Zadłużone mieszkanie własnościowe lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać i uchronić się przed eksmisją. Każdy może dysponować swoją własnością wedle własnego uznania, może swoją własność sprzedać lub zastawić nawet jeżeli mieszkanie spółdzielcze lub własnościowe jest zadłużone.

Czy mogę sprzedać zadłużone mieszkanie obciążone hipoteką?

Mieszkanie zadłużone to określenie, które oznacza, że właściciel jest czyimś dłużnikiem, najczęściej banku a wierzyciel zabezpieczył się na hipotece i jest wpisany w księgę wieczystą. Wierzyciel, który jest wpisany w księgę wieczystą mieszkania w razie gdyby właściciel mieszkania nie wywiązywał się z umowy i nie spłacał rat, będzie mógł odzyskać swój dług właśnie z zadłużonego mieszkania.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania własnościowego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest możliwa, legalna i może nas uchronić przed eksmisją, a co za tym idzie, kompromitacją wśród sąsiadów.

Procedura sprzedaży zadłużonego mieszkania. Czy taka sprzedaż jest bezpieczna i co się dzieje z długiem, który obciąża hipotekę?

Sprzedaż zadłużonego mieszkania jest bezpieczna zarówno dla sprzedającego jak i dla wierzyciela. Wierzyciel jest bezpieczny z dwóch powodów. Jeżeli kupujący przystępuje do aktu notarialnego to najczęściej cena zapłaty podzielona jest w taki sposób, że w pierwszej kolejności spłacany jest wierzyciel i dług zostaje spełniony i dłużnik czyli dotychczasowy właściciel mieszkania zostaje zwolniony z długu a dopiero w dalszej kolejności, reszta ceny przekazywana jest na rachunek sprzedającego. W tej sytuacji spłacony dług znika a hipoteka zostaje wykreślona z księgi wieczystej. W taki sposób najczęściej dochodzi do spłaty zadłużenia, które wynika z umowy kredytowej, z umowy z bankiem lub z pożyczki chwilówki czy innej pożyczki prywatnej obciążającej hipotekę, lub też zadłużenie powstało wskutek zajęcia komorniczego lub ZUS czy US.

Spółdzielnia odmawia wydania zaświadczenia do sprzedaży mieszkania.

Jeżeli zadłużenie wynika z niepłacenia czynszu lub zaległości czynszowych to wówczas zdarza się, że spółdzielnia mieszkaniowa odmawia wydania zaświadczenia o braku przeciwwskazań do sprzedaży. Czy jest to legalne działanie spółdzielni? Wydaje się, że spółdzielnie mogą uzależniać wydanie zaświadczenia koniecznego do sporządzenia aktu notarialnego od spłaty zadłużenia wynikającego z niepłacenia czynszu z tego względu, że prawo spółdzielcze wprost nie nakazuje wydania zaświadczenia na wniosek właściciela. Spółdzielnie mieszkaniowe wydają zaświadczenia wedle własnego uznania, najczęściej właśnie po uregulowaniu wszystkich zaległości czynszowych. Spółdzielnie mieszkaniowe doskonale mają świadomość, że bez wspomnianego zaświadczenia, żaden notariusz nie sporządzi aktu notarialnego więc stosują taki „trik” aby odzyskać należne za czynsz pieniądze.

Skup nieruchomości spłaci zaległości w spółdzielni i uzyska zaświadczenie do sprzedaży mieszkania.

Skup nieruchomości pomaga wyjść z długów

Właściciel skupu nieruchomości proponuje zaliczkę na pokrycie zadłużenia w spółdzielni mieszkaniowej, żeby uzyskać zaświadczenie o braku przeciwwskazań do sprzedaży lokalu bez którego notariusz nie podpisze aktu notarialnego. Inną możliwością wykorzystywaną przez skupy nieruchomości jest podpisanie umowy przedwstępnej oraz przekazanie sprzedającemu dłużnikowi zadatku, z którego pokryje on swoje zobowiązania w tym w szczególności zobowiązania wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej i dopiero po uregulowaniu zaległości podpisana zostanie umowa właściwa przenosząca własność nieruchomości zadłużonej lub spółdzielczo własnościowe prawa do lokalu.

Bezpieczeństwo sprzedającego – dłużnika.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania spółdzielczo własnościowego właściwej osobie należy dobrze przeanalizować. Sprzedający powinien zabezpieczyć swoje interesy i sprawdzić, czy nabywca posiada pieniądze na zakup lub jest lojalny i profesjonalny. Problem może powstać kiedy kupujący nie płaci umówionej w akcie notarialnym ceny mieszkania. Wówczas, bez prawnika może się nie obejść i trzeba będzie skorzystać w tym względzie z usług profesjonalisty. W tej sytuacji przewagę mają skupy nieruchomości, które posiadają własny kapitał na zakup nieruchomości, oraz takie skupy nieruchomości, które wykonują przelew najczęściej u notariusza zaraz po podpisaniu transakcji lub korzystają z instytucji depozytu notarialnego. Korzystanie przez profesjonalistów z tych zabezpieczeń, zwiększa bezpieczeństwo sprzedającego zadłużone mieszkanie spółdzielczo własnościowe lub własnościowe.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania a eksmisja.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania do skupu nieruchomości.

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub mieszkanie własnościowe jest zadłużone a właściciel mieszkania, który jest dłużnikiem nie spłaca swoich długów, może dojść do eksmisji. Taka sytuacja może wystąpić  także wtedy, gdy dług nie jest wysoki w stosunku do wartości mieszkania. Zanim dojdzie do sprzedaży mieszkania na licytacji i eksmisji, to komornik ma obowiązek zastosować inne metody odzyskania długu.

Najlepszym rozwiązaniem dla dłużnika w tej sytuacji jest sprzedaż zadłużonego mieszkania zanim dojdzie do licytacji – sprzedaż mieszkania z komornikiem. Sprzedaż komornicza wiąże się z kosztami egzekucji a cena na licytacji jest zawsze niższa niż cena możliwa do uzyskania na wolnym rynku. Dlatego w tej sytuacji warto skorzystać z rozwiązania jakim jest skup nieruchomości i sprzedać zadłużone mieszkanie. Można uzyskać z takiej sprzedaży znacznie więcej pieniędzy niż uzyska komornik w drodze licytacji. Ponadto, jeżeli mieszkanie spółdzielcze jest zadłużone ale nie zostanie sprzedane przez komornika, to nie grozi nikomu eksmisja. Sprzedawca sam podejmuje decyzję o wyprowadzce. Możliwym rozwiązaniem wartym uwagi jest także porozumienie z nowym kupującym o możliwości zamieszkiwania w sprzedanym mieszkaniu jeszcze przez jakiś czas, do momentu kiedy nie znajdzie się swojego nowego lokum. Skup nieruchomości zadłużonych prowadzony przez profesjonalistów często umożliwia taką opcję.

Uwaga!
Eksmisja z zadłużonego mieszkania nie może być przeprowadzona jeżeli w mieszkaniu mieszkają kobiety w ciąży, dzieci, niepełnosprawni, ubezwłasnowolnieni oraz emeryci i renciści, którzy korzystają z pomocy społecznej. Wskazane osoby mają prawo do uzyskania lokalu socjalnego od gminy więc w tej sytuacji przeprowadzenie eksmisji wiąże się z przeprowadzeniem długotrwałej procedury.