Przebieg licytacji komorniczej od momentu wpływu wniosku do komornika do momentu zlicytowania nieruchomości i uzyskania sumy ze sprzedaży jest procesem złożonym, składającym się z wielu etapów, z których każdy uregulowany jest przepisami procedury cywilnej. Poniżej opis procedury egzekucji z nieruchomości wraz ze wskazaniem poszczególnych etapów egzekucji, z uwzględnieniem przepisów prawnych czyli potocznie mówiąc egzekucja z nieruchomości kpc.

1. Zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości.

Każde wszczęcie egzekucji przez komornika wymaga nadzoru. Wobec powyższego, jak wskazuje art. 921¹ Kodeksu postępowania cywilnego[1]: „O wszczęciu i ukończeniu egzekucji komornik zawiadamia sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości”.

Poza sądem, o wszczęciu egzekucji poza wierzycielem i dłużnikiem dowiedzą się także uczestnicy postępowania, którymi są wszystkie osoby, którym przysługują wszelkie prawa zabezpieczone na nieruchomości (np. ograniczone prawa rzeczowe czy roszczenia).

2. Wezwanie do zapłaty długu.

Po zawiadomieniu dłużnika o wszczęciu egzekucji, komornik wyznacza dłużnikowi dwutygodniowy termin na zapłatę długu. Rygorem bezskutecznego upływu wyznaczonego zgodnie z przepisami procedury cywilnej terminu jest przystąpienie do opisu i oszacowania.

Jednocześnie, wraz z wezwaniem do zapłaty długu, komornik wysyła do sądu wieczystoksięgowego, który prowadzi księgę wieczystą dla nieruchomości dłużnika wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji. W tym momencie księga wieczysta nieruchomości staje się obciążona. Moment ten określa się jako zajęcie nieruchomości przez komornika.

3. Opis i oszacowanie nieruchomości.

Jeżeli w wyznaczonym, dwutygodniowym terminie dłużnik nie zapłaci długu, komornik na wniosek wierzyciela przystąpi do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

O terminie opisu i oszacowania zawiadamia się dłużnika i uczestników postępowania egzekucyjnego. Ponadto publicznie wzywane są wszystkie osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości, aby zgłosiły je przed zakończeniem opisu i oszacowania.

Z opisu i oszacowania sporządza się protokół, w którym zamieszcza się wszystkie informacje dotyczące nieruchomości, obciążeń, zgłoszone prawa do nieruchomości i inne istotne dla oznaczenia lub oszacowania informacje. Oszacowania dokonuje biegły powołany przez komornika. Opis i oszacowanie

4. Licytacja nieruchomości przez komornika.

Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania nieruchomości zostaje wyznaczony termin licytacji nieruchomości dłużnika.

Obwieszczenie o licytacji ogłasza się publicznie. O licytacji zawiadamia się także dłużnika i uczestników postępowania. O licytacji zawiadamia się także urząd gminy, urząd skarbowy i zakład ubezpieczeń społecznym, które zobowiązane są najpóźniej do dnia licytacji zgłosić wysokość danin i innych opłat publicznych.

Od jakiej kwoty prowadzona jest licytacja komornicza z nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości dłużnika w drodze sprzedaży licytacyjnej może być przeprowadzona wówczas, gdy wartość długu przekracza kwotę 1/20 oszacowanej wartości nieruchomości.

Ograniczenie egzekucji z nieruchomości.

Sytuacja związana z Covid-19 ograniczyła możliwość licytacji nieruchomości dłużnika w przypadkach, kiedy wartość długu nie przekracza 1/20 sumy oszacowania o ile egzekucja nieruchomości dotyczy lokalu mieszkalnego lub działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Ograniczenia związane z epidemią nie chronią przed egzekucją innych nieruchomości dłużnika poza wyżej wymienionymi.

Sprzedaż nieruchomości przed licytacją komorniczą.

Wszczęcie egzekucji z nieruchomości przez komornika nie ma wpływu na możliwość sprzedaży obciążonej nieruchomości przez dłużnika. Przepisy procedury cywilnej w tym względzie są precyzyjne.

Jednakże, każda czynność obciążająca nieruchomość po zajęciu, lub obciążająca opróżnione miejsce hipoteczne jest z mocy prawa nieważna. Dotyczy to także rozporządzeń przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością.

Cena sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku przez dłużnika jeszcze przed licytacją komorniczą nie jest z góry ustalona. Natomiast sprzedaż licytacyjna nieruchomości przez komornika rozpoczyna się od ceny stanowiącej równowartość ¾ wartości oszacowania nieruchomości przez biegłego.

Czy komornik może cofnąć sprzedaż nieruchomości?

Komornik może odwołać wyznaczoną licytację nieruchomości jeżeli dług obciążający nieruchomość zostanie spłacony a wierzyciel zaspokojony. Jeżeli dłużnik będzie miał środki finansowe na spłatę długu, lub jeśli uzyska na ten cel finansowanie to dalsze prowadzenie egzekucji będzie niecelowe. Spłata długu obciążającego nieruchomość może nastąpić także w wyniku sprzedaży nieruchomości z komornikiem jeszcze przed licytacją. Wówczas dług ciążący na nieruchomości zostanie spłacony z ceny zapłaty.

Ile czasu mam na sprzedaż nieruchomości przed sprzedażą komornika?

Ostateczną chwilą, z jaką dłużnik może zapłacić wierzycielowi dług wraz z kosztami aby komornik umorzył egzekucję to zamknięcie przetargu. Uniknij problemów i skorzystaj ze skupu nieruchomości z komornikiem.

[1] Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. ( Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm)., dalej jako kpc. Link: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640430296/U/D19640296Lj.pdf dostęp z dnia 02.08.2021r.

[2] Art. 923 kpc