W dyskusjach dotyczących prawa nieruchomości termin „władający nieruchomością” często pojawia się w kontekście zrozumienia, kto faktycznie korzysta z danej nieruchomości i jakie prawa mu przysługują. Artykuł ten ma na celu przybliżenie definicji władającego nieruchomością, wyjaśnienie jego praw i obowiązków, a także rozwianie wątpliwości dotyczących związku między władaniem własnością a posiadaniem.
Definicja władającego nieruchomością.
Co to znaczy władający nieruchomością?
Władający nieruchomością to osoba lub podmiot, który faktycznie korzysta z nieruchomości, zarządza nią lub sprawuje nad nią kontrolę. Nie musi to być właściciel nieruchomości. Władanie może wynikać z różnych przyczyn.
Zgodnie z art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne: ewidencja gruntów i budynków gromadzi, aktualizuje oraz udostępnia informacje o gruntach, budynkach i lokalach (informacje przedmiotowe), ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami (informacje podmiotowe).
Ewidencja gruntów ma za zadanie rejestrować stan prawny nieruchomości. Najczęściej jako władający wpisani są właściciele (własność) ale mogą być wpisani też użytkownicy ( użytkowanie, najem, dzierżawa) jeśli z innego tytułu niż własność wywodzą korzystanie z nieruchomości. Dodatkowym określeniem, który może wskazany być w ewidencji gruntów jako władający jest posiadacz. Posiadacz to osoba, która nie posiada żadnego tytułu do nieruchomości, ani własności ani najmu czy dzierżawy. Jest osobą, która faktycznie włada i korzysta z nieruchomości bez podstawy prawnej ani faktycznej.
Jakie prawa ma władający nieruchomością?
Prawa władającego nieruchomością zależą od podstawy na której osoba władająca została ujawniona w ewidencji gruntów i na jakiej podstawie prawnej opiera swoje prawo do użytkowania nieruchomości. Dzierżawca i najemca, na przykład, mają prawo do korzystania z nieruchomości zgodnie z warunkami określonymi w umowach odpowiednio najmu czy dzierżawy, co obejmuje mieszkanie lub grunt. Dysponowanie przez władającego nieruchomością i podejmowanie na niej działań determinowane jest treścią stosunku prawnego, decyzji, orzeczenia sądu czy aktu notarialnego.
Czy władający jest właścicielem?
Władający nieruchomością nie musi być jej właścicielem i najczęściej taka sytuacja powoduje, że grunt ma nieuregulowane prawo własności. Obejmuje to szczególnie sytuacje, gdy w ewidencji gruntów jako władający wpisany jest posiadacz samoistny. Właściciel to osoba, która posiada prawo własności do nieruchomości, co jest zarejestrowane w księdze wieczystej o ile jest założona. Tytuł prawny wynika albo z umowy albo z dziedziczenia. Władający może korzystać z nieruchomości na podstawie innych praw niż własność, jak najem czy dzierżawa. Jeśli nie ma takiej podstawy a jest posiadaczem samoistnym przez określony ustawą 30 letni okres, może nabyć własność przez zasiedzenie.
Kto jest lub może być władającym nieruchomością?
Władającym nieruchomością może być każda osoba fizyczna lub prawna, która uzyskała uprawnienia do korzystania z nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej, takiej jak najem, dzierżawa, umowa użytkowania czy zarządu, lub taka która na podstawie faktycznej korzysta z nieruchomości po swoich przodkach. Również rodzina właściciela mieszkańca w danej nieruchomości może być uznana za władającego jako posiadacza samoistnego, jeżeli poprzednik prawny tj. spadkobierca był takim posiadaczem samoistnym. Sytuacja taka wymaga uregulowania stanu prawnego nieruchomości przed sądem najczęściej w drodze spraw o zasiedzenie lub innej właściwej.
Czy władający może sprzedać nieruchomość?
Władający nieruchomością, który nie jest jej właścicielem, nie ma prawa do sprzedaży nieruchomości bowiem nie może przenieść własności składając oświadczenie woli. Sprzedaż nieruchomości jest prawem zastrzeżonym dla jej właściciela i tylko ten może dysponować swoją własnością. Jednakże, władający może sprzedać prawa i roszczenia związane z nieruchomością, na przykład prawa wynikające z umowy najmu, jeśli taka transakcja jest dozwolona przez umowę i nie narusza prawa. Jeśli chodzi o dzierżawcę, ten także może przenieść prawo umowy dzierżawy jeżeli nie zakazuje tego umowa dzierżawy w swej treści wprost.
Władający, będąc np. najemcą, może przenieść swoje prawa z umowy najmu innemu podmiotowi, jeśli umowa najmu na to pozwala i nie jest to zakazane przepisami prawa. Taka transakcja nie oznacza sprzedaży samej nieruchomości, lecz jedynie przeniesienie praw wynikających z tytułu najmu. Podsumowując, status władającego nieruchomością jest złożony i wielowymiarowy, zależny od konkretnej sytuacji prawnej i rodzaju umowy, jaka została zawarta między stronami. Władający nieruchomością posiada określone prawa i obowiązki, ale nie zawsze wiąże się to z prawem własności.
Jeśli władający jest posiadaczem samoistnym nieruchomości nie może przenieść na inną osobę prawa, ale może odpłatnie lub nieodpłatnie przenieść sytuację faktyczną, w której się znajduje na inną osobę, która wówczas stanie się posiadaczem samoistnym.
