Obowiązkiem wynikającym z aktu notarialnego, na podstawie którego mieszkanie zostało sprzedanie jest jego wydanie. Wydanie mieszkania polega na przekazaniu kluczy do mieszkania i podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego.
Zapis w akcie notarialnym dotyczący wydania może przykładowo brzmieć: „ Sprzedający zobowiązuje się do opuszczenia mieszkania i jego wydania Kupującemu w ciągu 7 dni od dnia podpisania niniejszej umowy”.
Czas na opuszczenie mieszkania po sprzedaży.
Przepisy prawne nie regulują kwestii dotyczącej opuszczenia mieszkania. Kwestie opuszczenia mieszkania i oddania kluczy po sprzedaży powinny zostać uzgodnione między sprzedającym a kupującym w zależności od ich sytuacji faktycznej. Najczęściej opuszczenie mieszkania następuje po upływie 7 lub 14 dni od dnia podpisania umowy sprzedaży. Sprzedający ma wówczas czas na przeniesienie swoich rzeczy osobistych, przewiezienie mebli i innych przedmiotów znajdujących się w mieszkaniu, a które to zgodnie z umową stron, sprzedający jest obowiązany usunąć z mieszkania. W przepisach prawnych nie ma żadnych regulacji wskazujących termin wydania mieszkania i oddania kluczy po sprzedaży mieszkania.
Późniejsze wydanie mieszkania. Termin wydania.
Jeżeli kupujący jest osobą fizyczną niechętnie zgodzi się na późniejsze wydanie mieszkania po zakupie. Standardowo procedura wydania trwa do 7 lub 14 dni. Kupujący prowadzący działalność z zakresu obrotu nieruchomościami, który kupuje mieszkanie może pozwolić sobie na wyrażenie zgody na późniejsze wydanie. W takich przypadkach późniejsze wydanie oznacza wydanie w ciągu 30 dni lub nawet w ciągu kilku miesięcy. Wszystkie ustalenia powinny znaleźć się w akcie notarialnym.
Późniejsze niż kilku lub kilkudniowe wydanie stosuje się najczęściej w sytuacjach, gdy sprzedający z ceny uzyskanej ze sprzedaży mieszkania chce zakupić sobie inne mieszkanie np. nowe lub większe. Wówczas sprzedającemu potrzebny jest czas na znalezienie odpowiedniego mieszkania, dopełnienie niezbędnych procedur i przeprowadzkę.
Kiedy sprzedający musi opuścić mieszkanie.
Sprzedający musi opuścić mieszkanie oraz opróżnić je z przedmiotów zgodnie z datą wskazaną w akcie notarialnym. Zwłoka w wydaniu mieszkania i jego nieopuszczenie może narazić sprzedającego na koszty. W akcie notarialnym sprzedaży mieszkania, sprzedający zobowiązuje się wydać przedmiot sprzedaży pod rygorem art. 777 §1 kpc o czym jest poinformowany.
Ważne zapisy dotyczące wydania nieruchomości po sprzedaży.
Warto w akcie notarialnym zawrzeć elementy związane z wydaniem mieszkania a dotyczące przedmiotów znajdujących się w mieszkaniu. Zapisy uszczegóławiające, dotyczące tego, które przedmioty pozostają w mieszkaniu, a które mają zostać z niego usunięte mogą być pomocne w razie zabezpieczenia przed potencjalnymi nieporozumieniami. Pomocne mogą być także zapisy w jakim stanie powinno znajdować się mieszkanie w czasie sprzedaży, czy powinno zostać opróżnione ze starych mebli i kartonów z przedmiotami osobistymi.
Poprzedni właściciel nie chce się wyprowadzić.
Jeżeli dokonano zakupu mieszkania a poprzedni właściciel nie chce się wyprowadzić, nie pozostaje kupującemu nic innego jak podjęcie procedury eksmisyjnej. Jeżeli poprzedni właściciel nie wyprowadzi się z mieszkania w umówionym terminie naraża się dodatkowo na koszty procedury eksmisyjnej.
Jeżeli poprzedni właściciel nie wyprowadzi się z mieszkania po sprzedaży wedle prawa będzie zajmował lokal bez tytułu prawnego. Kupującemu nie pozostaje nic innego jak wszcząć procedurę o eksmisję. Jest to jedyny, zgodny z prawem sposób na usunięcie nierzetelnego sprzedawcy z mieszkania. Prawo chroni posiadanie, zatem jeżeli poprzedni właściciel nie wyprowadzi się dobrowolnie, nie można go w inny sposób wyrzucić z mieszkania niż dokonać eksmisji na podstawie wyroku sądowego.
Procedura eksmisyjna jest długotrwała i kosztowna. Jest mało prawdopodobne, że zakończy się w ciągu kilku miesięcy od dnia zakupu mieszkania. Zdarza się, że procesy o eksmisję toczą się nawet przez lata. Kupujący, zawierający umowę z nieuczciwym sprzedającym, który nie chce się wyprowadzić z nieruchomości jest w bardzo niekorzystnej sytuacji prawnej. Posiada własność, ale do momentu wydania mieszkania, nie może nim w dowolny sposób dysponować, w tym w szczególności nie może się do mieszkania wprowadzić a dodatkowo poniesie koszty. A przecież to właśnie jest celem zakupu mieszkania.
Jak uzyskać dostęp do kupionego mieszkania?
Jeśli właściciel nie chce się wyprowadzić ze sprzedanego mieszkania należy podjąć następujące kroki:
- Należy wezwać do opuszczenia mieszkania w wyznaczonym terminie.
- Złożyć pozew do sądu o eksmisję.
- Uzyskać prawomocny wyrok sądu.
- Złożyć wniosek do komornika o przeprowadzenie eksmisji.
Po spełnieniu powyżej, wskazanej w skrócie procedury, będzie można w końcu wprowadzić się do własnego mieszkania.
Czy można sprzedać mieszkanie, które nie zostało jeszcze wydane przez poprzedniego właściciela?
Mieszkanie, którego wydanie nie nastąpiło, w którym mieszka poprzedni właściciel bo nie chce się z niego wyprowadzić jest typowym przykładem mieszkania z lokatorem. Takie mieszkanie można sprzedać. Wówczas to nowy kupujący będzie musiał borykać się z problemem usunięcia dawnego właściciela w drodze eksmisji. Mieszkanie z lokatorem określane jest potocznie jako mieszkanie z wadą prawną. Na zakup mieszkania z lokatorem będzie znacznie mniej chętnych, niż na mieszkanie, w którego posiadaniu się jest, i które można wydać.
