Nieruchomością rolną zgodnie z Kodeksem Cywilnym jest każda nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Nowelizacja ustawy o kształtowaniu rynku rolnego wprowadza ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi i gospodarstwami rolnymi od 2016 r. Zbycie nieruchomości rolnej, w odniesieniu, do której nie ma ustalonego planu zagospodarowania przestrzennego na rzecz kupującego nie będącego rolnikiem będzie wymagało spełnienia warunków określonych przez przepisy wskazane przez powołaną wyżej ustawę. Celem takiego rozwiązania jest ograniczenie masowego nabywania ziemi rolniczej, co w konsekwencji doprowadziłoby do koncentracji ziem i co mogłoby prowadzić do wzrostu cen.

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej powyżej 1 ha prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy po pierwsze jeżeli umowa dzierżawy została sporządzona na piśmie z datą pewną a jej wykonywanie trwa nieprzerwanie od trzech lat od tej daty a po drugie, jeżeli nabywana nieruchomość wejdzie w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeżeli dzierżawca nie wykona prawa pierwokupu, prawo to będzie przysługiwało w dalszej kolejności sąsiadowi- rolnikowi indywidualnemu, właścicielowi gospodarstwa rodzinnego, w skład którego wchodzą nieruchomości rolne graniczące ze zbywaną nieruchomością a w dalszej kolejności prawo to przysługiwało będzie Agencji Nieruchomości Rolnych.

Uwaga !
Sprzedaż działki/ części nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego od 2016 r. będzie wymagała zgody dyrektora Agencji Nieruchomości Rolnych ( decyzja dopuszczająca podział gospodarstwa rolnego).

Regulacje prawne spowodują trudności w obrocie nieruchomościami i ten obrót ograniczą w szczególności przez fakt wprowadzenia regulacji dotyczącej uprawnienia dla dzierżawcy, sąsiada czy Agencji nieruchomości rolnych do żądania sądowego ustalenia ceny zbywanej nieruchomości rolnej.

Zapisy ustawy o kształtowaniu rynku rolnego w wielu jej miejscach są niestety nieprecyzyjne, co w konsekwencji doprowadzi do stagnacji w obrocie nieruchomościami rolnymi i gospodarstwami rolnymi do momentu wydania przez właściwych Ministrów rozporządzeń wykonawczych regulujących niejasne kwestie.

Niejasności dotyczą m.in. zezwolenia na nabycie nieruchomości tylko osobom będącym rolnikami prowadzącymi gospodarstwo rolne na terenie gminy od co najmniej 5 lat, czy też brak możliwości posiadania przez rolnika nieruchomości, których powierzchnia nie przekracza 300 ha.

Przepisy ustawy o kształtowaniu rynku rolnego wprowadzają ograniczenia dla sprzedawcy w wyborze tego kupującego, który zaoferuje najkorzystniejszą cenę dając uprawnienie dzierżawcy, sąsiadowi czy ANR  do żądania sądowego ustalenia ceny nieruchomości w związku z wykonaniem prawa pierwokupu.