drukach. Np. PGNiG, Energa wymagają podpisanego protokołu zdawczo-odbiorczego na własnych dokumentach.

Podczas wyprowadzki należy również pamiętać o wypowiedzeniu umów z dostawcami telewizji kablowej, aby uniknąć podwójnych kosztów.

Przekazanie kluczy i mediów

Przekazanie kluczy do mieszkania oraz formalności związane z mediami to jeden z najważniejszych momentów po sprzedaży mieszkania. Zazwyczaj przekazanie kluczy następuje w dniu podpisania aktu notarialnego, jednak dokładny termin zależy od ustaleń stron transakcji. W niektórych przypadkach strony mogą umówić się na przekazanie kluczy w terminie późniejszym, co powinno być jasno określone w akcie notarialnym lub w osobnym porozumieniu.

W dniu podpisania aktu notarialnego sprzedający przekazuje klucze nowemu właścicielowi, co jest równoznaczne z przekazaniem posiadania nieruchomości. Warto pamiętać, że przekazanie kluczy powinno być potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym, który dokumentuje stan mieszkania oraz stan liczników mediów. Dzięki temu obie strony mogą uniknąć nieporozumień dotyczących ewentualnych rozliczeń za prąd, gaz, wodę czy inne media.

Jeśli sprzedający nie przekazuje kluczy w ustalonym terminie, kupujący ma prawo domagać się wydania nieruchomości na podstawie aktu notarialnego oraz przepisów prawa. W takiej sytuacji warto działać zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie, aby zabezpieczyć swoje interesy i uniknąć konieczności prowadzenia postępowania sądowego.

---

Protokół zdawczo odbiorczy

Protokół zdawczo-odbiorczy to kluczowy dokument przy przekazaniu mieszkania po sprzedaży. Sporządzany jest przez strony transakcji w dniu przekazania kluczy i stanowi oficjalne potwierdzenie przekazania mieszkania oraz stanu, w jakim znajduje się nieruchomość. W protokole powinny znaleźć się szczegółowe informacje dotyczące stanu mieszkania, w tym opis wyposażenia, stan liczników mediów (prąd, gaz, woda), a także potwierdzenie przekazania wszystkich kompletów kluczy.

Dokument ten jest niezwykle ważny, ponieważ może stanowić dowód w przypadku ewentualnych sporów między stronami transakcji dotyczących stanu mieszkania lub rozliczeń za media. Zaleca się, aby protokół zdawczo-odbiorczy był sporządzony w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach – po jednym dla każdej ze stron. Podpisanie protokołu przez sprzedającego i kupującego jest potwierdzeniem, że przekazanie kluczy oraz mieszkania nastąpiło zgodnie z ustaleniami.

---

Weryfikacja stanu mieszkania

Weryfikacja stanu mieszkania to niezbędny etap przed ostatecznym przekazaniem kluczy po sprzedaży mieszkania. Kupujący powinien dokładnie sprawdzić stan mieszkania, aby upewnić się, że jest on zgodny z opisem zawartym w umowie sprzedaży mieszkania oraz z wcześniejszymi ustaleniami stron transakcji. Kontrola powinna obejmować zarówno stan techniczny nieruchomości, jak i sprawdzenie działania wszystkich instalacji oraz liczników mediów.

Weryfikacja stanu mieszkania powinna odbywać się w obecności sprzedającego, a jej wyniki należy odnotować w protokole zdawczo-odbiorczym. Jeśli kupujący zauważy jakiekolwiek niezgodności lub usterki, ma prawo domagać się ich usunięcia lub odpowiedniego odszkodowania. W przypadku wątpliwości co do stanu mieszkania, warto rozważyć skorzystanie z usług niezależnego rzeczoznawcy majątkowego, który profesjonalnie oceni stan nieruchomości i pomoże uniknąć nieporozumień w przyszłości. Dzięki temu cały proces sprzedaży mieszkania przebiega sprawnie, a obie strony mają pewność, że transakcja została przeprowadzona zgodnie z ustaleniami.

Sprzedający nie chce wydać mieszkania.

Co robić? Jakie skutki ma niewydanie lokalu kupującemu? Jeśli sprzedający nie wywiązuje się z umowy sprzedaży nieruchomości i nie robi wydania, kupujący nie może wejść do mieszkania na siłę i wymienić zamków w drzwiach. Wejście do mieszkania, nawet po zapłacie pieniędzy kupującemu może nastąpić tylko po dokonaniu protokolarnego wydania mieszkania. Często problemem jest poprzedni właściciel, który nie chce opuścić lokalu mimo podpisania aktu notarialnego, co może prowadzić do poważnych komplikacji dla nowego nabywcy.

Gdy sprzedający nie chce się wyprowadzić i wydać mieszkania kupującemu zgodnie z zawartym aktem notarialnym, kupujący musi wystąpić do sądu z pozwem o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu.

W takim przypadku konieczne może być wszczęcie postępowania egzekucyjnego z udziałem komornika, aby skutecznie odzyskać prawo do korzystania z nieruchomości.

Jeżeli sytuacja sporna trwa dłuższy czas, sprzedającemu przysługuje także roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Brak meldunku po sprzedaży mieszkania może powodować dodatkowe trudności, takie jak problemy z rejestracją w urzędzie pracy, ograniczenia w załatwianiu spraw urzędowych czy udziału w wyborach. Dlatego warto zadbać o dopełnienie formalności meldunkowych po wydaniu mieszkania.

Wydanie nieruchomości a eksmisja.

Należy odróżnić eksmisję od wydania lokalu. Są to dwa odmienne roszczenia. Jeżeli kupujący nie wydał mieszkania kupującemu i nie chce się z niego wyprowadzić należy wytoczyć odpowiednie powództwo. Często pojawiającym się pytaniem jest – „Jaki wnieść do sądu pozew gdy sprzedający nie wydał mieszkania kupującemu i nie chce się z niego wyprowadzić?”.

Wydanie nieruchomości jest obowiązkiem kupującego i jeśli ten, nie spełnia warunków umowy sprzedaży należy wnieść pozew o wydanie nieruchomości. Wydanie nieruchomości jest roszczeniem niepieniężnym. W pozwie należy wskazać, że doszło do zawarcia umowy dołączając akt notarialny, wskazać należy, że kupujący wywiązał się ze swojego zobowiązania i zapłacił cenę sprzedaży, a także wskazać, że kupujący wezwał na piśmie sprzedającego do wydania nieruchomości pod rygorem wytoczenia powództwa.

Po uzyskaniu wyroku sądu nakazującego wydanie nieruchomości lokalu (oraz uzyskaniu klauzuli wykonalności) należy udać się do komornika, który wprowadzi go w posiadanie.

Eksmisja jest postępowaniem prowadzonym na podstawie uzyskanego wyroku Sądu nakazującego pozwanemu opróżnienie i opuszczenie nieruchomości. Powództwo o opuszczenie i opróżnienie wytacza się do Sądu, jeżeli osoba zajmuje lokal bez tytułu prawnego. W sytuacji, gdy doszło do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania a sprzedający nie chce się z niego wyprowadzić to jest to sytuacja gdy osoba ta zajmuje lokal bez tytułu prawnego.

Po uzyskaniu wyroku nakazującego pozwanemu opróżnienie i opuszczenie lokalu (oraz uzyskaniu klauzuli wykonalności), należy udać się do komornika aby ten przeprowadził eksmisję.

Uwaga praktyczna!

W praktyce (po uprzednim wezwaniu sprzedającego na piśmie) składa się do Sądu pozew, w którym powinno się zażądać wydania nieruchomości kupującemu jeśli nie chce on tego uczynić dobrowolnie. Wydanie nieruchomości jest równoznaczne z przeniesieniem posiadania.

Uwaga! Pamiętać należy, że przy sprawach eksmisyjnych obowiązują przepisy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy, uprawniający niektóre kategorie osób do uzyskania lokalu socjalnego.

Ile trwa i ile kosztuje sprawa w Sądzie o wydanie lokalu i eksmisję sprzedającego?

Toczące się procesy o wydanie nieruchomości i procesy o eksmisję są bardzo długotrwałe. Są to jednak dwie odrębne kwestie i należy je analizować oddzielnie dla każdego przypadku. Wszystko uzależnione jest od sprawności działania Sądu. Jeśli sprzedający nie poddał się egzekucji wprost z aktu notarialnego sprawy o wydanie nieruchomości mogą trwać nawet latami.

Występujący z pozwem poniesie koszty Sądowe, a po uzyskaniu wyroku poniesie odrębnie koszty postępowania komorniczego.

Opłaty Sądowe:

– Opłata stosunkowa 5% (opłata sądowa) od wartości przedmiotu sporu stanowiącej przybliżony 3 miesięczny czynsz najmu dla podobnych nieruchomości.

Opłaty komornicze:

– 1500 zł – opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dłużnik

– 1500 zł + 1000 zł za każdą kolejną izbę wchodzącą w skład nieruchomości jeżeli nieruchomość, lokal lub pomieszczenie są wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej.