Sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym.

Sprzedaż mieszkania z komornikiem jest możliwa do zrealizowania, wymaga jednak podjęcia niestandardowych działań w porównaniu do zwykłej sprzedaży nieruchomości.
Co odróżnia sprzedaż mieszkania z komornikiem od zwykłej sprzedaży:

• Kontakt z komornikiem i ustalenie wysokości istniejącego zobowiązania.
  • Podjęcie przez kupującego ryzyka spłaty zobowiązania.
  • Uzyskanie zaświadczenia o spłacie dochodzonej przez komornika wierzytelności.
  • Wykreślenie zajęcia komorniczego z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
  • Zawarcie umowy końcowej sprzedaży nieruchomości.

Czy można sprzedać mieszkanie mając długi?

Komornik zajął nieruchomość

Dłużnik może sprzedać swoje mieszkanie nawet z istniejącym zajęciem komorniczym. Nie ma przepisów, które zakazywałyby dysponowania własnością, nawet jeżeli nieruchomość stanowi przedmiot egzekucji.

Najczęściej dochodzi do spłaty zajęcia obciążającego nieruchomość z ceny zapłaty, tytułem spłaty długu i wykreślenia wpisu komorniczego.

Egzekucja komornicza tylko z rachunku bankowego

Jeżeli komornik prowadzi egzekucję z rachunku bankowego ale nie zajął nieruchomości powinno się poinformować kupującego o taki fakcie.

W trakcie procedury sprzedaży komornik może wpisać się do hipoteki nieruchomości co wprowadzi niepotrzebne zamieszkanie i komplikację procesu sprzedaży nieruchomości.

Czy komornik może zająć pieniądze ze sprzedaży mieszkania?

Komornik ma prawo do zajęcia środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania z wpisem komorniczym, jeśli są one przeznaczone na spłatę zadłużenia wobec wierzyciela hipotecznego lub innego wierzyciela, który wszczął postępowanie egzekucyjne.

Proces ten wymaga jednak spełnienia określonych warunków prawnych, takich jak wpis w księdze wieczystej i oficjalne powiadomienie komornika o transakcji, aby środki mogły być właściwie przekazane na spłatę zobowiązań.

Jeżeli zobowiązanie egzekwowane przez komornika jest mniejsze niż cena sprzedaży nieruchomości różnica zostaje wypłacona sprzedającemu.

Kto kupi nieruchomość z zajęciem komorniczym?

Mieszkanie z zajęciem komorniczym można sprzedać firmie zajmującej się skupem nieruchomości, która będzie posiadała wiedzę praktyczną i podejmie ryzyko takiego zakupu. Można podjąć próbę sprzedaży na wolnym rynku, ale dużo potencjalnych nabywców będzie obawiało się zakupu nieruchomości z komornikiem.

Ile trwa sprzedaż mieszkania przez komornika (licytacja komornicza)?

Sprzedaż mieszkania przez komornika, związana z egzekucją komorniczą i wpisem komorniczym, różni się czasowo w zależności od wielu czynników, takich jak szybkość procedur sądowych, efektywność komornika, i zainteresowanie nabywców.

Proces ten obejmuje szereg etapów, w tym oszacowanie wartości nieruchomości, przygotowanie do licytacji komorniczej, a także możliwość negocjacji z wierzycielami i potencjalnymi nabywcami nieruchomości.

W praktyce, sprzedaż może zająć od kilku miesięcy do nawet roku lub dłużej, w zależności od skomplikowania sytuacji i aktywności zainteresowanych stron. O każdym etapie komornik powinien poinformować dłużnika listownie.

Komornik zajął mieszkanie – sprzedaż na własną rękę.

Sprzedaż mieszkania zajętego przez komornika na własną rękę będzie znacznie bardziej korzystna niż sprzedaż licytacyjna w wyniku prowadzonej egzekucji komorniczej.

W wyniku sprzedaży na własną rękę zadłużonego mieszania można osiągnąć znacznie wyższą cenę w porównaniu do ceny, którą uzyska komornik ze sprzedaży, bowiem cena sprzedaży komorniczej ustalona jest w pierwszej licytacji na ¾ wartości sumy oszacowania.

Czy komornik może cofnąć sprzedaż nieruchomości?

Komornik nie ma uprawnienia do cofnięcia sprzedaży nieruchomości. Możliwe jest jednak wstrzymanie postępowania egzekucyjnego w sytuacji gdy dojdzie do zawarcia ugody z wierzycielem i wyrazi on zgodę na zawieszenie postępowania egzekucyjnego.

Jeżeli jednak do sprzedaży nieruchomości przez komornika już doszło, licytacja w budynku sądu z udziałem sędziego nadzorującego sprzedaż nieruchomości się odbyła – nie ma możliwości uniknięcia skutków takiej sprzedaży.

Ucieczka z majątkiem przed komornikiem.

Bywają sytuacje, gdzie dłużnicy aby uchronić swój majątek przed licytacją komorniczą i sprzedażą w jej wyniku nieruchomości dokonują przeniesienia własności tej nieruchomości na inną osobę.

Najczęściej dłużnicy dokonują darowizny lub po prostu sprzedają nieruchomość. Sprzedaż majątku w tym nieruchomości jest ucieczką przed komornikiem i zlicytowaniem tego majątku.

Darowizna nieruchomości przed zajęciem komorniczym.

Dokonanie przeniesienia własności nieruchomości na rzecz osoby trzeciej w formie darowizny jest jednym ze sposobów dłużników na uniknięcie egzekucji z tej nieruchomości. W przypadku dokonania przeniesienia własności pod tytułem darmym, pozycja dowodowa wierzyciela w postępowaniu jest znacznie silniejsza.

Niezależnie od wiedzy o długach darczyńcy, można dochodzić ubezskutecznienia umowy darowizny w stosunku do wierzyciela, bowiem czynność taka traktowana jest ze swej istoty jako działanie dokonywane z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Art. 528 kodeksu cywilnego

Jeżeli wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Cofnięcie umowy sprzedaży przez skargę pauliańską.

Złożenie przez wierzyciela powództwa ze skargi Pauliańskiej przeciw dłużnikowi i osobie trzeciej ma ten skutek, że w razie jego uwzględnienia umowa będzie bezskuteczna w stosunku do wierzyciela.

Oznacza to, że wyrok będzie miał następującą sentencję:

„ uznaje za bezskuteczną w stosunku do powoda XY umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości rolnej położonej w miejscowości X, gmina Y, objętej księgą wieczystą numer AA1A/00000000/0 do wysokości wierzytelności przysługującej XY stwierdzonej tytułem wykonawczym nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym obejmującej należność główną w kwocie 150 000 zł”.

Powyższy przykład sentencji wyroku wskazuje, że w przypadku uznania przez sąd umowy za bezskuteczną w stosunku do wierzyciela, wierzyciel ten może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości do kwoty wskazanej w treści wyroku.

Wierzyciel może złożyć wniosek o egzekucję kwoty wymaganej od dłużnika i skierować ją do nieruchomości osoby, która kupiła nieruchomość. Dla osoby trzeciej sytuacja, gdzie udowodnione zostaną przesłanki niezbędne dla uznania umowy sprzedaży za bezskuteczną w stosunku do wierzyciela- jest bardzo niekorzystna. Osoba kupująca może odpowiadać z kupionej nieruchomości do wysokości długu dłużnika.

Cofnięcie umowy i zwrot pieniędzy.

Cofnięcie umowy sprzedaży i zwrot kupującemu pieniędzy co do zasady nie jest możliwy. Jeżeli zawarta umowa sprzedaży nie ma wad prawnych, nie została zawarta w wyniku błędu nie ma możliwości ustalenia jej nieistnienia.

Umowa taka będzie ważna i kupujący będzie ponosił skutki z tej czynności wynikające. Również związane z obroną w procesie zainicjowanym przez wierzyciela skargą Pauliańską. Jeśli sąd uwzględni powództwo i ubezskuteczni umowę sprzedaży, kupujący będzie musiał znosić ciężar egzekucji długu sprzedającego z kupionej nieruchomości. Nie będzie można cofnąć takiej umowy i żądać zwrotu pieniędzy.