Czym jest wydanie mieszkania?

Wydanie mieszkania jest przekazaniem kupującemu posiadania lokalu. Jest to ostatni etap transakcji kupna sprzedaży mieszkania. Wydanie mieszkania odbywa się zazwyczaj niezwłocznie po podpisaniu aktu notarialnego. Strony zaraz po akcie notarialnym udają się wspólnie do sprzedawanego mieszkania i tam następuje jego przekazanie wraz z podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego.

Jaki jest czas na opuszczenie mieszkania?

W prawie nie ma wyznaczonego terminu na opuszczenie mieszkania przez sprzedającego. To, kiedy sprzedający ma opuścić mieszkanie, zależy od ustaleń stron umowy. Wydłużenie okresu na opuszczenie mieszkania przez sprzedającego jest dla strony kupującej ryzykowne.

Zasadą jest, że opuszczenie mieszkania po sprzedaży i jego wydanie nowemu właścicielowi powinno nastąpić w dniu podpisania aktu notarialnego. Po sprzedaży mieszkania obowiązkiem sprzedającego jest jego opuszczenie i zrobienie tzw. wydania lokalu.

Zdarzają się jednak sytuacje gdy sprzedający potrzebuje kilku dni na przeprowadzkę, przeniesienie prywatnych rzeczy lub znalezienie nowego lokum. W takiej sytuacji, jeśli kupujący wyrazi zgodę, można zawrzeć w akcie notarialnym zapis wskazujący, że wydanie mieszkania i opuszczenie go po sprzedaży nastąpi po upływie 7 czy 14 dni. Są to kwestie indywidualne i zależą jedynie od tego jak strony umowy ustaliły.

Jak przebiega wydanie mieszkania?

Wydanie mieszkania polega na przekazaniu mieszkania kupującemu i podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Kupujący powinien potwierdzić w tym dokumencie stan ogólny mieszkania, otrzymać klucze.
W protokole zdawczo-odbiorczym powinny znaleźć się także zapisy o stanie liczników (woda, prąd, gaz).

Protokół zdawczo-odbiorczy jest bardzo ważny, dlatego istotne znaczenie ma prawidłowe jego przygotowanie. Protokół wymagany jest przez dostawców mediów do podpisania umów a także jest niezbędny dla rozliczenia się ze wspólnotą lub ze spółdzielnią mieszkaniową z centralnego ogrzewania i wody.

Zdarza się, że poszczególni dostawcy mediów mają wzór przygotowanych przez siebie protokołów i wymagają aby rozliczenie stanu liczników było dokonane na udostępnionych przez tych dostawców drukach. Np. PGNiG, Energa wymagają podpisanego protokołu zdawczo-odbiorczego na własnych dokumentach.

Sprzedający nie chce wydać mieszkania.

Co robić? Jakie skutki ma niewydanie lokalu kupującemu?
Jeśli sprzedający nie wywiązuje się z umowy sprzedaży nieruchomości i nie robi wydania, kupujący nie może wejść do mieszkania na siłę i wymienić zamków w drzwiach. Wejście do mieszkania, nawet po zapłacie pieniędzy kupującemu może nastąpić tylko po dokonaniu protokolarnego wydania mieszkania.

Gdy sprzedający nie chce się wyprowadzić i wydać mieszkania kupującemu zgodnie z zawartym aktem notarialnym, kupujący musi wystąpić do sądu z pozwem o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu.

Jeżeli sytuacja sporna trwa dłuższy czas, sprzedającemu przysługuje także roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Wydanie nieruchomości a eksmisja.

Należy odróżnić eksmisję od wydania lokalu. Są to dwa odmienne roszczenia. Jeżeli kupujący nie wydał mieszkania kupującemu i nie chce się z niego wyprowadzić należy wytoczyć odpowiednie powództwo.
Często pojawiającym się pytaniem jest – „Jaki wnieść do sądu pozew gdy sprzedający nie wydał mieszkania kupującemu i nie chce się z niego wyprowadzić?”.

Wydanie nieruchomości jest obowiązkiem kupującego i jeśli ten, nie spełnia warunków umowy sprzedaży należy wnieść pozew o wydanie nieruchomości. Wydanie nieruchomości jest roszczeniem niepieniężnym. W pozwie należy wskazać, że doszło do zawarcia umowy dołączając akt notarialny, wskazać należy, że kupujący wywiązał się ze swojego zobowiązania i zapłacił cenę sprzedaży, a także wskazać, że kupujący wezwał na piśmie sprzedającego do wydania nieruchomości pod rygorem wytoczenia powództwa.

Po uzyskaniu wyroku sądu nakazującego wydanie nieruchomości lokalu (oraz uzyskaniu klauzuli wykonalności) należy udać się do komornika, który wprowadzi go w posiadanie.

Eksmisja jest postępowaniem prowadzonym na podstawie uzyskanego wyroku Sądu nakazującego pozwanemu opróżnienie i opuszczenie nieruchomości. Powództwo o opuszczenie i opróżnienie wytacza się do Sądu, jeżeli osoba zajmuje lokal bez tytułu prawnego. W sytuacji, gdy doszło do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania a sprzedający nie chce się z niego wyprowadzić to jest to sytuacja gdy osoba ta zajmuje lokal bez tytułu prawnego.

Po uzyskaniu wyroku nakazującego pozwanemu opróżnienie i opuszczenie lokalu (oraz uzyskaniu klauzuli wykonalności), należy udać się do komornika aby ten przeprowadził eksmisję.

Uwaga praktyczna!

W praktyce (po uprzednim wezwaniu sprzedającego na piśmie) składa się do Sądu pozew, w którym powinno się zażądać wydania nieruchomości kupującemu jeśli nie chce on tego uczynić dobrowolnie. Wydanie nieruchomości jest równoznaczne z przeniesieniem posiadania.

Uwaga!
Pamiętać należy, że przy sprawach eksmisyjnych obowiązują przepisy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy, uprawniający niektóre kategorie osób do uzyskania lokalu socjalnego.

Ile trwa i ile kosztuje sprawa w Sądzie o wydanie lokalu i eksmisję sprzedającego?

Toczące się procesy o wydanie nieruchomości i procesy o eksmisję są bardzo długotrwałe. Są to jednak dwie odrębne kwestie i należy je analizować oddzielnie dla każdego przypadku. Wszystko uzależnione jest od sprawności działania Sądu. Jeśli sprzedający nie poddał się egzekucji wprost z aktu notarialnego sprawy o wydanie nieruchomości mogą trwać nawet latami.

Występujący z pozwem poniesie koszty Sądowe, a po uzyskaniu wyroku poniesie odrębnie koszty postępowania komorniczego.

Opłaty Sądowe:

– Opłata stosunkowa 5% (opłata sądowa) od wartości przedmiotu sporu stanowiącej przybliżony 3 miesięczny czynsz najmu dla podobnych nieruchomości.

Opłaty komornicze:

– 1500 zł – opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dłużnik

– 1500 zł + 1000 zł za każdą kolejną izbę wchodzącą w skład nieruchomości jeżeli nieruchomość, lokal lub pomieszczenie są wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej.