Brak wpisu w księdze wieczystej nie wyklucza sprzedaży nieruchomości. W przepisach prawnych nie został nałożony na właściciela obowiązek założenia księgi wieczystej, tym bardziej nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej przed sprzedażą. Dotyczy to zarówno sprzedaży działek bez księgi wieczystej jak i nieruchomości lokalowych czy domów.

Minusy braku księgi wieczystej przy sprzedaży:

• Minusem braku księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości jest brak możliwości powoływania się przez kupującego na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza, to że kupujący ponosi ryzyko związane z zakupem w sytuacji, gdyby okazało się, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
• Minusem sprzedaży nieruchomości bez księgi wieczystej jest brak możliwości uzyskania kredytu na zakup nieruchomości. Oznacza to, że kupujący, który chce nabyć nieruchomość bez założonej dla niej księgi wieczystej musi dysponować odpowiednią kwotą na zakup w gotówce. Kupno mieszkania bez księgi wieczystej na kredyt hipoteczny przed jej założeniem nie jest możliwe. Jedyna możliwość żeby posiłkować się kredytem na zakup mieszkania, to zawarcie umowy kredytu niezabezpieczonego hipotecznie np. kredytu na dowolny cel.  Żeby uzyskać kredyt hipoteczny dla nieruchomości bez księgi, trzeba najpierw założyć księgę wieczystą.
• Minusem zakupu mieszkania bez księgi wieczystej jest niemożliwe do końca zbadanie sytuacji finansowej właściciela. Trudno jest odpowiedzieć na pytanie jak sprawdzić czy mieszkanie bez księgi jest zadłużone. Trudno jest także powiedzieć jaki jest stan zadłużenia mieszkania bez księgi o ile takie zadłużenie występuje. Jest to o tyle ryzykowne dla kupującego, że w ostateczności wierzyciele będą mogli dochodzić na drodze skargi pauliańskiej uznania umowy sprzedaży za bezskuteczną w stosunku do wierzycieli.

1 rozwiązanie problemu:

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży i ustalenie warunków. Jeżeli kupującemu zależy na zakupie nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej i ma obawy co do takiego stanu, może porozumieć się ze sprzedającym i ustalić zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży. W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości bez księgi wieczystej należy ustalić, że warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie założenie księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Po założeniu księgi wieczystej będzie można ustalić termin zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Rozwiązanie to ma jednak jedną wadę związaną z czasem oczekiwania na założenie księgi wieczystej.

2 rozwiązanie problemu:

Założenie księgi wieczystej w związku z podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości. W akcie notarialnym umowy sprzedaży nieruchomości, która nie ma księgi wieczystej można złożyć jednocześnie wniosek o założenie księgi wieczystej. Wniosek ten będzie złożony do Sądu przez notariusza.

Sprzedaż mieszkania w trakcie wpisu do księgi wieczystej.

Jeżeli wniosek o założenie księgi wieczystej został złożony a nie jest jeszcze rozpatrzony, to nie ma formalnych przeciwskazań do zbycia nieruchomości. W takiej sytuacji notariusz ma obowiązek poinformowania kupującego o braku rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych co do tego wpisu. Notariusz nie powinien odmówić przeprowadzenia czynności, chyba, że przedmiotem sprzedaży jest spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu.

Ustawowy termin wpisu do księgi wieczystej.

Brak regulacji prawnej wskazującej termin na założenie księgi wieczystej dla nieruchomości. Czas oczekiwania na założenie księgi wieczystej nie jest uregulowany w przepisach, co oznacza, że w różnych sądach w różnym tempie rozpoznawane są wnioski o założenie księgi wieczystej. Nie można jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie ile trwa założenie księgi wieczystej. Niektóre sądy zakładają księgę wieczystą dla nieruchomości w miesiąc a w innych na tę samą czynność można oczekiwać i kilkunastu miesięcy.

Kara za nie wpisanie do księgi wieczystej.

Przepisy nie przewidują kary za niewpisanie do księgi wieczystej właściciela nieruchomości. Jak najszybsze wpisanie właściciela do księgi wieczystej powinno być podyktowane chęcią ujawnienia praw właściciela wobec innych osób z innych przyczyn niż kara za brak wpisu w KW.

Wniosek o przyspieszenie założenia księgi wieczystej.

Właściciel nieruchomości może wykazać się inicjatywą i złożyć do Sądu wniosek o przyspieszenie założenia księgi wieczystej dla nieruchomości. Pozytywne rozpatrzenie wniosku może skrócić okres oczekiwania na założenie KW czego skutkiem będzie szybki wpis w KW. We wniosku należy wskazać Sądowi argumenty przemawiające za taką niestandardową prośbą. Wniosek o przyspieszenie utworzenia księgi wieczystej jest darmowy. Wniesienie go do Sadu nie podlega opłacie sądowej. Podstawą rozpoznania wniosku o przyspieszenie założenia księgi jest regulamin urzędowania sądów powszechnych[2] w §79 pkt.3 wskazujący, iż: „W szczególnie uzasadnionych przypadkach przewodniczący wydziału może zarządzić rozpoznanie sprawy lub spraw poszczególnych kategorii poza kolejnością określoną w ust. 1”.

Przyspieszenie wpisu do KW argumenty.

Jako najczęściej pojawiające się argumenty związane argumentacją wniosku o przyspieszenie to argumenty związane z sytuacją osobistą. Pamiętać należy, że we wniosku należy podawać tylko prawdziwe informacje.

Przykładowe argumenty:

• Potencjalny kupujący nieruchomość nalega na szybkie podpisanie umowy. Istnieją obawy, że osoba zainteresowana zakupem nieruchomości może się wycofać.
• Wyjazd z kraju za granicę Polski na stałe.
• Przyjazd z zagranicy, gdzie znajduje się centrum interesów życiowych właściciela mieszkania w celu załatwienia formalności związanych ze spadkobraniem w tym sprzedażą mieszkania.

Jak napisać pismo o przyspieszenie wpisu do KW?

Pismo o przyspieszenie wpisu do KW powinno zawierać wszystkie elementy umożliwiające identyfikację sprawy, wskazanie uczestników oraz czego dotyczy. W piśmie tym powinno być także zawarte obszerne uzasadnienie zawierające argumenty, przemawiające za rozstrzygnięciem sprawy zgodnie z wnioskiem.

Wzór wniosku o przyspieszenie rozpatrzenia wpisu do KW.

• DOC – pobierz
• DOCX – pobierz
• PDF – pobierz